多倫多的住宅市場性質

今期談及筆者對多倫多住宅市場的整體宏觀感覺，部份基於數字，另一部份基於過往和現在的投資經歷，資料來自www.housepriceindex.ca 與中原地產網站。

1) 沒有太多"驚喜"的市場

先講數字，請看下圖一:

圖一: 多倫多住宅市場價格指數

不是沒有價格向下大跌情況，例如上世紀八十年代末(不在圖內)，也非沒有大升機會，例如近年，只是並不常見，一般波幅比較溫和。

2) 難「炒」的市場

溫和代表炒作較為困難，一來價格上落細會無肉食，二來加上可能要繳交的稅項就更不太值得，試問炒家三十年內只得一兩次大機會炒賣怎能揾食？

倘若將多倫多的平均住宅價格走勢與溫哥華和香港的作對照，就更顯得難炒，詳情參考下圖二:

圖二: 溫哥華(藍線), 多倫多(紅線)和香港(綠線)的住宅價格每年變動

假設按年價格變幅無論升降要起碼超過百分之十才算炒作得過，香港最有機會，溫哥華次之，多倫多包尾。

3) 價格波幅(風險)相對低

上述三個城市，以多倫多的平均住宅價格波幅為最低，溫哥華的高一些，而香港的為最高(圖三)。

圖三: 價格波幅(風險)

4) 價格[ 回報相對風險比率 ]不錯

三個城市以溫哥華的回報相對風險比率最好，多倫多也不錯，而香港表現較差(圖四)。

上述顯示價格波幅高並不表示回報亦會比較高，若以這三城市計，恰好相反，香港價格波幅雖高，但回報則最低，長持未必是最佳投資選擇。不過，香港於期間有較多炒作機會(圖二)。

圖四: 回報相對風險比率

5) 市場需求不靠單一來源

多倫多(以及安大略省)是加拿大最重要兼最大經濟體，佔全國GDP三四成，不但吸引加拿大本國人前來定居工作或進修，更吸引世界各地的，且經濟較多元，並非單靠某一行業吃飯。

就以筆者的投資經驗為例，歷年來租户共計有學生亦有在職的，有單身亦有家庭，有本國人也有外來的，且包括各式文化種族。

6) 人口仍會繼續增加

現時多倫多市本身有三百萬人口左右，若計整體"大多倫多"則再多三百萬人，即前後約共六百萬。倘若連大多倫多以外但與其有經濟關連之市鎮也包括在內，則再增二百餘萬人口，即差不多是個近九百萬人口之經濟體。

有專家認為人口仍會上升，一方面可造就更多經濟機會，但另方面亦帶來各種資源上之壓力。至於土地及房屋方面，估計增加容量及密度之政策在可見的未來依舊會持續。

Bottom line: 多倫多住宅市場宜投資，不宜投機。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。