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蔡志忠
2021年4月28日

新盤是樓市上升的原動力

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港東區工商業聯會會長
香港專業地產顧問商會會長

  萬眾矚目的黃竹坑地鐵上蓋新盤開售在即,整個項目分為6期發展,合共有5200個單位。首批單位平均訂價每呎$29700元,一房單位入場費1146萬元,明顯銷售對象非首置上車人士。港島地鐵沿線市場渴求,首日收票已達1300張,反應熱烈乃意料中事,預期樓盤將加價加推,首批160個單位可即日售罄。

  港鐵上蓋已經30年没有新盤出現,何況是港島區具規模的發展項目。朋友問我如何看待此樓盤,抵唔抵買?這個問題不容易作答,從哪一個角度來衡量,結果都不一樣。打個比方,樓盤所處的位置是黃竹坑,屬於南區,但卻是工業區,它的定位應該與壽臣山看齊,還是香港仔看齊?此外,雖然說港鐵至中環十分方便,但其實整個香港島至中環乘地鐵都非常便捷。

  以港鐵沿線樓盤的價值來衡量的話,就要相比鰂魚涌太古城、柴灣杏花邨和炮台山維港頌等,雖然樓盤屬新樓較為優勝,不過位處傳統工業區,仍有待長時間的區域重建美化,生活配套設施或需十年八載才能完善,買家要有心理準備,未來幾年的消閒娛樂必須到外區進行。至於價格方面,筆者認為定價適中,必須經過抽籤程序,買得到當然高興,買不到也不必強求,也可選擇其他港鐵附近樓盤。

沒有炒家 住宅樓市仍然向上

  黃竹坑這個樓盤具有指標作用,屬於下半年樓市的試金石。第一批單位售罄將無可置疑,問題是之後加價加推單位的銷情難以確定,假如加價溫和,樓盤便可賣得滿堂紅;倘若加幅太多,會引致銷情放慢。這樣會影響其他發展商以後對同類單位的銷售部署,情況有點像西九龍站上蓋物業以及啟德發展區項目,不同地產商參與樓盤開發,產生出來的銷情和售價有所不同。

  不管樓盤銷情如何,有一樣可以肯定的是,新盤是帶動樓市上升的原動力。根據以往經驗,新盤開售的訂價通常是逐漸加價加推,隨著地區發展慢慢變好,其他地產商經過幾年的興建過程和推盤步伐,樓價起步雖然只有一平方呎售3萬元,但幾年後或許可以上調至每呎4萬元以上。在沒有炒家的住宅市場,為何樓價仍然一直上升?主要是源於港府的高地價政策和地產商對新樓的銷售策略。

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1. 東成 2021-04-28 13:11:29
淪到香港樓市向上升,股市升咗咁耐,資金回流樓市,升係大趨勢.

蔡老闆講得啱,連佢都講樓市升,就冇得跌了.


2. 東成 2021-04-28 13:13:17
[不管樓盤銷情如何,有一樣可以肯定的是,新盤是帶動樓市上升的原動力。根據以往經驗,新盤開售的訂價通常是逐漸加價加推,隨著地區發展慢慢變好,其他地產商經過幾年的興建過程和推盤步伐,樓價起步雖然只有一平方呎售3萬元,但幾年後或許可以上調至每呎4萬元以上。在沒有炒家的住宅市場,為何樓價仍然一直上升?主要是源於港府的高地價政策和地產商對新樓的銷售策略。]

我同意咁講,社區完善後,樓價可以再升.
3. 說真話 2021-04-28 13:17:34
樓價升唔係失業率及經濟差嘅事.
4. 正確 2021-04-28 15:13:50

以下非常好的分析!

港鐵上蓋已經30年没有新盤出現,何況是港島區具規模的發展項目。朋友問我如何看待此樓盤,抵唔抵買?這個問題不容易作答,從哪一個角度來衡量,結果都不一樣。打個比方,樓盤所處的位置是黃竹坑,屬於南區,但卻是工業區,它的定位應該與壽臣山看齊,還是香港仔看齊?此外,雖然說港鐵至中環十分方便,但其實整個香港島至中環乘地鐵都非常便捷。

  以港鐵沿線樓盤的價值來衡量的話,就要相比鰂魚涌太古城、柴灣杏花邨和炮台山維港頌等,雖然樓盤屬新樓較為優勝,不過位處傳統工業區,仍有待長時間的區域重建美化,生活配套設施或需十年八載才能完善,買家要有心理準備,未來幾年的消閒娛樂必須到外區進行。至於價格方面,筆者認為定價適中,必須經過抽籤程序,買得到當然高興,買不到也不必強求,也可選擇其他港鐵附近樓盤。


5. 自然一派 2021-04-28 15:19:02
一向係新樓幫樓市推動向上,假設年底黃竹坑賣4萬元一呎,樓價會變成點?
淡友會好悲哀.呢個係資金氾濫成災嘅年代.
6. 西周器 2021-04-28 15:51:03
移民外國,做纳稅奴隸,稅率高,分分鍾夠供樓。
其實香港高地價政策,是多贏的優越格局,繁榮不衰。
主要還是平衡的藝術。

7. 自然一派 2021-04-28 19:16:16
移民係迫不得已,俾時間中國進步,中國唔係想像中咁專制.

香港人唔好睇得咁悲觀,否則失去好多機會.

8. 樓唔爆煲? 2021-04-28 19:41:27
今次係大時代來臨,香港翻天覆地大改變,國家興盛由此起.
經濟將來大起飛,樓市梗係大升,唔係普通香港人理解得到.
樓唔會爆煲了.
9. 小心樓爆 2021-04-28 19:44:29
睇下點?香港人移民大遷徙,賣樓者眾.樓市靠經濟支撐,失業率高甚麼人會買樓?
10. 小心樓爆 2021-04-28 19:46:27
我只係想討論,有權講自己睇法,唔係想嘈交,唔該有道德就講,唔好人身攻擊.
11. 廢淡人生 2021-04-28 20:52:32
. 泡沫爆破 2019-06-25 01:34:18
樓價爆破在即,二手樓冇成交就知大件事,下半年有機會冧兩三成,觀望吓先,唔好宜家買樓!

根本冇人理你地嘅(爆破系列),年年噏跌兩三成但年年講錯,麻木啦。
時間站在勝利者一方,繼續吹吧,好快又十年。

12. 廢淡人生 2021-04-28 21:01:24
又推前一年,噏錯唔使負責。

危機再現 2018-02-22 15:58:58
通常個個以為安全就會危機降臨,爆煲論冇人提就係到危險期.
生於憂患,死於安樂!宜家買樓保佑你!
13. 廢淡人生 2021-04-28 21:08:16
17年高危喎,年年都吹跌,跌咗未?

14. 風險高 2017-03-31 00:56:37
香港樓價的確高危,返大陸投資好過!引刀兄講得有理!
14. 廢淡人生 2021-04-28 21:16:19
16年咒要跌五成七成,廢淡只想不勞而獲,眼紅别人有樓。

28. 哈哈 2016-04-29 00:58:01
政府係有必要推冧樓市,5成係起碼!7成先正路!

救經濟?似樣既政府就應該知道樓市係完全唔應該同經濟掛勾!
樓市冧死好多人?你希望樓巿可以另你有經濟效益已經係詆死!如果樓市冧而嗰班資本家死我係第一個出黎開香檳!
有良知就唔好做蓄生!人一出世係應該有地方住架!唔係有錢先有得住架。
15. 廢淡人生 2021-04-28 21:26:41
15年呢個廢物話買樓投資要死喎。

12. to 3/f 2015-06-03 16:48:07
物業投資失敗死嗰班有乜值得可憐,根本應該死無全屍!

得一層自住既負資產我唔太覺得要自殺!

唔駛多講樓係用黎住!邊個覺得樓住用於投資就已經係死罪!!
16. 廢淡人生 2021-04-28 21:42:16
14年,要忍手。

講道理 2014-04-23 18:44:48

蔡生好明顯叫人別買樓,如果有需要都係買新界區.

我認為宜家忍下手為佳,買樓有風險

17. 廢淡人生 2021-04-28 21:48:51
13年話樓市跌三至五成係平常事。

不平人 2013-09-04 11:34:22
樓價跌3-5成係平常事,升過頭應該回,如果樓價好像深圳咁,香港人就唔會有意見!
18. 廢淡人生 2021-04-28 21:55:56
12年,呢位淡淡好堅持。

 唔買樓 2012-03-05 04:54:04
寧願等耐啲上公屋都唔買樓,冇理由為咗層樓就要放棄人嘅基本生活權利,成世幫地產商打工係好唔公道,堅決唔高價去買樓,除非樓價跌3成!
19. 廢淡人生 2021-04-28 22:02:11
11年已經(到頂)了,10年前接火棒嘅人是儍人?叻仔叻到2021年。

接力 2011-04-24 13:03:23

成交量不足,可見係到頂的先兆,高價成交難維持,火棒誰人敢接?

20. 廢淡人生 2021-04-28 22:18:42
作者是誰不重要,千祈咪講一套做一套。

楊偉樂 2010-04-22 17:14:52

《謂樓市已復甦言之過早(2)》 2003年9月29日

《這個旺市是虛還是實》 2004年2月11日

《樓價調整無可避免》2004年5月14日

《樓價較大幅度調整逼在眉睫》2004年6月28日

《樓價重入長期及高升幅上升軌﹖(1)》2004年10月19日

《樓價重入長期及高升幅上升軌﹖(2)》2004年11月13日

《慎防第二個97泡沫》2005年3月18日

《豪宅炒作是最大的泡沫(1)》2005年4月23日

《豪宅炒作是最大的泡沫(2)》2005年4月30日

《樓市再度進入調整期》2005年7月15日

《樓價升幅遠低於看好者預期》2005年9月16日

《樓價拉鋸局面蘊釀新變》2005年10月13日

《走為上著》2005年11月9日

《經不起推敲的看法 (1)》2005年11月21日

《經不起推敲的看法 (2)》2005年11月26日

《今年樓市難有意外驚喜》2006年2月8日

《好不到哪裏,亦壞不到哪裏》2006年4月13日

《樓價下調壓力愈來愈大》2006年5月10日

《樓價易跌難升》2006年8月12日

《賣地價不一定有指標性》2006年12月29日

《最近樓市幾個特別現象》2007年2月24日

《樓市利淡因素悄然而降》2007年3月10日

《投資中小型住宅及豪宅,孰優孰劣﹖》2007年5月8日

《豪宅的隱憂》2007年6月13日

《今年樓價升幅,不宜過份樂觀》2007年8月16日

《投資香港地產,不如投資大陸》2007年8月22日

《投資物業,應捨豪宅而就中下價樓》2007年12月12日

《再論投資豪宅與中下價樓》2007年12月14日

《去年樓市是豐收的一年》2008年2月5日

《對市場上一些樓市看法的看法》2008年2月20日

《危機四伏,投資策略該如何﹖》2008年3月14日

《不利賣方的形勢愈來愈明顯》2008年3月19日

《樓市低迷有突破的迹象》2008年5月20日

《樓市調整期已完結?》2008年6月17日

《供應短缺不確保樓價升》2008年7月11日

《是認真思而行的時候了!》2008年7月16日

《對未來樓市的估量》2008年10月18日

2003年的樓市必跌預言,講了7年,現在實現,所以他睇市的確很準確

21. 小心樓爆 2021-04-29 00:38:49
樓上廢淡兄,分明閣下至係廢淡,我想講,所有睇淡言論唔係同一人出.
有時睇淡有時睇升,好正常,有咩大驚小怪,樓市就係咁升升跌跌啦.
22. 記得著褲 2021-04-29 08:31:50
自稱有(物業)假淡叫人唔好買樓背後目的條吹跌搏入平貨,畀人踢爆就話網名只係提醒自己喎。

23. 廢淡人生 2021-04-29 10:25:25
哈哈!

誰是廢淡唔係你話就係,歡迎對號入座。

不過你都唔算廢淡,充其量係搏懵淡啫。

口中說跌心中想入平貨,扮乜苦口婆心吖,手法太低劣,衰過(真廢淡)。

24. 廢淡人生 2021-04-29 10:33:40
十年來日日話(跌三成)當唱歌,廢淡悶唔悶?

十年前30歲話要跌三成先買樓嘅(青年),今日40歲有樓未?

我話你係醒目仔,你自己都唔好意思認啦。


25. SYB 2021-04-29 11:19:52
日本,意大利,英國,中國等地都不時有1~千元樓房。去住幾年兼入籍都幾好玩
26. 小心樓爆 2021-04-29 19:58:25
呢次廢淡又廢唔晒,講嘢理性咗.
不過我想講,唔係個個有風險意識者就唔啱,小心駛得萬年船,唔好太過得意忘形.
27. 小心樓爆 2021-04-29 20:15:42
廢淡唔知真廢定假廢,講嘢冇準則,一時自己又唱淡, 一時又鬧人唱淡,好似好亂咁.哈哈.
我想理性討論,唔想嘈交,大家都有樓揸手,平等身份.
唔係睇好就可以亂咁鬧人嘅.有啲修養好嗎?哈哈.
28. 廢淡人生 2021-04-30 07:44:10
口不對心淡無論理解同寫作能力都咁差,學人講(討論),講來講去得一句,叫人唔好買樓,睇咁差你又唔趁高賣走自稱擁有的(物業)?邏輯完全唔通。

唔夠人講淨識用(人身攻擊)做擋箭牌,廢即係廢。
30. 廢淡人生 2021-04-30 07:53:34
當然,幾十年前在樟木頭買來包二奶層樓都可以叫(物業),你敢話自己有港樓?咪當其他人同你一樣咁柒啦。


31. 廢淡人生 2021-04-30 07:59:21
我同你一定唔係(平等身份)。

先唔講(樣)同[學歷),就講你成日強調自稱擁有的(物業),你有什麼物業呀,大家鬥數吖,老作死全家,敢唔敢?
32. 美國無限量寬 2021-04-30 10:15:02
因為港元跟美元貶值了很多, 小心通關後樓價爆升。永遠記住,六九年成交美孚一單位,只是兩萬元多。若果有錢無買樓,銀紙有咩後果呢?
33. 小心樓爆 2021-04-30 16:20:47
廢淡兄:

唔駛咁激動,有物業都應該有修養,我有一兩個物業可能唔夠你多,但也不必太勞氣.
你邊度物業咁高檔,財大氣粗呀?
34. 廢淡人生 2021-04-30 20:48:28
哈哈口術淡又想轉移視線啦,成日強調自己有(物業)係你,氣大財粗?未及你。

我大你冇港樓,你有就post証明,兩個乜物業?半山定淺水灣?
35. 淡友真面目 2021-05-01 08:23:29
淡友吹淡不外乎兩個原因,一個係酸葡萄,另一個係搏大霧。

萬一台海打仗樓價會唔會跌一半以上?
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好似真係會打仗咁
CupidHong
2021-5-1 08:14 AM
#12
淡友真係心理變態,望沙士望肺炎望打杖就係為咗上車! 呢啲黑心行為就算畀你上到車都有報應
36. 自己有樓為何望跌? 2021-05-01 08:50:45
正常人就算得一層自住樓,就算升跌都影響不到平時生活,有朝一日需要賣樓套現江湖救急,都希望賣多幾個錢,呢位小心樓爆人兄真的有樓?有保留。
37. 廢淡人生 2021-05-01 10:52:41
……大家都有樓揸手,平等身份.……

……有物業都應該有修養……

邊個成日將有物業掛在口邊,又將有物業同(身份)(修養)混為一談?

既然有物業咁多好處,你又猛吹跌同叫人唔好買嘅?

正常人自己有樓會想佢跌?你係咪正常人?
38. 33樓笑死人 2021-05-02 01:10:08
33 樓話 (我有一兩個物業可能唔夠你多)。現在一個小物業都成五至六百萬。若果兩個,起碼過千萬!一或兩個都分唔清?老作都唔識?
大陸青年學 5 G。香港青年學在 鍵盤上打灰支。香港人都是買多層樓收租好,不要 寄望下一代了!
39. 廢淡人生 2021-05-02 12:21:54
原本當呢條友係吹淡搏入多間貨的(口術假淡),原來真身係冇樓但又吹自己有樓的(幻想淡),當正自己真係有一兩個物業。

唔怪得之我大佢冇(港樓)佢即刻收皮,瘀爆。
40. 廢淡人生 2021-05-02 12:33:04
初初重質疑佢係咪(正常人),現在真相大白佢係有妄想症嘅(眼紅業主又自覺高尚症候群)患者,咁就解釋晒為何佢睇淡又唔放自稱擁有的物業,自己有樓有吹樓跌了。

恨有樓恨到short咗,可憐定可悲?

嗱我講事實咋,冇你說的所謂(人身攻擊),你show張白咭上黎我即刻收聲。
41. 樓唔爆煲 2021-05-03 00:11:36
討論樓市其實好得意,廢淡真係廢,樓市網有時都睇到人生百態.
有樓未必有修養,冇樓未必冇志氣,呢度睇到某啲人講嘢質素比較低,討論平常好閒,唔關有冇樓事.

42. 幻想淡鍵盤打灰支 2021-05-03 08:10:02
在鍵盤吹自己有一兩個物業的幻想淡,拿住本playboy打完支灰,就當自己溝咗書中美女,跟住上網同人話娶美女傷身,要保重身體喎。
43. 東成 2021-05-03 19:01:54
蔡老闆今次講得好準,樓價開始上升. 

[黃竹坑這個樓盤具有指標作用,屬於下半年樓市的試金石。第一批單位售罄將無可置疑,問題是之後加價加推單位的銷情難以確定,假如加價溫和,樓盤便可賣得滿堂紅;倘若加幅太多,會引致銷情放慢。這樣會影響其他發展商以後對同類單位的銷售部署,情況有點像西九龍站上蓋物業以及啟德發展區項目,不同地產商參與樓盤開發,產生出來的銷情和售價有所不同。]
44. 那些年 2021-05-03 19:08:16
經紀嘅威力,千軍萬馬到處狂CALL,港島咁多年冇新盤,工廠區也可當壽臣山豪宅賣,分分鍾4-5萬元一呎.
淡友唔好太理性,樓價上升了,貧富懸殊冇得改變.
45. 正確 2021-05-04 13:05:34
樓價開始大升,黃竹坑工廠區賣5萬元一呎,真嘅.
要埋怨?去罵發展商,也罵政苦吧.
46. 路人一名 2021-05-04 16:50:08
樓價仍然一直上升是源於港府的高地價政策 ! 黃竹坑地鐵上蓋新盤開售,首批單位平均訂價每呎$29700元,是因為地產商以超高價2萬元一呎投得地皮。
47. 美國無限量寬 2021-05-04 18:41:46
運房局數字顯示,香港有二百萬人有物業。另外的,有七成人住在公屋,香港人應該感恩。不要見人有物業升值,不滿意自己 已經有公屋住。

眼看世界發達國家,英、美、加、澳、韓等等,有那一個發達國不是疫情比香港嚴重, 經濟低迷,可是住宅價續升呢?成個世界得一個利好資產因素,就是(無限量寬)印錢!所以只要社運平定,就是疫情繼續,驅使銀紙繼續無限地印,住宅樓一樣照升!世界現象,證明了無限量寬,使住宅價續升,甚至爆單邊! 因為金錢會追逐同一樣,有價值的東西。商鋪工廈、商業中心價跌,也是世界各國現象,並不出奇,因為生意淡薄。

因為港元跟美元貶值了很多, 小心通關後樓價爆升。永遠記住,六九年美孚成交一個單位兩萬多元。小心到時唱淡的人,連大陸人也睇唔起他們,船頭驚賊,船尾驚鬼。

48. 淡友真面目 2021-05-09 12:09:25
講實話叫人身攻擊咩?
幻想淡心靈真脆弱。

38. 33樓笑死人 2021-05-02 01:10:08
33 樓話 (我有一兩個物業可能唔夠你多)。現在一個小物業都成五至六百萬。若果兩個,起碼過千萬!一或兩個都分唔清?老作都唔識?
大陸青年學 5 G。香港青年學在 鍵盤上打灰支。香港人都是買多層樓收租好,不要 寄望下一代了!
39. 廢淡人生 2021-05-02 12:21:54
原本當呢條友係吹淡搏入多間貨的(口術假淡),原來真身係冇樓但又吹自己有樓的(幻想淡),當正自己真係有一兩個物業。

唔怪得之我大佢冇(港樓)佢即刻收皮,瘀爆。