近期在一個以投資外國地產時需要留意之風險為題的研討會上，有人問及歐洲地產市場之情況，筆者實在慚愧才疏學淺，並不太熟悉歐洲大陸之市況。
然而，投資歐洲大陸有以下挑戰:
1) 語言 = 除英國和愛爾蘭外，其他歐洲國家皆非英語系國家，且有多種語言，主要的有德語，法語，西班牙語，意大利語等，邊際些的則有希臘語，波蘭語等。
除非讀者懂得有關語言，否則多種語言除涉及翻譯得宜外，更重要的是，只懂英語和中文的投資者會在搜集巿場資訊上蝕底些，因一般而言，以當地語言刊載之市場資訊通常會較英語或中文的多些詳細些，包括當地讀者留言。
2) 法律系統 = 除英國等外，大部份歐洲國家是採用歐陸或大陸法系統的，與香港的普通法系統有別，雖然兩系統都可以對產權作出一定保障。
與這有關的是租賃法例整體傾向保護租户或業主之權益多些，若以德國為例，有關法例傾向保障租户多點，例如加租有上限等。或許這解釋了為何整體德國自置家居率較低，只有46%左右。
3) 複雜的地理，歷史及文化背景 = 相對例如美國，歐洲不但多元，上世紀仍在打大仗，還有兩次之多，亦因為此，二戰後便育成歐盟的構想，希望可以製造一家親狀況，繼而減少磨擦。
這些地理歷史文化元素有何重要性？因它們影響着政經現狀和取向，而這又倒頭來影響樓市，明顯例子如因有雪所以多尖頂屋，不那麼明顯的例如德國多租户與二戰有點關連。
再者，這些元素平時可以很隱蔽，也不容易察覺到它們的影響，往好處想多元可帶來更多姿彩，往壞些打算看則部份"世仇"仍在，至於開大開細難說。
柏林樓價大約是倫敦的三分之一，並非沒有原因。
建造價格可從政府及工料測量師公司的網站獲得。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。
