2022年新開始，很多財經專欄會作投資展望，去年港股表現實在令人失望，美股標普500指數上升28%，歐日股亦錄得不同程度的升幅，然而恆生指數竟然跌了14%，跟美股的分野，一來一回竟然高達四成，香港作為亞太區最具規模的國際資本市場，2021年實在是丟架的一年。
但對於香港大部份的市民來說，港股跑輸美股一點都不出奇，因為一向如是，自08年起，港股偶爾跑贏美股，但總的來說，美股的牛市一路未停過，恆指多年則在24000至34000點的波間上落，最近更插穿24000點的心理關口。因此，大部份香港人保障財富的方法，是少玩股票，多投資房地產，香港樓市在2003年開始起飛，直至2018年，升幅達6倍（參考中原指數），而同期標普500指數的表現，也只是三倍左右，香港人靠著投資房地產累積大量財富，一點也不遜色美國，王弼敢講，香港因著房地產價格不斷攀升，身為地球上最富裕城市當之無愧。
然而，香港的房地產市道，在2019年起跑輸全球，2019年發生了什麼事，令香港跑輸，不難明白。到2020年新冠疫情爆發之初，全球樓市齊挫，其後全球央行大印銀紙，
樓市急速反彈，香港的樓市也企穩。值得留意的是，2020-21年，全球多國因疫情失控封城，人民成了囚犯，2019年的時候，不少外資人員因香港的政治事件考慮撤離，但自2020年起，外國亂得一團糟，本來考慮撤離香港的外資，也得停一停看一看，發覺香港在抗疫上做得比西方的老家好，因此決定繼續留在香港，香港樓市得到支持，2020年，中原城市領先指數力保不失，2021年，中原城市領先指數升幅4.73%，整年錄輕微升幅，不過呈先升後跌之勢，令人憂慮的，是外國各大城市樓市在2020-2021年期間升幅驚人，溫哥華平均樓價繼2020年升11.4%後，2021年再升12%，悉尼樓市在過去兩年間也有相約升幅，過去一支獨秀的香港樓市，兩年間升幅又跑輸了，樓股一起跑輸，令人憂慮香港投資市場是否出現結構性的危機。
最近我們看見，香港在抗疫隔離政策方面非常嚴格，許多外資投訴香港可能喪失區內金融中心的地位。確實，在航空物流方面，如果國際航空公司最終永久取消香港的航線，對香港會構成致命的打擊。不過，外資投訴是一回事，最終能不能不跟中國做生意，又是一回事。在隔離政策上，內地比香港更嚴格，在考慮其他的生活習慣，還是香港適合外資的口味，因此，在外資不可能放棄中國市場的前提下，他們只有投訴的份兒，看見老家在抗疫上仍亂作一團，更不會輕易撤出香港。在施政報告銳意發展新界北部的計劃下，香港在基建、人口規劃方面會在繼續升級，我不擔心疫情過去後，香港樓市不會重拾升軌，反而是內地房地產市場會否因恆大和其他內房企業的債務危機，令人民失去投資房地產的信心，使內地房價大挫，最終拖跨香港的樓市。內地房地產幾十年來未試過大調整，如果今年有關當局有政策出台支持內地樓市，香港樓市才能在2022年來一個像樣的反彈。
