舊回應重溫……亮劍 2014-02-24 15:20:05
我喺一個聚會中，問過兩條問題，其中一條係問，七仔呢兩張價錢牌，請問那一張是對的：
「一罐可樂賣6元，一張價錢牌是2罐12元，另一張就是2罐11元」。
識算術的人，當然知道2乘6等如12，但有常識嘅人，亦知買多啲會平一點這道理。
呢個經濟常識大家應該知道，但同埸我問另一個經濟問題，就絕大部分人答錯。
「大西北一手樓，現在折實價平均賣八千，那當有一天大市崩潰，跌剩一半，咁當政府於嗰陣新批大西北土地，地價應該會跌多少？
我講出答案之前，大家應唔會信，但唔信還唔信，你們可嘗試將呢個問題問下身邊嘅人先少夠我！
好多人以為一手跌一半，咁地價咪跌六七成！呢個就是識計數但無常識的最佳寫照。
當一呎樓平均賣八千銀，四千元係建築費及利息支出，二千元係地價，其餘二千就係發展商毛利，可能他們還可執少少發水。
如果一呎樓跌到去4千銀，基於建築成本難以大跌関係，咁剩喺呢度都唔使講嘢，毛利已經變成負數，那麼地價怎可能還有剩？
當然地價跌到開發成本之前，政府已經唔會再批出土地！
當然地產商亦唔會俾地價跌到去呢個地步，因為要是地價咁跌法，佢哋盤數會嚇死人！因為有咗mark to market 之後，樓價要是跌兩叄成，那麼地產商嘅土地庫估值，就會最少大插伍樂城，若是樓價真的跌拒伍樂城的話，那發展商个啲土地庫咪蒸發到剩餘得一個零头？所以如能力許可的話，各大地產商會盡量頂實個價！
呢幾年地產商所買入嘅土地成本，出現一件平過一件現像，除咗因為2手樓價出現調整外，最主要嘅原因係：
發展商冇得狂發水
建築費用步步高陞
銷售對象有所局限
融資困難成本上升
經考慮上述各種因素之後，地產發展商預計呢兩叄年所入嘅地皮，第二時嘅樓宇開售價，應該上落不大！
而地價嘅跌幅，只是反映建築、融資及其他成本之上升。
當然個別地產商會計錯數，有一兩個地盤會平手離埸甚至蝕入肉，但佢哋集體出錯的或然率，應該係好低好低囉！
因此最有可能出現嘅情況，就是跌幅有兩成之前，地產商就唔會再投地，政府亦唔會再賣地。
道理非常簡單，樓價大跌，供應反而減少，呢個就是現實！
因為唔同人有唔同環境，所以對樓市應有唔同處理方式：
得一間自住，仲要係供緊 H+0.7 上下，咁每月利息支出一厘都唔使，那任憑風浪起，穩坐釣魚船得啦，千千萬萬要記住，淡定有錢剩。
有自住樓之餘，還有多一兩層樓收租的話，那就看你收租嗰啲樓嘅現金流是否係正數，若是正的話，那麼你處之泰然啦；反之若是負的話，咁正如唔少人話齋，大把投資渠道可供選擇，那麼沽一間最屎嘅出來，改善資產配置比率亦正路。
交緊貴租又有首期喺手嘅，咁襯現在市淡地代好招呼，咪四出睇下有人肯自行了斷執好嘢囉，总之底線係供樓與租屋相約！
有自住樓又有幾百万未開頭嘅人，呢家風頭火勢，買樓收租嘅人俾 CY 當賊辦，如非必要都係睇定啲先。
想樓換樓嘅人，現在市況淡薄，一買一賣或一賣一買隨時錯價，來回錯成幾咪喎河？有地代同我講現在新樓發售好鬼樣衰，唔好以為你有心有銀用，就有樓俾你買，如果黑仔的話，真係抽來抽去都無支好籤，揀來揀去都係賣剩蔗！
＊＊過去一年本人預測，CCL最多只係會跌到去110，呢個估計不變！
