倘若說港人對樓市及買樓很熱衷，相信大多數人會同意，有如物業之fans，即“樓迷”也。
此外，近年更關注供應，這不無道理，價格更是經過供求市場交易系統的運作而定，當你問“點解樓價咁高？”時，不是常有人回答“supply and damand 嘛！”嗎？供應影響價格深入民間，說供應不是關鍵因素無乜人信。
然而，供應其實不太關鍵，或許應這樣說，現今價格的水位並非由供應帶頭導致。曾經撰文分析這議題，不打算在這裡重覆，可參考這欄以往文章，或詢問筆者。
至於為何市場那麼集中供應環節呢？不知道，不過相信和其容易理解（supply and demand 嘛），甚至可“見到”（例如興建中項目之地盤及售樓活動等）有關，亦符合人的直覺。只是直接易明的事情不一定全對，因此部份東西有時需要冷靜思考一下。
不要以為行業外的人士才會如上述關注供應，有次與行家吹水，當筆者提到價格之最重要因素非供應時，行家說倘若供應一下子增加至百萬單位，價格不應聲而倒才怪，因此他認為供應很重要。
沒錯，百萬供應的確會令樓價受創。問題是這百萬 供應說法有點偷換概念之嫌，不要說百萬供應在實際層面行不通（土地、建築、策劃等資源皆會不足夠），當任何環節被離地式無限增量搶着做領導因素時，當然可 奪得該地位。或許亦可這樣想，假設萬一打仗，不要說供應，連其他因素包括帶頭的也即時變得毫不重要，對樓價的主要影響力轉移到戰爭環節，甚至樓市本身也無 人再迷了。
即是說，百萬供應與打仗的假設因素皆是“意 外”，不是說不可能（百萬供應發生可能性或許比打仗的更低），但總不常見。技術上，分析很難包含這些意外之事，一來少見等同數據不够用，二來難以猜度意外 因素的程度（例如打仗由小規模常規戰至核戰也有），包含了會令分析變得離地兼意義不大，且可忽略了常見現象及因素的影響。上述亦解釋了為何分析以致運算模 型很難預計到“黑天娥”的出現。
至於“supply and damand”，連當作答案的資格都無，因它根本沒有對價格無論高低之現象有任何解讀，只是道出定價的mechanism而已。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。
