買上蓋新盤有如50倍PE買小米

　　各位樓市塔利班您們好，新年快樂！

　　王弼沒有別的意思，大家不要太過敏感，快樂，英語happy、joy，不是plunge、plummet、或free fall，雖然最近樓市真的快落，據說買家一埋檯就狠劈25%，我知樓市塔利班久經風浪，一定不會被嚇倒。而且，你們手持都是賺錢貨，利潤甚豐，跌25%，就當協助無殼蝸牛上車吧。

　　有人可能會問，王弼消失咁耐不講樓市，突然蒲頭，攞景乎？非也。確實我想投稿多時，但自認無料，樓市周期極長，很難仿效湯博士的高產量。另一邊廂，股票非常精彩，大家有留意我的明報專欄，也知我忙著救國沽空美股，執筆之時，蘋果又傳出噩耗，調低收入預測，收市後急跌8%，說不定美股再給我們這批愛國空軍沽下去，侵叔腳軟即時割地賠款兼放華為太子女孟晚舟，並邀請她進入蘋果董事局救亡呢！

　　自2015年我首次在地產資訊網執筆開始，對於港樓，我只有一個訊息，成也祖國，敗也祖國，只要大陸經濟穩步增長，什麼加息、股票跌、美金強、辣招、填海不填海、剛需或軟需等因素都不足以威脅港樓。今次港樓快落，又是跟2016年的理由一樣，大陸經濟唔掂，不過不像2016年那一次，那時美國總統是奧巴馬，律師仔，對著習總瞻前顧後，不像癲佬演員侵叔夠薑發動經濟冷戰，令中央在2017年有時間回一回氣，港樓才有能力反彈。今次，真是要靠我們這些愛國空軍沽爆美股，才有些微機會（我強調，機會低過香港可以普選特首）令侵叔棄械投降，挽救祖國經濟以至香港樓價。所以我說，王弼一向跟樓市塔利班同坐一條船，大家別好心當賊扮！

　　另外，我一向睇淡納米樓，遠離市區的當然更衰，這一點也從未改變。有末日博士說香港樓市會跌7成，我的回應是整體樓市跌7成應該不會，大家都知我偏好港島樓，港島樓過去幾年升幅遠遠跑輸新市鎮盤，調整起來，當然相對溫和。最重要的一點，是新市鎮的地鐵上蓋新盤泡沫爆破，為何說上蓋新盤是泡沫呢？因為這些新盤，最初都是以交通方便，搭港鐵到市區都是20-30分鐘作招徠，地產界力吹這些樓盤比住市區更方便。但事實上，有坐港鐵的人都有經驗，現在繁忙時間坐港鐵，已經不像我做中學生的年代，到月台可以立刻上車，在金鐘或大圍等轉車大站，要等4-5班車才可以塞進車廂。況且港鐵頻頻壞車，服務每況愈下，這是結構性的問題，不是換幾個管理層就可以改善，因為問題早在設計增加支線的時候已經埋下。現在港鐵繁忙時段班次頻密到1分鐘一班，班次不能再增加之餘（但支線仍在增加），是整個鐵路系統已經過度負荷，難怪壞車的情況越見頻密。所以，當時以市區價買入「山旮旯」新盤的業主，就像以50倍PE買入小米（1810）的投資者一樣，買貴了許多，水瓜打狗，唔見一截。如果是納米盤，再加不是正正上蓋，折讓會更大。納米、山旮旯、非上蓋新盤，三大惡劣條件連成一線，再遇大陸經濟下滑，構成完美風暴，劏場也可以跌9成，這些樓盤跌7成，一點也不出奇。至於市區二手樓，我相信2019年從歷史高位調整3-4成的可能性存在。所以對於樓市調整7成的最熊預測，yes and no 是也。