爭亞投行發債地 港鞏國際地位

近期圍繞亞洲基礎設施投資銀行（亞投行）後面的中美角力，成為全球矚目的國際話題。

國際輿論普遍承認在成立亞投行一事上，中國成了大贏家。不過本欄今天要分析的，不是傳媒已經報道甚多的中美歐日如何角力，而是兩個問題：一是中國為甚麼要推動成立亞投行；二是香港加入亞投行有甚麼好處。

中國影響巨 促亞洲基礎建設

亞洲作為全球經濟增長最快的區域，很多國家以及跨國間的基礎設施都跟不上經濟發展的步伐。亞投行是一個由中國主導的政府間性質的多邊開發性金融機構，其目標是促進區域金融合作，為亞洲國家和地區的基礎設施建設提供資金支持，包括鐵路、公路、機場、電信等。

根據亞洲開發銀行的測算，從現在到2020年這段時期，亞洲地區每年基礎設施投資需求將達到7,300億美元，世界銀行、亞洲開發銀行等國際多邊機構無法滿足這龐大資金的需求。

亞投行意向創始成員國申請於2015年3月31日截止，共有47個國家提交申請，其中30個國家已成為正式的創始成員國。為甚麼這麼多國家積極加入亞投行？除了中國本身的影響力之外，另一個重要原因是，不少國家希望二戰後由美國主導的「布雷頓森林體系」能有所改革。

改革美主導 京分散過剩產能

現有的世界銀行和亞洲開發銀行都是建立在「布雷頓森林體系」之上的。前者由美國主導並對所有決策擁有否決權，後者由美日共同主導並由日本人擔任行長。中國和很多發展中國家雖為世界銀行和亞洲開發銀行的成員國，但實際上並沒有很多話語權。亞投行正好可以彌補這一空白。

亞投行對中國極具戰略意義。亞投行與中國「一帶一路」和「走出去」戰略相互配合，給中國外滙儲備和過剩產能的分散提供一個有利管道，一方面走出美元陷阱，加快人民幣國際化的步伐，另一方面促進中國向海外輸出資本、勞動力和技術。亞投行成立的主要目的是扶持新興經濟體的基礎設施建設。

作為製造大國，中國已在內地投資了大量基礎設施建設，有能力生產新興市場基建所需的設備和產品，亦有勞動力和技術的積累及沉澱，向海外輸出產品設備、勞動力和技術，可解決產能過剩問題，並在貿易過程中推動人民幣在國際間使用，甚至可以用人民幣向新興經濟體進行貸款，使中國在國際金融體系中扮演更大角色。

香港理應把握中國發展的機遇，在國際經濟及金融舞台上扮演重要的角色。香港已明確表示希望加入亞投行，雖然細節仍未公布，但加入亞投行對香港自身及亞投行都有諸多好處。

人幣國際化 利港「離岸」角色

第一，加入亞投行，有利於提升香港的金融影響力。香港是亞洲金融中心，過去視為東南亞地區的「金融首都」，商業環境和政局相對穩定，擁有大量金融、會計、法律等專業領域的人才。這為香港與亞洲地區進一步合作、交流提供了穩固的基礎。香港可以通過亞投行，在「一帶一路」戰略中扮演更重要的角色。

亞投行未來的投資，除了依靠銀行自身的資本金外，很大程度上要依靠在國際市場上發行債券。香港股票市場頗發達，但債券市場一直較弱。如果能爭取亞投行將香港作為一個主要的債券發行地，對促進香港金融市場發揮更大潛力，提供更多金融服務大有好處。

第二，香港可通過促進人民幣的國際化，鞏固其人民幣離岸中心的地位。隨着中國與亞洲國家的貿易額不斷上升，人民幣的使用也逐漸普及。然而，人民幣在亞洲國家滯留總額亦十分龐大。

人民幣回流渠道不完善，境外人民幣的投資和避險工具匱乏，造成境外人民幣資金淤積，使用效率低下。香港可以通過開發以人民幣計價的股票、債券，以及金融衍生品等避險和投資工具，使亞洲國家可以通過香港進行人民幣投資，增強亞洲國家持有人民幣的意願，推動人民幣的國際化。同時，人民幣金融產品的發行亦會為香港的金融市場帶來活力，鞏固香港人民幣離岸中心的地位。

港具專才 配合「走出去」戰略

第三，香港的專業人才可以在亞洲範圍發揮更大作用，協助中國「走出去」戰略的實施。香港擁有大量金融、會計、法律等專業領域的人才，他們國際經驗豐富，對亞洲國家的文化、經濟、投資貿易等領域較為熟悉，且在亞洲有廣泛的華人網絡。

香港加入亞投行，可充分發揮香港專業人才的作用，使專業人才可以在更大的市場上發揮才能，並協助亞投行對新興市場基礎設施建設的投資。

（文章僅代表個人立場）

撰文:張志剛 一國兩制研究中心總裁兼行政會議成員

我認為未來股市未必會大好景，從2010 至今，股市大部份時間呎係22000 - 24000 浮沉，基本冇咩升跌。即使近期A股由2000多點升至3800點，恒指極其量都只係剛升穿25000。

今日香港樓市的基本因素係供不應求，2014年住宅落成量比2013年增加9成至15700伙的情況下，空置率仍由2013年的4.1%跌至3.8%，証明吸納量 > 落成量好多。而2015的落成量會較2014年為少，未來住宅供不應求的情況只會比今天更嚴峻。試問有沒有聽過一樣必需品在供不應求且供應持續減少的情況下，其價格（包括租金）會持續下跌呢？

情況好似領匯、778這些收租公司一般，其股息（源自其租金收入）每年增長10多%，這足以支持其股價幾年間升左1倍。

若然香港住宅因缺盤，而使到租金持續上升每年10%或以上，到底其價格會否再上升呢？

同埋，近1 - 2年，普遍中資公司（銀行、資源、水泥）及大籃籌的業績（股息）都是冇增長、甚至倒退

股票業績續跌，但香港住宅物業租金卻因短缺而續升，試問閣下如何能夠得出股市優於樓市的結論？望王兄能提出理據賜覆。

BTW , 林奮強剛寫左篇文講香港的經濟表現，值得閣下參閱

廣 告 廣告 【明報專訊】香港樓價不斷破頂，惹來不少怨氣。香港黃金五十創辦人林奮強表示，香港在2010年至2014年的「黃金五年」經濟表現強勁，工作人口大增兼收入明顯增加，加上土地供應短缺，樓價攀升乃是合理現象；不過，林稱供應短缺會是將來樓價下跌的最大隱憂，希望政府能好好運用龐大的財政儲備，做好基建和土地供應，將黃金五年延續下去。 香港最近公布的按年經濟增長率只有2.2％，財政司長曾俊華更預測未來一年的GDP只會介乎1％至3％，但去年香港樓價卻升了約13％，似乎樓價與香港經濟表現極度脫節。不過，正如中國總理李克強曾表示內地GDP數據意義不大，所以會參照他另行選擇的「李克強指標」，林奮強也指香港的GDP未必能準確全面反映經濟實，所以他會採用四個更實在的「硬指標」﹕（一）政府利得稅和薪俸稅收入；（二）就業人口；（三）家庭收入中位數；以及（四）接受綜援的人數變化。 實際經濟 遠好於GDP數字 林奮強解釋，「一個地方的經濟變好，人們一定可以容易找到工作，也更容易加人工，要申領綜援的人數便會減少，商業機構也更易賺錢，於是打工仔和公司便會交更多薪俸稅和利得稅。」 那回顧林奮強提出的黃金五年（2010至2014年），該四項指標表現如何？其間，香港的就業人口增加了約10％，香港的家庭入息中位數則增加了約33％（圖1），領取綜授人數卻減了21％（圖2），至於利得稅，由932億元升至1361億元，薪俸稅收則由443億元增至580億元。 「我提出的四個硬指標，在黃金五年內都表現強勁，但財政司長卻連年對香港經濟預測悲觀，說要審慎理財，政府亦由此而不察覺港人收入上升，自然對房屋需求強烈，未能積極增加土地供應，當需求急升而供應受約束，樓價和租金便也自然會爆上。」 高收入人士過去5年增近半 另外，林指過去5年高收入人士的收入快速增長（月入5萬至10萬的家庭增加了46％，月入10萬以上的則增加了59％），透過「滴漏效應」，令到月入2萬至5萬元的中等收入家庭也增加了24％，收入少於2萬元的家庭則少了18％（圖3），呈現「均富」效應，也解釋為何細價樓多了大批買家。 林奮強認為，由於「財爺」未能做好財政預測，對經濟前景長期保持悲觀，一方面不敢放膽投資基建和社會設施，另一方面也因稅收遠高於預期，令到庫房「水浸」，估計5年來由此而出現的財政預測總結餘誤差接近6000億元，如有足夠土地，這6000億元足可興建60萬間公屋，為現時20萬個輪候公屋家庭數目的2倍，「也可用以興建1.5億平方呎的商場，那就再不存在什麼自由行迫爆香港的問題」。 內地經濟前景光明 港可受惠 林又表示，黃金五年期內，其實全球不少國家都出現大問題，不是經濟臨近衰退，便是接近通縮，又或呈現龐大財赤，但香港卻能獨善其身，便反映經濟表現好是「結構性」的，最主要中國經濟前景一片光明，香港便可直接受惠。 林奮強續稱，本來香港由於經濟蓬勃而谷起樓價，未必是壞事，但如是因土地供應短缺而令樓價升勢火上加油，卻不是好事。「當樓價或租金因供應缺乏而過高，便會趕走高生產力的機構和人才，便變成了他朝樓價下跌時的隱憂。這時，就算樓價下跌，由於經濟較差，高質商業機構和人才他去，一般市民也難找到工作和好收入，也難以入市買樓。」 明報記者 陸振球 黃金五十創辦人 林奮強﹕供應不足 是樓市最大隱憂 文章日期：2015年4月2日 廣 告 廣告     【明報專訊】香港樓價不斷破頂，惹來不少怨氣。香港黃金五十創辦人林奮強表示，香港在2010年至2014年的「黃金五年」經濟表現強勁，工作人口大增兼收入明顯增加，加上土地供應短缺，樓價攀升乃是合理現象；不過，林稱供應短缺會是將來樓價下跌的最大隱憂，希望政府能好好運用龐大的財政儲備，做好基建和土地供應，將黃金五年延續下去。 香港最近公布的按年經濟增長率只有2.2％，財政司長曾俊華更預測未來一年的GDP只會介乎1％至3％，但去年香港樓價卻升了約13％，似乎樓價與香港經濟表現極度脫節。不過，正如中國總理李克強曾表示內地GDP數據意義不大，所以會參照他另行選擇的「李克強指標」，林奮強也指香港的GDP未必能準確全面反映經濟實，所以他會採用四個更實在的「硬指標」﹕（一）政府利得稅和薪俸稅收入；（二）就業人口；（三）家庭收入中位數；以及（四）接受綜援的人數變化。 實際經濟 遠好於GDP數字 林奮強解釋，「一個地方的經濟變好，人們一定可以容易找到工作，也更容易加人工，要申領綜援的人數便會減少，商業機構也更易賺錢，於是打工仔和公司便會交更多薪俸稅和利得稅。」 那回顧林奮強提出的黃金五年（2010至2014年），該四項指標表現如何？其間，香港的就業人口增加了約10％，香港的家庭入息中位數則增加了約33％（圖1），領取綜授人數卻減了21％（圖2），至於利得稅，由932億元升至1361億元，薪俸稅收則由443億元增至580億元。 「我提出的四個硬指標，在黃金五年內都表現強勁，但財政司長卻連年對香港經濟預測悲觀，說要審慎理財，政府亦由此而不察覺港人收入上升，自然對房屋需求強烈，未能積極增加土地供應，當需求急升而供應受約束，樓價和租金便也自然會爆上。」 高收入人士過去5年增近半 另外，林指過去5年高收入人士的收入快速增長（月入5萬至10萬的家庭增加了46％，月入10萬以上的則增加了59％），透過「滴漏效應」，令到月入2萬至5萬元的中等收入家庭也增加了24％，收入少於2萬元的家庭則少了18％（圖3），呈現「均富」效應，也解釋為何細價樓多了大批買家。 林奮強認為，由於「財爺」未能做好財政預測，對經濟前景長期保持悲觀，一方面不敢放膽投資基建和社會設施，另一方面也因稅收遠高於預期，令到庫房「水浸」，估計5年來由此而出現的財政預測總結餘誤差接近6000億元，如有足夠土地，這6000億元足可興建60萬間公屋，為現時20萬個輪候公屋家庭數目的2倍，「也可用以興建1.5億平方呎的商場，那就再不存在什麼自由行迫爆香港的問題」。 內地經濟前景光明 港可受惠 林又表示，黃金五年期內，其實全球不少國家都出現大問題，不是經濟臨近衰退，便是接近通縮，又或呈現龐大財赤，但香港卻能獨善其身，便反映經濟表現好是「結構性」的，最主要中國經濟前景一片光明，香港便可直接受惠。 林奮強續稱，本來香港由於經濟蓬勃而谷起樓價，未必是壞事，但如是因土地供應短缺而令樓價升勢火上加油，卻不是好事。「當樓價或租金因供應缺乏而過高，便會趕走高生產力的機構和人才，便變成了他朝樓價下跌時的隱憂。這時，就算樓價下跌，由於經濟較差，高質商業機構和人才他去，一般市民也難找到工作和好收入，也難以入市買樓。」 明報記者 陸振球

歡迎弼兄！有您的加入這個論壇將更加精彩！期待著拜讀您的大作。

耶倫在等甚麼？

1930年代的美國大蕭，到1936年已見好轉，通脹回升，當時的金融機構逐加息。一加，便將當年的美國GDP增長打柴到跌逾10％，這個急跌幅，至今未被打破，亦成為伯南克做博士論文的題目。

憂經濟停滯 倡錢多好辦事

　　提議伯南克用這個：「過早加息，經濟死直」的現象去做博士論文的人，就是今時的美儲局副主席、Stanley Fisher，費沙。為甚麼費沙會給伯南克出這點子？因為費沙是新凱恩斯派，他們的理論基礎是：錢多好辦事，可救經濟，可創職位，可脫通縮，總之有錢使得鬼推磨。1936年加早了息，即是釜底抽了薪，經濟這窩粥，便煮不開了。一窩沒泡過的粥，不單不好吃，而是不能吃。所以耶倫自2013年底，被貼為將會成美儲局掌舵人時，便一直有鋪加息「龍門」的習慣。

　　耶倫先暗示失業率低於6％也不一定要加息，因為勞動參與率不足，跟着又提出工資增長不足，然後是世界經濟環境差，今次又可以提出那個不用急加息的原因？三個很恐怖的原因：

⑴GDP增長速度轉慢：這個不用多說，看圖便說。

⑵公司盈利增長放緩：這個也不用多說，看表便知。如無背景認識光看這表，也不覺恐怖，原來自1945年以來美國的十次經濟衰退，都見公司盈利倒退。今時的公司盈利增長放緩，會否演變成之後公司盈利倒退？

⑶Secular Stagnation（長期增長停滯）：在上周五的演說中，耶倫說了如下："Some recent studies have raised the prospect that the economies of the United States and other countries will grow more slowly in the future as a result of both demographic factors and a slower pace of productivity gains from technological advances." "At an extreme, such developments could even amount to a type of 'secular stagnation,' in which monetary policy would need to keep real interest rates persistently quite low relative to historical norms to promote full employment and price stability, absent a highly expansive fiscal policy."

　　Stagnation是滯脹，Secular Stagnation是1930年代的經濟學家Alvin Hansen所提出，他當時是指科技創新不前而有的滯脹。

　　到2013年Larry Summers前美國白宮經濟顧問，也是費沙學生，提出外部的Shock（震盪）可為美國帶來滯脹，他當時應是指歐洲的不景氣會累到美國。

最怕投資產生經濟泡沫

　　到2014年4月，Brown University經濟學家Gauti Eggertsson和Neil Mehrotra發表了一個完整的Secular Stagnation模式，指出貧富差距大和人口紅利減退會導致經濟上的理論上合理的利率會下調。這個研究正是美儲局的及時雨，所以耶倫在上周五的演說中，便引用了。

　　要明白，耶倫是研究就業的專家，對人口紅利問題一定關心，他老公是諾貝爾經濟學獎得主，理論上平時對這個那個的經濟發展模式均感興趣。當耶倫/美儲局（？）/白宮都感到要將低息期延長，延長，再延長，才有利美國經濟時，這個2014年的Secular Stagnation，就是及時雨，會被用上。

　　所以耶倫可以取消耐心一詞，但就會要等待，等待到再沒有Secular Stagnation的威脅，才可真加息，當然，也就一如筆者昨文所言，美儲局最怕的是不怕等，因為等，不會死人，最怕是投機者過脹，脹到美儲局不能不出手去壓制過多的泡沫，並因此而帶來失序的回調，為此美儲局在未能出手之前，便只好出口術！喂！我會加息㗎。不過在上周五耶倫的講話中也出現：在未來，美儲局會加息，亦會減息，加完可以減，減完可以加，總之看數據來辦。各位，你會看乜來辦？

如何盤算樓價升跌！

時代已變，現在較年長一代已和年輕人結合成為一個財富組合，不少市場上的上車購買力背後其實是上一代有資產者的購買力，而不少個人的財富也由單一化變為多重組合，而社會的財富結構已經由數十年前的「單式」變為「複式」了。我們要掌握的，不是樓價是否會下跌，是樓價如何下跌！單式財富社會，樓價下跌可能是等於互相踐踏，面對複式購買力，樓價下跌正好也是入市時機，亦因此之後的變化亦更加複雜了。

樓價總會跌，但要知道如何跌才可掌握入市、出市和換馬機會，而不是盲等樓市跌！我想分享我認為在複式購買力下如何計算樓價是升是跌：

在樓市辣招發展到現在針對對象已經涵蓋上車人士了，購買力不足的上車人士也不可以隨意入市了！這個做法的結果就是未上車人士會愈來愈多，這個社群形成的三角形也會愈來愈大，而能買樓的都是這三角形的最頂一群，因此，你會發覺出了辣招後，樓價指數仍然處於更高位，這是因為入得市的購買力會再提高了，而他們買的單位亦是追求更優質的，這是新常態下的結構性上升壓力！那樓價是否一定上升？那麼還要看另一方面，就是成交愈來愈少的情形之下，是否能令到放盤量愈來愈多，或令到業主普遍需要減價。

樓價下跌是要合乎結構性的，甚麼是樓價結構性的下跌？首先是要有樓盤增加，另外，在樓盤增加後，同類型的平盤應該是愈來愈多才對，即是說一個單位賣了出去後，更平且更多的同類型單位是繼續出現，這樣才有基礎結構性的樓價下跌，如果一個單位賣了之後，就沒有同類型的單位以平價放售，那極可能只是微調而已，極其量是較頻密的微調情況。如果業主們普遍因實力充足下不肯放盤，或者有放盤不願減價，樓價也不下跌！

以上的結構性上升及結構性下跌兩度能量對冲後，就是樓市的走勢了。

以前20幾萬1層納米樓, 依家差不多200萬1層, 係邊個嘅錯, 唔係你嘅錯, 又唔係我嘅錯, 係社會嘅錯!

"天價樓"算什麼, "天價菜"都有啦????????? 哈哈哈哈哈.............. (痛快大笑!..... 我係唔係好幽默、風趣呢? 講下笑, 其實又不無道理! )

謝謝雲兄推薦智美和東方，光大，388，希望能看到雲兄在舊的網站出言

To Jerry

美聯分析點做出來，我唔知，因為美聯從冇交代過背後的分析方法、假設及各地盤的明細及進度

而我是根據屋宇署上蓋施工數字去推算，有施工才有落成，而我是再進一步去搵出已施工但仍未落成的數字，詳情可參閱我文章，不過果篇文好 complicated

至於簡單D看，過去幾年屋宇署上蓋施工量持續下跌，你信未來供應會增加嗎？

上蓋施工量

2011     11,061伙

2012     14,327伙

2013     10,064伙

2014     6,257伙

To Jerry,

If interested, pls check to websites of Monthly Digest of Building Dept

http://www.bd.gov.hk/chineseT//index_statistics.html

公屋戶「禾稈冚珍珠」 失竊120萬