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主頁 / 豪宅論壇 / 蔡志忠

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免買得起變買不起

2017年12月20日

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會榮譽會長及常務顧問
香港東區工商業聯會首席會長

　　每逢到了年底，人們總會總結一下全年成績，然後展望新一年有何新的目標與願望。地產業也不例外，專家們紛紛開始預測明年樓市走勢，也順便誇獎自己是如何估中了今年樓價升勢。

　　樓市走勢不是升便是跌，估中上升或下跌皆有一半機會，相信專家估中並不難。筆者也算是好運的一個，近幾年皆預測準確，也總算投資有道。不過，筆者不會沾沾自喜，身處香港樓市大時代，因投資致富者比比皆是，作為地產界人士，能夠分一杯羹也屬正常不過之事。

不怕抨擊仍苦口婆心

　　很多讀者可能未必認同，樓價上升其實並非全是壞事，香港有一半人住在私人物業，有超過120萬名私人業主，樓價上升他們的身家膨脹，他們並不一定抗拒高樓價。而今屆特首林鄭月娥的置業為主導的房策，正是看到這一個重點，能夠幫助較有能力的基層市民上車買樓，讓他們共享財富效應，是一個德政。

　　筆者近年屢次勸喻有能力者，應該盡快入市買樓，以免從買得起變成買不起。儘管受到許多網民抨擊，仍然苦口婆心鼓勵大家買樓，原因是甚麼？就是看到樓價仍會一直上升，事實證明了筆者的言論是正確的，那些反對聲音變得愈來愈小。現在很多讀者又問，樓價屢創新高，今年又是否應該入市？

預測樓市應縮窄範圍

　　「樓市長期處於大漲小回局面，有需要的人仍然應該買。」筆者不想只是那麼行貨回答讀者。物業市場分為幾個範疇，有住宅、工商舖甚至車位等，工商舖比較難，投資的地點有誤，所屬地區供應過剩，樓價仍然未必上升。大家認為比較容易的住宅市場，樓價升幅也未必一致，很明顯，今年的細價樓跑赢了大市。

　　明年又如何？筆者認為，隨著房屋政策有變，資助房屋即將大量出籠，明年中小型單位價格會稍微緩和下來，樓價升幅在5%至8%左右，而中大型單位及豪宅市場在供應少、追落後的情況下，樓價會録得可觀升幅，相信升幅可達10%至15%。專家們的評論陸續有來，希望大家將範圍縮窄一點，起碼將住宅分為大單位及小單位市場，不要太籠統去作分析，以免讀者無所適從。

上一則：

人生最怕「落錯車」

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1. Danny 2017-12-20 13:14:36

非常好!應該分大小單位評論,甚至分工商舖才正確!

蔡SIR講得好準,佢自己一樣睇得準同做得好,自己更加準!一向投資有道,好勁啊!

2. 東成 2017-12-20 13:17:41

學到嘢!呢啲至係好文章!　　

"很多讀者可能未必認同，樓價上升其實並非全是壞事，香港有一半人住在私人物業，有超過120萬名私人業主，樓價上升他們的身家膨脹，他們並不一定抗拒高樓價。而今屆特首林鄭月娥的置業為主導的房策，正是看到這一個重點，能夠幫助較有能力的基層市民上車買樓，讓他們共享財富效應，是一個德政。"

3. 另一市民 2017-12-20 13:27:36

落錯車的20萬人,心裡滋味外人難以理解,今天都應該知道後侮吧.

看了蔡老闆文章的讀者,應該要多謝佢,這才是負責任的評論員!

4. 正確 2017-12-20 17:03:21

我同意蔡生文章,剛性需求之下明年都會升!

　[明年又如何？筆者認為，隨著房屋政策有變，資助房屋即將大量出籠，明年中小型單位價格會稍微緩和下來，樓價升幅在5%至8%左右，而中大型單位及豪宅市場在供應少、追落後的情況下，樓價會録得可觀升幅，相信升幅可達10%至15%。專家們的評論陸續有來，希望大家將範圍縮窄一點，起碼將住宅分為大單位及小單位市場，不要太籠統去作分析，以免讀者無所適從。]

5. 風險 2017-12-20 17:10:07

"免買得起變買不起 "

"免有資產變負資產",我認為宜家風險好大!

6. Bos fan 2017-12-20 17:36:10

風險兄，我近幾年買每一間物業(包括工商及住宅），都是高追新高呎價，但是現在價格來看它們每間都係平貨。

7. 買樓小心 2017-12-20 17:52:12

明年一定加息 ,我睇樓價非跌不可!

8. 買樓小心 2017-12-20 17:52:43

宜家10個人有9個買唔起樓,全部靠父干 !

9. CCL 2017-12-20 18:44:28

剛剛有報導政府已經冇晒地，還欠數萬個單位才達標。議員更加要政府將公私營比例升至7：3。

明年樓價大升可期，淡淡越來越窮亦無可避免。

10. 傻牛 2017-12-20 19:18:40

8樓，10個人有九個人買唔起即係有十分之一嘅人買得起。香港有七百萬人， 10分之一嘅人即係70萬人 ,每年只係得一萬多個單位，很供不應求呢。我還未計算13億人的十分之一

11. 多謝各 2017-12-21 01:09:21

在樓市不斷創新高的時候, 我不會叫人買樓, 何苦呢??? 有0的人是輸唔起的, 在此風高浪急的景況中, 好心就會冇好報!!!

在此多謝過去14年間10餘位地產代理, 先後不斷介紹了別人賺貴低水的樓盤給我揀, 我都果斷爽朗的一一買下, 想不到笨拙處事的我卻幸運的持有了他, 當我冇錢使用時就逢七退一, 幸好現在處於無負債的退隱江湖的處境中.

在此再次多說一句: 多謝各位地產代理, 每一個行業都會有人讚有人彈啦…

12. 買樓小心 2017-12-21 01:51:52

樓上10樓傻牛:

剩下10分1是老人家了,香港樓價無以為繼了!

13. 孟波 2017-12-21 10:06:10

#11師兄識寫(使)錢唔係(洗)錢，看來師兄真的是買賣能手，恭喜！

14. 當市場 2017-12-21 10:07:22

每當市場去到一個狂熱的頂點, 就會產生一群羨慕買樓成功賺錢的人, 但是, 此類眼紅症的人群, 並不知道自己所處的方位, 而政府所推出的延後施政免地價置業計劃, 並非每一個人可以受惠, 此類人群都是搵著數的一群, 表面著數, 實際上是處於危險之地...

15. 儍牛 2017-12-21 11:29:20

12樓，老人家仙遊，財產不會蒸發，反而留比幾個仔女，又多幾個買得起樓的有錢人

16. 孟波 2017-12-21 14:02:30

點解叫上車係有意思嘅，樓換樓慢慢爬上去，坐樓上又得，坐車尾又得。

落左車惟有行路，有時行路對住停燈，塞車嘅人笑幾聲，話好在我冇上車不知幾自由，行又得，跑步又得，踩單車又得，得咗！

做人做番自己就可以。

19. 買樓小心 2017-12-21 17:22:37

TO:樓上15樓,

傻牛兄 :閣下真係一隻傻牛,樓唔會永遠上升,見好就收,負資產嘅教訓好多人未試過,唔知道痛苦!

購買力消耗晒了,捱緊最後一根稻草,大家買樓小心!

20. 儍牛 2017-12-21 17:48:44

19樓，全世界各國不斷印銀紙，銀紙的購買力只會越來越低，1970年，一般單位只需幾萬元，祝君好運。

21. 風險 2017-12-21 17:50:15

我都覺得樓價到頂,有樓自住唔賣我唔反對,但宜家買等於踩鋼線,點解要搏?以前買落當然好,到今日至入市太大風險.

22. 業主人數 2017-12-21 20:28:58

其實業主人數好似只好70萬左右, 比幾年前再減少, 而供樓額只佔收入的18%, 貨已入強者手。

23. 惜緣 2017-12-21 20:49:50

*轉載自2017年12月20日的大公報

明年樓市十大忠告

汪敦敬先生

在2008年開始，每年初我也會撰寫「我對樓市的十大忠告」，希望將我評估的市場變化給市民參考，多年來也得到好評，2018年的分享如下：

（1）趕快學習中國市場邏輯吧！
中國實質上已在環球各範疇包括經濟、政治等等已取得了主動權，西方各國也在適應、迎逢及配合中國的邏輯中，在香港，包括投資上，在09年之後也太多人過時地迷信著西方舊有價值觀而不斷錯過入市良機，應盡快改變！

（2）財富效應以龍市模式主導市場
既然中國日益主流於國際經濟，中國不斷去除市場泡沫的宏觀調控措施效應將成市場新常態，西方過去服務市場泡沫漲/爆的牛熊定律正在中國資金主導的市場淡化，筆者在去年提倡的「龍市理論」正是認為新市場常態是以「龍市一期」（容許市場力量活躍釋放）及「龍市二期」（市場調節或政府行政出手令市場過份活躍的購買力收斂）兩階段交替前進，浪比浪高，但因為市場已由財富效應(因資產上升而衍生的購買力)取代傳統入息負擔能力為主導，龍型市場將以更大幅度的大漲「中」回的勢態向前發展，入市必須做好價格上升過程中必然出現較大幅度調整的準備。

（3）美國大勢已去！小心泡沫爆破！
美國仍以舊有泡沫經濟債務不斷膨漲中，「多泡沫，爆破有期！」投資者應做好：a)泡沫隨時爆破將短期衝擊整體市場。b)美國經濟不穩及泡沫爆破令更海量的資金在衝擊發後不久就湧入香港！

（4）加息、縮表難影響大局！
美國主導世界的能耐已今非昔比，縱使經濟周期能進入復甦階段，也將大不如前，因此我們面對美國的加息或縮表政策，只需預防及準備已可，高估其影響力將錯失大量機會成本，不智的。

（5）資金流繼續主宰大局！
筆者一直也認為，最影響樓價的因素其實是貨幣（包括匯價、流向及流量），09年之後，香港樓價隨著貨幣量倍增而倍升！我認為，未來市場的變化不應該再理會那些過時的理論、斷章取義的數據、情緒化的判斷等等已不可靠，我提倡「M3定律」，即是主力參考較可靠的M3（泛指香港總存款量）的增減去分辨市場的動力的真貌！

（6）租金仍向上守住樓價底線！
自2009年樓價雖然不斷上升，但租金卻亦步亦趨，也不斷上升去支持樓價，原因是香港的一、二手樓的供應根本遠遠未能滿足到剛性需求，當政府推出措施去抑壓購買力，或者市場負面向淡情緒影響樓市時（樓市哈囉喂），本來買樓的剛需購買力不少卻轉去了租務市場，這對原本租務市場更強的消費群必然增加了需求外，租金也會進一步上升！如果不更大幅增加一、二手供應去解決問題，租買互逐向上的局面不會改變！租金繼續支持樓價破頂向上。

（7）辣招老化，改革可扭轉大局！
面對環球量化貨幣引起的資金泛濫，洪水只宜疏導不應堵塞，香港政府推出的多項樓市辣招雖然是無可厚非，但只能是短期政策，若長遠使用則在社會財富分配上欠缺妥善，因為有關政策長期會聚積購買力外，將市場成交減少亦會更容易被掌握財富效應的有資產者主導市場大局，政府打造了這市場結構令樓價有條件愈快愈急地上升！如何優化或是否優化樓市辣招將影響投資策略！

（8）樓市升災下的政治失救
香港人進入了迷失時代，如果用火災來比喻樓市升災，無論是基於任何神聖理念也好，反對政府造地、政治爭拗、議會拉布等必然容易阻礙及時製造土地供應，也在欠缺共識下未能推出有效的措施去解決問題，有如在大廈火災中堵塞走火通道令傷害倍增，政治爭拗可悲地成為了投資的利好因素！

（9）粵港澳同城化！
在環球以中國為核心和「一帶一路」的新大局下，尤其是作為世界新經濟引擎的粵港澳大灣區，人才、錢財將日益對流並一體化，香港將成內地的一部份，內地人將是新香港人，而也愈來愈多香港人回歸內地，香港人必須要走快兩步，要明白「要連接世界，必先融合中國」的客觀現實！

（10）「一帶一路」效應開始
被動的香港人未來將被世界改變及「一帶一路」引起的變遷所衝擊，包括，本來泛濫的資金將海量增加，人力資源起新的變化(例如日益富起來的東南亞家傭將日益短缺！)香港人素質被其他城市比了下來......種種變遷將改變我們在市場的角色和位置，世界在變，筆者希望香港人珍惜羽翼，今宵多珍重！

24. 危險時期 2017-12-22 01:30:55

我唔同意傻牛,非理性咁上升嘅樓價係危險,太多數人買唔起嘅樓市點都唔健康!

購買力已經乾涸,只差一個理由樓價就大冧!各位別樂極生悲!

25. 未必信 2017-12-22 02:32:35

蔡生是樓市好友,這幾年自是估中樓市走勢,睇下今年又如何?

26. 持續強 2017-12-22 08:51:21

[中原城市領先指數] 將會持續強勢, 短期內難以大跌, 搏跌一族會好失望...

27. 風險 2017-12-22 13:07:51

目前是屬於資金市,宜家拆息扯高高過1 厘,遲早加供樓利率,我就唔信樓市仲唔跌?

唔信我都信下專家博士啦,難道今次仲唔估中!

28. 支持者 2017-12-22 17:47:58

風險哥:爆煲講咗咁多年,有冇真係爆? 大家明啦,"免買得起變買唔起!"

29. 見得到 2017-12-22 19:20:55

準確!一定見得到,我同意蔡SIR!

"明年又如何？筆者認為，隨著房屋政策有變，資助房屋即將大量出籠，明年中小型單位價格會稍微緩和下來，樓價升幅在5%至8%左右，而中大型單位及豪宅市場在供應少、追落後的情況下，樓價會録得可觀升幅，相信升幅可達10%至15%。專家們的評論陸續有來，希望大家將範圍縮窄一點，起碼將住宅分為大單位及小單位市場，不要太籠統去作分析，以免讀者無所適從。 "

30. 似乎想 2017-12-23 09:56:04

中原城市領先指數 CCL

每周五公佈 – 最新2017/12/22公佈，反映2017/12/11至2017/12/17(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。

	本週公佈	與上週比較	與上月比較
[中原城市領先指數]	165.3	0.51 %	1.82 %
[中原城市(大型單位)領先指數]	162.74	0.36 %	1.79 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]	165.8	0.54 %	1.83 %
[中原城市大型屋苑領先指數]	167.67	0.60 %	1.81 %