房地產市場有不少數據，如房價指數、買賣價格、空置率、交易量、供應量等，以致用上經濟資訊，如GDP增長、人口、收入、家庭户數等，不但有助市場人士作投資決定，分析更不可以沒有數字。然而，正如英文的 「there are lies, damned lies and statistics」，數字不但有時可以用來騙人，更可一時不慎導致自騙。
如何盡量避免後者出現？可參考以下︰
1）首先，要明白數據必定是「歷史」 = 不要說房地產數據之上報閒閒地快速也要幾天，就算是股票的，所謂「即時」其實亦已落後了零點零幾秒。嘩！零點零幾秒都不當作即時，筆者你太苛刻了。從房地產磚頭交易角度看會是，但從股票金融交易出發則不是，看近期 Michael Lewis 新書 Flash Boys，就知道 high frequency trading 如何分秒必争，包括爭取將 server 放近交易所之重要性。凡是歷史的資訊，皆有不（再）準確反映市場之機會，要靈活地用，盡信書不如無書。
2）細緻的數字給人「甚準確」之感覺 = 數字本身是否真的準確在這裏不關鍵，而是當我們腦袋看見甚細緻的數字時，就很自然覺得該數字很準確。例如說樓價平均600萬，你會覺得它很粗糙（不一定錯，但甚粗略），但當有人說是平均是 $5.875.049 時，就覺得這數字包含了不少準確交易個案，再經過了精細運算而來，雖有機會是錯的。不過，現今房地產交易皆以百千萬甚至億元計，很難想像交易價會仔細到百元位，即是說，出現上述之細緻平均值，是因為交易宗數可以很細緻，例如將總交易價 $1.125.690.000除以133 宗數，平均便有 $8.463.835。技術上，可改為 $8.500.000。
3）不要用平均值（average）或中間數（median）來衡量個別案例 = 因為它們是「宏觀」之數字，而個別案例屬微觀層面，用前者估算後者未必合適，例如某屋苑平均呎價萬二元，即絕大部分個案不是低於萬二就是高過萬二，呎價萬二之單位是少數。
那麼平均值等有何用？令找尋合適房地產之過程更省時更有效率。例如有人需要最少600呎之住宅且可負擔600萬元總價，那麼可集中在平均呎價一萬元左右之屋苑找尋，萬二元的還可博弈一下，二萬元的可不必花心機了。
4）小心部分「直覺」= 詳情可參閱過往文章real-estate-tech.com/big5articles/hkej755.htm
至於欺人，則可讀這篇real-estate-tech.com/big5articles/hkej605.htm。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。
