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1. 東成 2018-10-24 15:00:17 |
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蔡老闆講出流標原因,好清晰,一句講晒,底價訂得太高! |
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2. 實事求是 2018-10-24 15:01:42 |
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估值差咁遠,有啲離譜,242億同485億嘅分別,簡直係天價差別,估價行有大偏差,分明唔專業,需要檢討,港府都要因應時勢,作出地價重新評估!不宜定價過高. |
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3. 八妹 2018-10-24 15:44:47 |
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大家都知，不用你講! 地產商 只有低買地高賣樓! 西鐵上蓋就知! 地產商是食人不嗖骨!
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4. 亮劍 2018-10-24 16:08:47 |
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有人問小弟對樓市的看法，咁呢家中美貿易戰開打，美息又上升緊，短期當然看淡啦！ 而中長期睇，就要看自己對呢次中美角力，你買大陸會係夾著尾巴向特朗普求饒，定係中國借此機會，實行「資本主義的創造性破壞」。 如果你相信前者，咁當然係買定包花生睇戲，話唔定十年八年後，揸住一百萬已經可以full pay 整件沙一兩房;反之若你相信大陸經此一役會出現「資本主義的創造性與毀滅是同源的」，那麼呢次就最佳時機同藉口去鋤業主及政府價，畀「市價」低兩成係基本，否则都對唔住列祖列宗！ 至於業主同政府肯唔肯跪低，當然係睇佢哋對後市點睇及持貨能力啦。 |
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5. 亮劍 2018-10-24 16:26:46 |
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文輝道住宅地流標，小弟覺得地積比率由0.5倍，大大調高至約2.1倍係關鍵，呢幅地地皮面積約18.9萬平方呎，如果照舊時0.5地積比計可建樓面約9.47萬平方呎，大約起幾十個豪宅左右，我估政府要發展商每一呎畀十萬八萬，應該會有人落搭，正所謂物以罕為貴呀！ 但依家係2.1倍地積比率喎，成百幾弍佰件貨，件件兩叁億起，你估呢家賣緊納米樓？ 最慘政府又出埋空置税，呢啲豪宅買家通常要見現樓，睇過合心水先肯入，你政府叫人12個月散百幾弍百件超豪宅，係咪跌親個腦？ |
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6. 香港土著 2018-10-24 16:28:51 |
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亮劍兄似乎在說兩種可能性，而不是自己對樓市看法。期待。 |
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7. 基層市民 2018-10-24 16:37:29 |
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適當嘅調整係好事,樓價返回年初最好,今年冇起落就算了.山頂豪宅好心啦,貴到咁就唔係好正常.
等填海供應到,細價樓穩健唔要大上大落. |
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8. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-10-24 16:51:00 |
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文輝道流標的啟示
2018年10月19日
樓市面臨轉角位，備受矚目的山頂文輝道超級豪宅地王流標，再次引發「高地價政策」爭議，連特首林鄭月娥也要主動強硬回應「不會賤賣地皮」。查實，近年樓市日益分割為「超級豪宅」和「非超級豪宅」兩個市場，呎價差距動輒以10倍計，操作難度不可同日而語。這趟文輝道流標，除反映市況前景不明朗，亦由於近年洶湧南下的內房商面對多重限制（各有前因），並無參與今次奪標戰。
文輝道地皮前身為高級公務員宿舍，鄰近德瑞國際學校，級數媲美山頂道、施勳道、普樂道，毫無爭議為山頂超級豪宅地段；地盤面積18.9萬方呎，最多可建樓面40.43萬方呎，市場此前估值介乎242.58億至485.17億元，相當於每平方呎樓面地價約6萬至12萬元。不論總金額抑或樓面呎價，該地皮均被視為有機會創出全港地王新紀錄，惹來市場密切關注。
港樓分成兩大市場
然而，經過一個月招標期，該地皮於本周二宣告流標，5組入標財團的出價皆未達政府底價要求。適逢樓價近日乍現回落勢頭，有業界人士據此批評政府「叫價過高」，質疑是否仍堅持「高地價政策」，以及未有考慮空置稅等措施對市況預期的影響。這些聲音促使林鄭月娥隨即主動回應，直指相關說法實屬「錯誤」，強調政府參照所有市場因素考慮底價，又重申並無「高地價政策」，卻也不會「賤賣土地」。
很多人關心今次流標對後市有何指引，惟對絕大多數市民來說，其實「啟示有限」。事關正如文首所述，本港樓市日益分成「超級豪宅」和「非超級豪宅」兩個世界，雙方的基本因素不可同日而語，相互牽引作用亦很輕微。何謂超級豪宅？說的是呎價起碼5萬元以上，總價逾1億元，位於山頂、半山和南區等傳統豪宅地段的分層物業或獨立屋，其餘一律視作「非超豪」住宅。
超豪宅定價如藝術品
打個比喻，普通單位就像日用品，其價格相對較易理解；例如對發展商而言，在投標時根據地價和建築成本，再加上大約10%至30%利潤水位，便可計出日後「賣幾錢」才有賺，或者至少不會蝕本，然後按此釐定投標出價範圍。再者，普通住宅成交頻繁，有市價軌跡可循，發展商亦較容易估算兩至三年後的樓價預期。
相比之下，超級豪宅有如藝術品，成交疏落，價格差距大。即使在同一地區本月錄得一宗呎價達15萬元的交易，惟兩個月後隔幾個門牌另一宗成交呎價可能只報9萬元，毫不出奇，皆因包括戶型、景觀、買賣雙方心態等因素，都會造成顯著影響。亦因如此，超級豪宅受市場情緒的牽引往往比普通住宅更大，在氣氛好時，基於其「買一件少一件」稀有度，價格更易被進一步搶高；不過當市況稍為降溫，要找幾個潛在買家卻十分困難，畢竟買得起這類超級豪宅的群體人數有限。
純中資發展商無影
回說文輝道地皮，值得留意是5組入標財團當中，4組屬「純港資」，分別由恒地（00012）、新地（00016）、長實（01113）和嘉華（00173）獨資出手，第五份標書則由九倉（00004）、南豐、華懋、新世界（00017）、信置（00083）和中海外（00688）合夥，勉強只得「佔六分一支標」的中海外有內地背景，但這間內房龍頭已來港扎根多年（1979年開始在港發展物業，1992年在聯交所掛牌），早被視為「地頭蛇」之一。嚴格來說，近年在本港賣地市場日趨活躍的一眾後起內房商，集體絕跡於今次文輝道奪標戰。
究其原因，一來內地經濟和樓市放緩比香港更急劇，內地發展商自顧不暇，務須掙扎「活下去」，班資回朝尚且不及，遑論北水南調買地。二來文輝道地王不但涉資巨大，而且附近有多個山坡，發展商須負責勘探、斜坡保養、預防山泥傾瀉等工程，隨時額外增加成本，更何況內房商對本港工程、地政和法律等事務的熟悉暫時難及本地薑。最後，正如上文提及，超級豪宅市場難度很高，風險甚大，內房企業面對種種不明朗因素，自不敢貿然押下幾百億元巨注。
總的來說，超級豪宅屬於另一種遊戲，這次文輝道地皮流標，對於普通住宅市場其實沒多大啟示，頂多顯示整體樓市並非處於最熾熱階段而已，但這是眾所周知的事情。相對而言，跟普通住宅市道關係更大的，是日內幾個平民新盤開售情況，特別是華懋旗下、大膽開高價的元朗朗城滙（首批折實平均呎價接近1.6萬元），短期內或具指標意義。
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9. 引刀一快 2018-10-24 19:58:23 |
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香港土著兄
你有冇見過做酒樓嘅，會希望業主限住佢擺幾多張檯？ |
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10. 富高追 2018-10-24 20:28:57 |
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土地流標，是正常事項, 前景不明朗, 不會窮高追,亦不會富高追...
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11. 咁多平 2018-10-24 20:43:55 |
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當香港地產商傻燦, 咁多平價地賣...另一位樓市專家唐榮先生是出名的數據王，他更形容「明日大嶼」計劃是「唔填就笨啦」！他以40萬個單位作一個保守估計，假設每個單位平均面積只為400平方呎，全部拿來出售，每個賣250萬元，便可賣1萬億元，而興建每平方呎樓面地價成本僅為3125元。試想想，先不算私人樓，就以資助房屋如居屋、港人首置上車盤計算，以225萬到338萬元金額，買入一個人工島有海景鐵路400呎單位，市民「買不買單」？ |
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12. 自然一派 2018-10-24 23:04:58 |
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亮劍兄分析有料到,比喻好生動,讚者鍾意睇,支持你! |
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13. 執死雞 2018-10-24 23:10:23 |
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空置稅一出,一早就話咗,建議地產商唔好投地住,等空置樓宇全部出售完,等政府冇錢使,回到2004年度施政模式,政府大賣領滙商場管理管治模式再出來執死雞... |
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14. 東成 2018-10-24 23:11:27 |
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蔡老闆呢個講法有道理!
"根據以往經驗，發展一個這樣大型的豪宅盤，從買地蓋樓到銷售完成，在市況好時，一般也需要5年到7年時間。空置稅是這種超級豪宅的致命傷，5至7年的漫長銷售過程，分分鐘要讓地產商支付3成樓價的空置稅。因此，在市場淡靜和隨時繳納空置稅的情況下，發展商出價較為審慎，作為專業的估價師，應該將此現象納入估值的範圍。" |
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15. 引刀一快 2018-10-25 08:30:05 |
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買？哈哈哈，除非填成長條形喇，唔係邊會戶戶有海景？
不過，如果真係填一條麵條出嚟，又唔錯啵，因為超長海岸線，有生態促進作用架。 |
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16. 引刀一快 2018-10-25 08:32:22 |
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開埋嗮D空頭支票，到時賣幾錢，邊個知？ |
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17. 離場 2018-10-25 09:39:51 |
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實力不足者吩吩離場... 樓市淡風吹起，負面因素下，一手新盤買賣氣氛轉弱，地產站統計全港新盤成交紀錄冊，截至今日（10月24日），已錄得31伙撻訂單位，為近11個月新高，屯門上源佔10伙為最多。
另外北角柏蔚山有建期買家放棄上會，該買家早於今年6月以2,236.3萬入市，購入2座6樓B室，面積823平方呎單位，並已簽署正式合約，但成交紀錄冊顯示已於本月22日終止買賣合約，提早離場
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20. 路人xx 2018-10-25 12:46:58 |
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豪宅根本同居住無乜關係， 就好似勞斯萊斯根本唔係賣交通工具，
但係對付居住問題而設的空置稅，又燒埋豪宅，D豪宅地揾鬼買。 |
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21. 見得到 2018-10-25 17:49:00 |
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空置稅影響大價樓,豪宅有難! 反而細價樓硬淨!細價樓跌回年初價就差唔多見底, |
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22. 唔輸得 2018-10-25 21:20:25 |
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在香港,買樓的人有多種心態,我最初買樓,抱住一種好玩的心態,睇吓自己賺定蝕,贏輸冇所謂,因為冇所謂,所以從來唔驚爆煲,……有啲人,唔輸得,左度右度,當此類人一買樓,樓市就去到水尾……所以,見人賺錢,千祈唔好買,如果個個蝕到飛樓,就要出來執死雞啦……
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23. 請數亮劍 2018-10-26 13:42:48 |
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很喜歡亮劍文章，可否給我電郵作交流？我 email : sunviewdesign@yahoo.com.hk 。感謝..... |
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24. 亞Q 2018-10-26 17:16:27 |
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二三百間超級豪宅 , 間間都賣兩三億 , 有無咁多富豪俾你一網打盡吖 ! |
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25. 當頭起 2018-10-26 21:00:02 |
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香港人買樓的心態是羊群心態,所以寧買當頭起,莫買當頭跌,見人哋買樓有錢賺,自己心欲欲又要買,此類被動的羊群,當人哋走貨時自己又唔識走......寧買當頭起,莫買當頭跌,時間必須配合得宜,才會得心應手......
上個月買咗黃金現在又有錢收......
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26. 同你繁 2018-10-26 23:29:11 |
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土地流標 ，地產商唔會搶啲地返來交空置稅的,有多餘錢買啲黃金擺喺度好過啦......同你繁.
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27. 風險 2018-10-27 01:24:02 |
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大價樓及豪宅宜家危矣,閒閒地跌兩三成,空置稅都好傷,蔡生算係俾你講中!樓市前景暗淡! |
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28. 引刀一快 2018-10-27 03:19:38 |
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賣唔出果D咪空置囉。 |
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29. 強汰弱 2018-10-27 10:43:19 |
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30. 接火棒 2018-10-27 11:29:40 |
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在香港這個五光十色的世界,好多冇主見,被動易被人點嘅人,好容易就未計好件數就落嗒買樓,人買樓你買樓,你就去接人哋火棒...
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31. 亮劍 2018-10-27 12:50:43 |
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很喜歡亮劍文章，可否給我電郵作交流？我 email : sunviewdesign@yahoo.com.hk 。感謝....
對不起，小弟唔想順得哥情失嫂意，呢家每星期只喺蔡生呢度 update 下最新睇法，如果你有乜嘢喺呢度講，真係唔好意思。 |
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32. 自然一派 2018-10-27 15:20:17 |
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亮劍兄好文在這裡同大家分享,咁係最好嘅做法,雖然有個別網友想了解多啲,唯有亮劍兄多發表,期待更多啲好文章出現! |
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33. 遲咗啲 2018-10-27 20:46:23 |
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買樓“不搞爭論”2003年買舖/買樓/買車位, “不與他人爭論”,2005年度再買舖增持, 2009年度再買樓增持, 2012年度再買樓增持,2015年前一直反對沽空樓宇……“不與他人爭論”做好自己本份,2018年度出售一個物業吐現處於無負債一身輕鬆狀態.每月收吓租……玩吓投機遊戲,何需要與他人爭一日長短哂氣呢??? 如果現在才計劃買樓?是否遲咗啲啦???
鄧小平反復強調“不搞爭論”，“不爭論，是爲了爭取時間幹”！
的確，實踐是檢驗真理的唯一標準，沒有實踐，憑空爭論一個方案、方法的正確與否，怎能得出科學結論，那是毫無意義的。
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34. 最煩惱 2018-10-28 00:03:22 |
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近年所見,見好多人無法在香港置業,有好多人游說此類無法在香港置業人士前往: 日本,越南,馬來西亞等地去買樓, 此類無法在香港置業人士在香港都搞不好買唔落手,如何去天都冇咁遠的地方買樓呢??? 如何每一日坐飛機往返來往居住呢???煩唔煩啲啊???在香港都處唔到的事務,如何處理外國次等級別的不動產管理啊......在香港買過樓的人士都知道,管理不動產是人生最煩惱的事...
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35. 杯 2018-10-29 10:27:48 |
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最近起youtube睇左汪總同諗sir既片,成日話計掂數供到就應該買,唔係每月交租就蝕左,買樓供款就係儲錢,計岩數上車實無輸
以上理論係咪似曾熟悉,好多業主或者所謂樓市專家經常用既理由嚇d租樓人士。但係其實班人只係用歪理去隱藏事實,佢地只係用租金支出黎大你,無話你知租樓既實際機會成本係咩,等租客幫業主接火棒,或者幫佢地既地產公司開單。
以下用個例子黎話你聽租樓既機會成本:
假設
你考慮緊買一層600萬樓, 做8成按揭, 首期印花稅佣金律師費夾埋你預起碼要150萬
租樓支出:
假設租金係樓價3%,每月租金15000,每年180,000
租樓收入:
150萬首期可以放起銀行做定期, 依家港元定期年利率大約2%=30,000/年
慳左按揭利息4,800,000*2.375%=每年110,400(公道講句,呢個收入會越黎越少,因為隨住按揭本金下降供樓利息會減少,但頭幾年唔明顯,因為按揭早期供款基本上大部分還息)
每年慳左差餉地租180,000*8%=每年14,400
管理費假設3.5/呎,建築面積500呎=3.5*500*12=每年21,000
30,000+110,400+14,400+21,000=每年175800
仲有好多雜費未計,好似火險,MC保費,維修等等
仲有依家係加息周期,存款收入只會越黎越高,慳到既供樓利息亦會上升,基本上現時租樓可以話係無成本咁滯,因為即使你買樓,每年既非償還本金支出都係咁上下,咪再比供供嚇到你以為租樓每年白比租金,幫業主供樓呀 |
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36. 八妹 2018-10-29 11:08:44 |
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"空置稅一出,一早就話咗,建議地產商唔好投地住,等空置樓宇全部出售完,等政府冇錢使,回到2004年度施政模式,政府大賣領滙商場管理管治模式再出來執死雞... " 一早就話咗地產商控制地價樓價!!現型!! |
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37. 聽人點 2018-10-29 23:08:26 |
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土地流標, 乃人算不如天算, 現在人買樓, 乃聽人點一群多啲...
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38. 就 2018-10-30 23:58:33 |
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樓市升浪持續20個月，即使今年樓市將面對加息危機，向有「樓市大好友」稱號的祥益地產行政總裁汪敦敬卻認為，過去幾年市民已看到不買樓的風險，「父幹族」財富效應漸成趨勢，今年樓價料再升三成。全港「lump sum（總價）聚焦效應」兼「白居二」政策下，資產房屋升幅更料達四成。受惠白居二政策汪敦敬直言，自己對樓市看法一直沒有轉軚，市民應有心理準備，2018年樓市將出現一個超級大升浪，預計升幅兩至三成，較2017年全港樓價升幅一成多為高，居屋在「白居二」政策刺激下，可以比大市升多一成，升幅三至四成並非沒可能。因為大家已看到不買樓的風險。對於今年買樓所面對的潛在風險，汪形容2018年樓市會是「大漲中回」格局，不像過往數年大漲小回。他進一步解釋可謂「中回」，「就算跌下來也好，都會高過上一個底，跟住唞返兩、三個月再上。」今年會出現兩次上落位，買家要有買完會跌的心理準備，可能跌一成。用家在樓市過山車其間入市，其心理和財務質素變得相當重要。他續稱，支撐樓價上升有兩大財富效應。第一，今年將看見好多父母會由不幫仔女買樓，變成幫仔女上車，父幹族所產生的財富效應已進入新階段。其次，樓市辣招下，市民按揭成數只會越來越低。他指，根據2016年人口普查，六成半以上人已供滿樓，按此推斷全港有100萬個單位已供滿物業，若從中衍生6%購買力，已相當於2017年的樓市交易總成交量，這意味樓市已毋須由傳統購買力支持，純粹由財富效應支持。此財富效應最得人驚之處就是當中沒有任何借貸，是不會有泡沫爆破風險，近年樓市源源不絕的破頂潮，便是由當中衍生的購買力逐漸行使出來。最後，政府全面開放「白居二」市場，居屋及公屋樓價今年一定升，他相信，樓價600萬元內的資產房屋，將面對全港「lump sum聚焦效應」，今年樓價升幅將跑贏大市。https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20180101/20261526
汪生果然是明燈 |
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39. 玩你 2018-10-31 10:35:32 |
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485億，以可蓋樓面逾40.4萬平方呎計算，就算是最低的242億元中標，樓面地價每呎也要$6萬元以上，加上建築成本、利息和一些雜費等，每呎樓面的成本價大約7萬至8萬元左右，那麼將來出售價肯定要在每呎10萬元或以上。