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有沒有只升不跌的神話?

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會榮譽會長及常務顧問
香港東區工商業聯會首席會長

  朋友問樓市有沒有只升不跌的神話?當然沒有啦。近年來,港府一直努力要打破大眾對樓價只升不跌的預期,於是不斷對樓市加辣,甚至不斷出口術提出警告,樓價過高脫離市民負擔水平,慎防出現泡沫爆破危機。

  儘管港府多番苦口婆心,樓價這幾年仍然不為所動,直到最近多項利淡因素出現,如:空置稅推出、預期土地供應增加、利率上調機會大增、以及貿易戰令後市不明朗等等,樓市才由旺轉靜,或許新盤市場仍然暢銷,但二手樓市肯定非常寂靜。要讓樓價下跌不是靠口術,靠的是買家減少而賣家增多,市場由供不應求變為有求必應。

  以其要改變人們對樓價只升不跌的預期,不如讓人們看到有一個房屋供應充足的未來。當大家都認為遲買一樣有得買,遲買樓價不會貴的時候,樓市就真的不會大升了。大家在媒體上看到大量填海、開發棕地等等的廣泛報導,預期未來的供應量將大幅增加,樓市會因此而步入健康軌道。如今,住宅市場只升不跌的神話開始幻滅。

住宅供應將大增 中區甲廈租堅挺

  然而,有一個市場卻仍然在上升中,就是核心區甲級商廈市場,筆者所指的是中環甲級商廈在近10年的租售價格。自從2008年金融海嘯之後,這個市場幾乎再沒有下跌了。大家可以翻查資料看看,中環核心商廈供應短缺,近年來價格反覆向上,當恆基地産(0012)去年5月以樓面地價每呎5萬元創新高價投得中環美利道地皮後,人們才意識到中環超級甲廈價格仍然相對落後,尤其是相比於當年同等價格的山頂及南區超級豪宅。

  如果大家對核心甲廈售價還有懷疑,那麼嚴格來講租金就更為堅挺,原因是用家不買也要租,中環甲廈1.8%的空置率代表甚麼?代表使用率幾乎全滿,也代表這個市場仍然供不應求。當然,對後市有保留者可以不買而選擇租,但公司要撤離中環核心區談何容易,尤其是一些龍頭企業,起碼總部也要留在中環核心一帶。

  在這種環境下,近10年內中環甲廈的租金可說是只升不跌。中區商業樓面一向匱乏,除了去年5月份的美利道地皮和10月份的嘉咸街地皮外,就再沒有新的供應了(和記大廈重建不算)。再對上一次,要追溯至1996年港鐵批出的國金二期,以及1995年賣地建成的中信大廈。事隔20年,中區商業樓面只有輕微增加,甲廈售價突破每呎6萬元,而租金也衝上每呎220元。後市如何難以預料,但中環甲廈租金仍然會一支獨秀。

 
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1. 亮劍 2018-09-05 14:00:30
直到今日香港中環都係核心內圍,唔少陸資及外資巨企,都想喺呢度插旗,因此空置率奇低,所以租售價格異常堅挺。
但若果希望喺香港中區,搵個甲级寫字樓做生意嘅企業,搵極都搵唔到一定嘅樓面出嚟開檔嘅話,咁佢哋可能收缩擴展步伐,直接影響香港長遠嘅營商環境。
同住宅無足夠土地去興建一樣,中環寫字樓用地的供應亦少得很。
因為法庭已經判咗維港之內填海已經不可行,咁政府要增加中區商業用地供應,只能把手上籌碼重新審視,睇下仲有乜嘢地可以攞出嚟拍。
似小弟目測,第一幅是中區警署與上環消防局中間嗰塊地;第二幅係中區警署與信德中心中間嗰個巴士站;第三幅乃信德中心與海港政府大樓之間作重新規劃,先重置林士街停車場、垃圾站、3號b嗰個巴士總站及海港政府大樓後統一發展。
呢三塊地加埋,隨時講緊成数百萬呎楼面,如果分階段進行,可於中長期滿足部分中區商用物業的需求。
就算呢幾支嘢真係起得成,我估都會係陸資巨企一幢幢咁收埋做總部,應該不會嚴重影響中區的甲级商廈價值。
2. Visitor 2018-09-05 14:46:24
http://property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=60880
3. 愚昧的人 2018-09-05 15:53:00
中環甲級商廈咁有前景, 蔡老闆又會拆售中環中心? 我唔明白
4. 東方成竹 2018-09-05 17:32:55
完全支持蔡老闆睇法!

 [如果大家對核心甲廈售價還有懷疑,那麼嚴格來講租金就更為堅挺,原因是用家不買也要租,中環甲廈1.8%的空置率代表甚麼?代表使用率幾乎全滿,也代表這個市場仍然供不應求。當然,對後市有保留者可以不買而選擇租,但公司要撤離中環核心區談何容易,尤其是一些龍頭企業,起碼總部也要留在中環核心一帶。]
5. 自然一派 2018-09-05 17:34:16
投資係應同人分享,中環中心蔡老闆有幾層,同人分享一層半層冇所謂!
6. 亞Q 2018-09-05 17:39:21
我多年前一位朋友口頭襌 : "咁貴租要賣白粉先至圍到皮!".
7. 地產人 2018-09-05 17:54:12
宜家甲廈係投資得過,不過成本大,唔係個個有能力投資,扮寫字樓嘅工廈及劏工廠千萬唔好掂,尤其是一些假用途嘅物業!
8. 黎 2018-09-05 19:39:27
說得對,但唔係人人都有錢買
9. 唔會咁 2018-09-05 23:34:08


有沒有只升不跌的神話?

目前香港樓市就處於一個抽象的只升不跌的神話中!!!

原因是:  太多叻仔沽樓等跌,市場就自然會出現一種抗跌功能了......所以就唔會咁快跌了...



10. 引刀一快 2018-09-06 16:31:57
11. 引刀一快 2018-09-06 16:32:29
血壓
12. 砍二塊 2018-09-06 18:01:15


一刀砍二塊......

雖然可以用藥物治療高血壓,但是如果能改變生活方式,就可以不需要吃藥,而控制血壓不增高。即使有遺傳傾向的人,改變生活方式,也對預防和治療高血壓有好處。

據福克斯2月9日報導,美國心臟協會的文森特•布法利諾(Vincent Bufalino)博士說,從高血壓對身體造成一系列不良影響來看,高血壓和其他重大風險因素都需要注意,如高膽固醇、肥胖、2型糖尿病、吸煙和高血壓家族史等。

簡單說,高血壓就是血管的緊張性增高,而血管的緊張性越高,造成心臟的工作負擔就越大。所以,高血壓會增加患心臟病和中風的風險,如果不能很好地控制血壓,會導致腎功能受到嚴重影響而出現腎功能衰竭。

據報導,人的血壓只要稍微低一點點,得心臟病和中風的危險就會小很多很多。

吃降壓藥會帶來很多副作用,比如瞌睡、頭暈等,以下介紹13種簡便易行生活方式,可擺脫藥物,預防和控制高血壓。

1.瞭解正常血壓值

健康人的理想血壓值是120/80。但是,根據美國醫學協會雜誌2013年公佈的新的指導方針,血壓在140/90以下也是正常的。

如果你有高血壓,醫生可能會建議你每天測量一下。而實際上,一年看一次醫生,一年測幾次血壓就足夠了,而不必天天測量。

2.應有自己測血壓的儀器

除了到醫生那兒做檢查,自己完全可以在家裏做檢查。專家們都知道,「白大衣現象」或在醫生辦公室,可能會導致你的血壓值增高。

《偉大的膽固醇神話》 作者、認證營養師喬尼•鮑登(Jonny Bowden)博士說:「理想的測量血壓方式是,早晨剛醒,在床上躺著的時候進行。」

3.特別注意加工食品

出人意料的是,鹽吃的多其實不會升高血壓。鮑登說:「鈉被高估了。大多數人都不是鹽敏感體質」。

不過,專家們認為減少鹽的攝入量是對的,每天最好少攝取2000毫克或吃的鹽再少一點。

特別注意加工食品,那裏面的食鹽量很高,把加工食品從你的食譜單中去除。

4.多吃蔬菜

研究表明,在飲食中含鉀的成分越多,血壓就會越低。而鉀的最佳來源是蔬菜,因此,你需要努力做到每天吃9成蔬菜。

5.減肥

如果超重或肥胖,得高血壓的風險就很高。定個減肥計劃,採用健康食譜,每週保證2個半小時的運動,都會對降低血壓有好處。

6.保證睡眠充足

最近,在高血壓雜誌的研究說,失眠可能與高血壓有關係。如果你失眠,那就找一找原因,是甚麼導致失眠的,咖啡、心理壓力、或深夜使用iPad。

7.解除壓力

心理壓力,無論是短期的還是長期的,都會造成血壓升高。

布法利諾博士說:「生活中的干擾都會導致血壓升高。」所以,做事情有計劃,安排一下每天的鍛練內容如深呼吸、打坐、運動和娛樂,是很有效的。

8.斷掉咖啡因的攝取

咖啡因是血壓升高的動力。不必停止喜歡冷火雞的習慣,但是限制一下自己喝的咖啡、茶、蘇打水、運動飲料和巧克力,會很有效。

9.解決打鼾的問題

「阻塞性睡眠呼吸暫停」會導致頻繁的暫停呼吸,會影響身體,提高血壓。睡眠呼吸暫停也可導致心房纖維性顫動(簡稱「房顫」)或心律不齊。如果你的伴侶告訴你睡覺有打鼾,或者如果你醒來感到疲倦,請和醫生談談怎麼辦。

10.吃越橘

據Plos One雜誌中的最近一項研究顯示,野生藍莓即歐洲越橘(一種深藍色漿果),可以改善高脂肪飲食造成的高血壓。雖然吃這些「小寶石」,不會改變不良的飲食習慣,但是可以減少一些負面影響。

11.吃可可

研究表明,可可中的黃烷醇可能有助於降低血壓。但不要走極端,每天吃的黑巧克力量為一平方英吋(2.5厘米X2.5厘米)就夠了。

12.攝取足夠的鎂鹽

鮑登說:「鎂可放鬆血管壁和精神狀態」。

而深綠色蔬菜、堅果、種子和鱷梨都是很好攝取鎂鹽的來源。每週兩道富含脂肪的魚類即具有足量的ω-3脂肪酸,幫助降低血壓。

13.戒煙

吸煙對身體的多方面都有害,尤其是吸完一隻煙就會使你的血壓升高。定制戒煙計劃是個降血壓的良策。

美國疾病控制與預防中心(CDC)估計,大約三分之一的美國人患有高血壓。隨著年齡的增加,患血壓的人越多。60歲的人中,約50%有高血壓。而且,大多數的高血壓的人有遺傳的原因。

責任編輯:林妍

更多:血栓是「沉默殺手」 3招可緩解



13. 樓市中哥 2018-09-06 20:15:50
哈哈,有人話大家的人工
14. 叻仔 2018-09-07 00:24:54
同意9樓所講,香港樓價一口氣狂升了15年的主要原因,就是在过去的15年中,有太多叻仔沽了自住樓等跌。

香港樓市專收叻仔。最怕你唔夠叻。只有仍然有咁多叻仔持幣等跌,本港樓價有排升。
15. 自然一派 2018-09-07 00:41:36
同意蔡生嘅講法,中環甲廈租金仲會上升!

"在這種環境下,近10年內中環甲廈的租金可說是只升不跌。中區商業樓面一向匱乏,除了去年5月份的美利道地皮和10月份的嘉咸街地皮外,就再沒有新的供應了(和記大廈重建不算)。再對上一次,要追溯至1996年港鐵批出的國金二期,以及1995年賣地建成的中信大廈。事隔20年,中區商業樓面只有輕微增加,甲廈售價突破每呎6萬元,而租金也衝上每呎220元。後市如何難以預料,但中環甲廈租金仍然會一支獨秀。"
16. 泡沫爆破 2018-09-08 00:59:14
爆煲了仲死頂,年底大家睇睇就知,先股市冧後樓市冧,10年一週期,當年2008年,今年2018年,大家明啦!
17. 得啖笑 2018-09-08 08:35:21
26. 泡沫爆破 2018-09-04 14:21:17
真爆煲了,內部資料顯示,年底跌3成,唔信問下專家啦,所有分析員專家博士教授都係一致認同大冧市來到!
27. 大頭文B 2018-09-04 17:54:14
Loser搬咁晒全世界勁人個名頭出來撑自己夢話,卻說不出一個實質例子。

樓市現實係一位天水圍林太,KO咗專家。
28. 得啖笑 2018-09-04 18:18:48
原來醒哥犀利過叻哥,有得睇內部資料,重知道三個月後跌三成,醒哥有咁厲害準確資料,照道理一早炒炒賣賣發咗達,點會做鍵盤戰士齋吹,重經常畀人窒到語無倫次嘅?

內部資料係咪來自閣下體內?
18. 酸葡萄 2018-09-08 10:11:53
十年一週期大冧,講得咁準確肯定,政府使乜出咁多花招,呢個就係(內部資料)外,惟一的外部資料?

醒哥果然比叻哥在攪笑造詣上,更勝一籌。
19. 快開心 2018-09-08 13:44:36


爆煲了仲死頂,年底大家睇睇就知,先股市冧後樓市冧,10年一週期,當年2008年,今年2018年,......大家都唔會明白你講的驚慌失措東西的!!!

樓市是一個好特別的市場,爆煲???唔會話爆就爆,有錢佬講爆煲都講唔準,冇錢買樓者更加唔會講得準......目前香港未有爆煲的舉動可以咁快開心的時刻......


20. 樓價指數橫行 2018-09-10 10:05:13
市場上有數過低價成交 只是佔整體成交不足一個百分點,而且現在還有破頂成交。這導致樓價 指數 橫行。
不要信 細價樓爆煲論, 作者發表文章時中原指數點,可是現在已經188點。
21. 站得住 2018-09-10 13:48:06


香港人買樓就如行山登高一樣會產生一種快感,不斷的攀登慢慢就會受高空氣流向下移動而產生一種搖搖欲墜的搖晃暈眩,產生迷幻下跌的驚恐,特別是肥胖的人,當行致半山腰已經產生大腦晃動......目前樓市正處於高空的氣流的掃拂中,自然會產生更多的幻覺......似乎,有定力者才能在高空的氣流中站得住腳......



22. 正常下 2018-09-11 22:14:04


香港是一個最適合人類居住的地方,所以才會吸引周邊地區小人們的擁往聚集,此是福利主義引的禍端......如果香港實施人頭稅,樓價就會正常下跌...