(初稿 2/7/2018)

理論基礎

早在1870年代，英國經濟學家傑文茲（W.S. Jevons）已經以太陽黑子週期探討商業危機的週期。近人鄧特二世(Harry S. Dent, Jr)在《經濟大懸崖》一書的其中一個章節也提到太陽黑子週期與經濟的關係。然而，這些研究很容易出現錯誤的預測，一般的預測錯誤是經濟大蕭條來臨的日期。筆者認為這些錯誤預測的主要原因是：

1.      太陽黑子數目雖以約11年為一個週期，但前後的波動可以超過一年，有時下一週期可以在

      12年後才出現，也可以提早一年，在10年後出現。

2.      太陽黑子數目的減少雖然會對人類的經濟帶來影響，但同時會因為人類的活動(包括科技

      和文化教育等活動)而有不同程度的影響。所以在太陽極小期，經濟雖然傾向於不景氣，

      但不一定出現經濟大蕭條。

3.      其實太陽黑子不僅對人類的經濟帶來影響，還會對人類的思維帶來影響，因此，與經濟息

      息相關的政治也會受到影響。經濟下行的週期也會因為政治因素而推遲或提早發生。

【明報專訊】講起中環中心，據說，當日買下了的幾個大孖沙，都有點頭痕。本來，區區一幢大廈，幾個富豪，怎會吃不下呢？但是，現在是樓價下跌、銀行收水、經濟不景、打貿易戰、習近平又大抓貪官，令到輸港的一條重要輸金大動脈斷絕了，一樣兩樣頂得順，五六件衰嘢一齊來，那就有點麻煩了。

朋友說，這又應驗了一則真理，就是凡是李嘉誠賣嘢，你就要醒定，無鞋挽屐走，因為他睇市好準呀！

這令我想起某天在跑馬地某酒店遇到某位富豪，他說當初中環中心的刁，開價300億元，他佔兩成，誰知加價加到400億元，他愈佔愈少，終於退出了。我拍馬屁說：「你在這20年來，九七淡出商場，2003年後進軍地產，全中，人人都讚你眼光獨到呢！」沒多久，樓市便爆煲了，可見得他的確是高瞻遠矚。

想請教蔡高人，文中個位富豪係邊個？

假跌派 vs 轉勢派

2018年11月12日

眼下樓價回落，各方看法上的分歧繫於究竟像2015年屬「假跌」，抑或真的長線轉勢。姑勿論如何，可以肯定的是，樓價這趟應不會似1997至1999年一支箭直插（中原指數在兩年內由逾100點瀉至40多點），下調兩成左右將有重要支持。一來經歷15年升市，「磚頭信仰」深入民心不易磨滅，潛藏龐大購買意欲待樓價稍跌伺機入貨。二來，政府和金管局有空間放寬辣招，特別是針對內地人買樓，甚至毋須動手減辣，已足以構成市場預期。真正轉勢與否，須觀察調整至支持位後才有分曉。

樓市調整不會直線插水

按中原指數計算，由今年8月高位188.6點掉頭回軟，直到11月初報182.73點，樓價暫時微跌3.1%；惟該指數有兩星期滯後，若計及最近一些交易個案，造價至今應該下跌了5%左右。在此要特別解釋，不少新聞報道形容最新成交「劈價」高逾20%，但該幅度往往是對比「最初叫價」，所謂「開天索價，落地還錢」；此外，即使部分個案真的較同屋苑之前的買賣價下降達兩成，惟同時亦有更多個案的減幅沒這麼大，而市況應該按平均數來比較，不宜過分被某單位「勁劈」的報道影響。

毫無疑問，從目前氣氛預測，市況短期內會繼續下行。一個可參照例子是2015年9月至2016年3月，大約半年間，中原指數從146.9點跌至127.5點，累計回落13%。然而，馬後炮來看，當時的調整屬「假跌」，樓價很快便強力回升，由2016年3月到今年8月，不足兩年半，中原指數由127.5點升至188.6點，急漲48%，期間新界西指數的升幅更達59%。

目前的問題是，這一輪樓價回落究竟像2015年是「假跌」，抑或屬長期轉角向下。兩派說法均有支持者，各有理據，例如「轉勢派」會舉出供應增加、利息趨升、內地經濟放緩等因素；「假跌派」則指自從2002年「孫九招」之後，本港土地供應其實長期不敷需求，近年新供應「填補歷史欠賬」尚且未夠，必須等到「明日大嶼」填海所得的千公頃土地十幾年後應市時，才會有結構轉變，何況儘管內地增長放慢，本港作為國際金融中心，經濟基調依然良好。

無論最終哪派勝出，今趟樓市調整幾可肯定不會像1997至1999年直線插水，原因之一是，經過2003年展開的15年住宅大牛市，樓價翻了N倍，「磚頭信仰」根深柢固，一時三刻不易抹去。特別是千禧年後踏入社會的一代，未經歷過持續跌市（除了2008年金融海嘯閃崩及2015年「假跌」），不知道樓價可以「真跌」，只憂不買樓無法上流，甚至堅信唯獨磚頭才是硬通貨。2016年3月以來，樓價升勢快過高鐵，很多人上不到車，徒嘆奈何，所以只要樓價出現一個比較顯著的跌幅，例如20%左右，大批「磚頭信徒」可能會蠢蠢欲動入市，帶來承接力。

金管局或減辣刺激需求

其次，正如筆者去年6月在〈今日辣招他日救命蕉〉一文指出，港府及金管局自2009年起透過連串樓市辣招及逆周期措施，抑制了「投資者需求」、「外地客需求」及部分「自住需求」，基本上亦等於為他日樓價可能急跌構成緩衝。金管局總裁陳德霖近日開始吹風，雖說目前未能肯定「樓市周期是否逆轉」，唯一旦確認樓市進入下行周期，便可考慮放寬逆周期措施。畢竟當局之辣招是為了避免樓市過熱，因此假若不再熱，甚至轉寒，就應該減辣，屆時也將釋放上述受抑制之需求。

誠然，所謂「剛需」概念向來備受爭議，事關香港人很懂得因應形勢，在市旺時看似很洶湧之需求，遇淡市即雞飛狗走；即使他日放寬辣招，也不代表當初受抑制之需求會全部撲出來買樓。但別忽略一點，逆周期措施夾硬把上車門檻大大提高（包括首期和壓測），讓「真．用家」望樓興嘆，當金管局鬆綁按揭成數門檻，將會刺激一批自住者入市。

除了自住需求，更龐大之潛在購買力來自「外（內）地客需求」，皆因自2012年起，內地客來港置業須付額外15%買家印花稅（BSD），港府更於2015年全面叫停投資移民計劃；假如本地樓價急瀉，甚至衍生「負財富效應」拖累經濟，並造成大量負資產，當局大可取消BSD及重推投資移民。內地現今經濟水平已非九十年代和千禧年初可比，據估計全國「千萬（人民幣）富翁」達數百萬人，而「一國兩制」下之香港對他們仍有一定吸引力。毋須待當局真正動手，單是「適時減辣」此一共識，已足以構成市場預期。

筆者不是無guts去take side判斷樓市長遠形勢，只是需求和供應等多項關鍵因素都在持續變化，故不願妄作未夠根據之預測，實際上就連掌握大量數據的陳德霖總裁也坦言目前未能確定樓市周期走向。

總的而言，可預期在未來6至18個月內，樓價將出現比較顯著之整固，幅度或達15%至20%，而不排除這是主要支持位，隨時觸底即彈。待「磚頭信徒」和「抑制需求」兩大潛在購買力釋放，以及土地長線供應相對明朗（包括「明日大嶼」及其他「大辯論」選項，諸如收回粉嶺高球場、棕地、公私合營）之後，樓市「假跌」和「轉勢」之爭才會見分曉。

目前,  香港樓市不會大跌的原因,  是全球資金太多,  銀行無法存放,  但是,  未來是大戶玩弄小戶的上落市...

日本屋免費送贈......

香港住宅供應不足，市民「上車」難過登天。然而日本情況剛好相反，有屋無人住的情況愈趨普遍，近年更出現一些網站，專門將被遺棄房屋出售，甚至可以免費送贈。

15年後空置率料逾20%

日本人口每年以過百萬速度萎縮，對房屋需求持續下降。據總務省數字顯示，日本空置房屋由○八年的756.8萬間，增加至一三年的819.6萬間，期內佔整體房屋的比率，由13.14%增至13.52%。富士通總研估計，到二○三三年日本空置房屋比率將突破20%。

過去日本空置房屋主要集中於鄉村地區，但當地傳媒發現，大城市及城郊地區的房屋空置問題也日益嚴重。官方數字顯示，東京一三年的空置比率達11.1%，已是全國最低地區之一。

日本空置房屋特別多，部分原因是當地獨特的置業文化，日本人普遍只愛買新樓，令房屋幾乎沒有二手市場。

現在情勢,  羸唔起的人不宜買樓,  輸唔起的人更不宜買樓, 

羸得起的人可以買樓,  輸得起的人同樣可以買樓,  因為你不志在......

現在去臺灣買樓又會熱鬧起來??? 變藍天...

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台灣置業回報高？居台港人話你知

移民台灣是香港近年的熱門話題，根據台灣移民署數據，去年居留台灣的香港人創下7,498人的新高，較前一年上升逾六成。

在台北坐捷運可達的新北市，近年有不少新盤，700多平方呎的單位，入場費約300多萬港元。在台灣買樓自住是否抵買見仁見智，但如果是投資收租，有當地港人提醒，要注意租金回報率較低，大約只有1%至3%。

瓶口

1米=3尺, 1平方米(1坪)=9平方公尺

所以台灣樓房100坪(100平方)的面積大概是香港900尺的樓房(這900尺香港所指的是建築面積)

900尺的香港樓房實用面積如下:
一般新樓只有75%(同樣的尺寸的新樓,有露台的實用面積更小,因露台也包括在樓房面積內;同樣的尺寸的新樓,發展商不同,實用率也不同,發展商中發展商為新鴻基,太古實用率較發展商為長實,華懋的實用率較高,但不是絕對,每一個樓盤都不同,除知道樓宇面積外可詢問實用率是多少%)
25年以上特別是沒有寬窗台的樓實用面積達90%,以前的大部分發展商露台面積沒有算在建築面積上,部份舊樓露台面積是送的

另所有新樓每季要繳納政府規定的差餉和地租,舊樓(香港島及九龍部分地區-太子道為界,每季只需繳納政府規定的差餉,沒有地租),所以港島區的同樣尺寸的樓宇價格較九龍區和新界區為貴

另香港所有私人樓宇每月均需繳交管理費(管理費包括樓宇清潔,設施管理等,每一幢樓都不同)

若買賣樓宇記住香港的房子除樓價外,還有每月管理費,每季差餉和地租(若適用)的支出

若租屋住一般業主若提供全包價(即業主會負責管理費,每季差餉和地租,租客不用付以上費用,只要付全包價的租金)

另香港業主的租金收入每年是要繳稅給香港政府的(稅款約年租金收入的20%),所以香港房屋的樓價和租值最少貴台灣的一倍以上,供參考

回36樓:  網絡資料經常會出現剪輯錯誤......其實臺灣坪的計算方法是: 30米 X 30米 ==等於: 90坪作為計算單位, 沒有英呎換算顯示......

1米=3尺？, 1平方米(1坪？)？=9平方公尺？

台灣[編輯]

1945年日本二戰投降，國民政府接收臺灣，曾規定以平方公尺做為法定計算單位，但除了部分政府文件及產權登記使用平方公尺，臺灣民間仍普遍以「坪」計算房屋和建築面積，建商廣告或房屋交易皆以坪作為單位至今。