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1. 努力年輕人 2015-04-08 11:42:16 |
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蔡生又道出了原來大家既老母都係女人既事實。 |
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2. 上車難 2015-04-08 12:14:30 |
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樓市點都要跌兩三年掛! 等年輕人上到車公平啲! "著名網絡評論家「雲在青天水在瓶」（人稱雲師兄）形容樓市已進入牛三浪的尾聲，最快會在下半年出現牛四調整浪。而香港黃金五十創辦人林奮強也表示，供應不足，是樓市最大隱憂。樓價或租金過高，的確會讓高生產力的機構和人才流失，為將來樓價下跌埋下伏筆。到時即使樓價已下跌，但由於大機構和人才他去，市民找工作和收入不穩定，入市買樓也困難，形成一種跌市的骨牌效應。" |
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3. 好友 2015-04-08 12:19:57 |
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同意這一句：「樓市賺錢，大多數靠運氣；股票賺錢，方顯英雄本色。」我輩既非英雄，當選樓離股才是良策。 |
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4. 好友 2015-04-08 12:25:07 |
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我哋呢班小業主都係好友,其實唔應該輕易去買股票,轉軚不如守住,何況宜家樓市仲升緊,冇理由即刻變淡友. |
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5. 莫名 2015-04-08 12:38:03 |
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宜家買股嬴面高,股票谷底反彈,升番幾成好容易,不過要識得選邊一隻. 仲買樓,風險太大了. |
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6. 內地樓市新週期 2015-04-08 13:06:06 |
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再现连夜排队买房 房企透露房价是否要大涨样本：成都市民弃假看房 据《成都商报》报道，在新政后的清明小长假期间，成都部分楼盘异常火爆，甚至有买房者“弃假看房”。 4月5日上午11点，在成都市南华路与天府二街路口的建发·鹭洲国际，虽然已接近午饭时间，但售楼部往来的购房者仍络绎不绝，在咨询区里几乎座无虚席，人气非常旺。 一位置业顾问称，一般到了周末和小长假，建发的人气都会比较旺，加上现在新政出台，小长假第一天，大约就有100多位购房者到访，基本都是自然来客。现在鹭洲国际正在推50套7999元/平方米、面积在69~98平方米的特价房，但反而不如大户型卖得好。该置业顾问称，一般选在城南高新区购房的，基本都以改善型需求为主，加上新政出台，首付降低，因此这段时间，大户型卖得都比较好。目前鹭洲国际的均价约在14000元，并没有因新政出台而涨价。 带着父母来到售楼部看房的王先生说，妻子马上要生二胎了，家里一直想换套150平方米左右的房子，之前因首付需要六成，资金较为紧张，如今新政一出，首付只需四成，一下觉得可以承受了，所以想尽早下手。 |
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7. 亮劍 2015-04-08 13:16:43 |
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在金融海嘯發生後，香港政府同金管局高層，已經紮行個馬，金睛火眼實香港的金融體系會否被人唧濕。 之後香港一連串打房政策出 籠，亦主要係針對金融體系安全出發，背後實際上係防止實力不足及不自量力之人買楼混桔。 六年下來金管局一方面收緊信貸；另一方面又通過徵收各式各樣的 SD 來阻撓搏懵人士，攪下攪下除非你係葉問，否則咪使旨意買私人楼。 對於香港整體金融系統來說，政府咁做無可厚非，但咁攪法邊緣人士若想置業，唯有望阿爸打救！ |
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8. 亮劍 2015-04-08 13:38:25 |
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重貼舊文章
在97年10月13~19日，香港楼市泡沫爆破，嗰期CCL報 102.93，回想一年前即96年10月14~20日，那一期CCL只是69.39。一年間升近5成，係咪透支咗預期升幅呢？
其實在97回歸前果期(6月23~29日)，CCL曾經上過 102.51，與97年頂部只差0.42啫，要是同樣用96年10月14~20日的69.39作比較，即3O幾個星期CCL升足48.28%，肯定係井噴！
講真其實97年董建華乜都唔做，楼市泡沫都會爆破，因為嗰陣私楼的衡平比，已升到離地，達致2+水平！！
董生及其幕僚喺呢一刻推8万5落井下石，做就楼市調整變楼災，想軟著陸變硬著陸。
但因為世界普遍政府，都採用開印鈔機來解決財政難題呢個方針無法逆轉，因此中長線例如10~20年睇，楼價会反覆上升的機會極大。
1 在90年代買楼的人，应該係那班50~60後，他們的父母，生親幾件上，就算有能力都幫你唔倒，莫講首期，講句衰D一個浪來到無錢還楼按，小業主九成要靠自己。反觀現在仲入市呢班，因為兄弟姊妹少，若果上一輩肯助拳，首期同每月供款呢兩度，問題不大。
2 喺90年代，你睇好楼市後向，基本上你會想辦法去首置；如極度睇好呢，咁就買多一到兩間囉。還記得果陣買多間楼，銀行根本係零障礙，一張稅单向不同銀行借幾单根本極普遍，但搏得盡的後果係風險大咗，又係衰D講句，一個浪來就屎淋尿濑；反觀現在你極度睇好都無用，因為有咗正面信貸資料庫及金管局指引後，你想搏都借唔倒弹药。
3 在拾多弍拾年前買楼，你要是向銀行證明你每月只用一半收入來供楼，理論上呢单按揭申請成功的機會都好大；但現在有壓測喎，单单呢個壓力測試，就已經限制咗大部分小業主的供款，只佔入息4成幾。
4 置業人士的心態，我不能不提，回想喺90年代，你買入一個住宅单位，自住長短棍根本任你舞，乜嘢深思熟慮唔該靠邊站，唔覺意買多咗、買大咗或買錯咗點算？立刻揾楼下地代就同你埋尾啦；但現在準業主喺簽臨约之前，如果你唔揾定銀行問清問楚，同時做定功課而茂茂然走去買楼，你隨時裙拉褲甩，因此喺最近呢一年買楼的人，你一係有實際居住需要；一或你會最少揸幾年收租，不可能存短炒念頭。
在入埸人仕都係最有實力，可通過嚴格測試，有長線稳守準備的情況下，請問楼價点跌幾成？
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9. 收租王Tony 2015-04-08 13:46:13 |
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【轉貼驚世樓市預測】對未來樓市的估量 王文彥  [按此打開][隱藏] 對未來樓市的估量
王文彥
怡居地產常務董事
2008年10月18日
在過去一年，我感覺到樓市的危機，不斷向讀者示警，指出美國的經濟困難重重，房地產泡沫的爆破和金融危機的擴散，其嚴重程度和歷時之久恐怕超乎一般人的想像，我不相信美國人能收拾。全球經濟一體化下，香港不能獨善其身，光是美國次按和經濟衰退，就足以令香港樓市進入衰退和蕭條。樓價已於今年二月見頂，而樓市從此由繁榮期轉到衰退及蕭條期，期間樓價跌幅將介乎35%至65%。我建議一切賣家走為上著，早走早著，必要時減少少價變現，然後手持現金，靜待機會賤價收購其他增值潛能高的資產。
如果賣家及早認同我的看法及採取相應行動，他們應可逃過今次金融海嘯所觸發的樓價大跌大難，縱使不能賺得更多，亦可虧損得較少。今次看市，不幸言中，我沒有絲毫喜悅，因為我明白，相信我分析的，祇是極小極小一部份賣家，換而言之，逃不掉而損失慘重的賣家，佔了絕大部份，思之不禁黯然。
樓市今後何去何從？個人有下述幾點看法：
1. 今次金融海嘯是全球金融危機，破壞力的深度和廣度，遠超1997年的亞洲金融風暴。影響所及，樓價所受的打擊，就算不超過亞洲金融風暴，亦應不遑多讓；
2. 上一個地產衰退及蕭條期歷時6年(1997年至2003年)，再上一個則為期3年(1981至1984)，既然破壞力的深度和廣度更甚，這次的衰退和蕭條就算不超過6年(由今年4月起計)，亦不會少於3年；
3. 樓價會大幅下調﹕上一個下跌浪(1997年至2003年)，樓價跌去65%，再上一個下跌浪(1981年至1984年)，樓價跌去45%，我看今次整體樓價很有機會跌掉50%或以上(以今年初見頂的樓價為準)。過往數年，豪宅價格升得異常離譜，早就超越97年的泡沫價，升得高自會跌得重，豪宅的跌幅將高於中下價樓，平均跌幅恐怕不少於60%，山頂花園屋如倚巒，九龍站豪宅如凱旋門和君臨天下，或類似炒作過份的豪宅，跌幅又高於一般豪宅；
4. 不少人認為一手樓供應短缺，發展商重價不重量，一手樓樓價跌不下去。我不敢苟同這種看法，不說別的，光看較早時長實以25%至30%折讓價將廣播道及干德道兩個建築中項目售與美國老人基金會及近期發展商以貼近同區二手樓樓價開售，你就明白是甚麼一回事了。地產發展商不是鐵板一塊，他們許多時候亦會重量不重價，當他們不管出於甚麼原因而爭先出貨時，那鋪大手筆減價的狠勁和豪氣，是二手小業主們望塵莫及的；
5. 受到金融海嘯的影響，豪宅買家入市的能力和意欲大幅減低，過去大力購買豪宅的海外基金、跨國金融企業高層和國內富豪將見少賣少；中小型住宅的買賣亦好不到那裏，成交量將長時間維持於偏低水平；
6. 銀行最近紛紛收緊信貸，不肯承接成交價2,000萬元以上的按揭。大部份銀行大幅降低每月按揭總貸款額上限，更將每宗借出額上限規定為350萬元，這意味著成交價500萬元以上的物業，現時甚難借足七成。銀行這種保守取態，將進一步打擊原已疲弱不堪的樓宇買賣；
7. 樓價大幅下滑，對經濟前景的悲觀，加上銀行信貸的收縮，較早時候高價買入一手樓盤而無法脫手的買家，相當一部份會選擇撻訂了事。這種撻訂潮無可避免會加劇樓市的動盪；
8. 現時的租金回報率不是一成不變的，隨著經濟轉差，租金不可能擺脫地心吸引力，必然同樓價一樣，日趨下降。現時的高回報率，日後不大可能維持，持貨者對此必需有足夠心理準備。
沒來得切將手中物業出售的賣家該怎辦？那得看你怎樣評估未來市道，若果你同意現時樓價的未來跌幅在30%或以上，你應當立刻減價促銷，較市價平10至15%售出，仍不失為明智之舉。縱有租金收入，樓價的不斷萎縮仍是實實在在的虧損，死守祇顯示你不肯面對虧損。若果你有資金壓力，更應趁早行動，否則，將來在更低市價下被銀行或債權人逼倉強制出售，形勢就更不妙。 -------------------------------------------- 蔡生，得你叫人守住物業，唔係叫人呢頭掉晒d貨/掉咁d貨/逢三退一/細價樓爆，轉頭就買紅山半島， 希望大家都係贏家！^_^ |
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10. Peter Paker 2015-04-08 14:11:16 |
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To Mr. Choi
香港一定守得住，因為香港市民及政府十分有錢
<1> 引述林奮強先生“未來基金一錯再錯 香港可有未來？”一文（刊登于2015年3月3日），其中有一段如下： 「政府可用儲備有$15,000億，佔GDP約70%。若按歐盟的財赤安全線每年GDP的3%去計，這筆錢可讓香港「搣」23年！又或者，2000年代初科網泡沫、911、沙士打擊下，4年間財赤總額是1,700億，極粗略估計，1.5萬億足夠抵禦同樣衝擊近9次。…….. 而且，過去5年是環球經濟自大蕭條以來最差時期，香港依然錄得每年GDP 3%的盈餘…….」。 個人覺得，香港在政府及市民有錢到咁的情況下，歐盟都仍未爆，香港就要先爆，我估普遍業主應該會認命吧，冇得怨，如果係咁，真係抵輸啦……..
<2> 1997年12月，認可機構存款只有$26,660億，而認可機構貸款卻有$41,210億，淨貸款$14,550億，當年GDP約$13,730億，貸款 > 存款約1997年GDP 的1.1倍。2014年12月，存款有$100,740億，貸款$72,760億，2014年末淨存款約$27,980億，是2014年GDP 的1.3倍。若考慮今日擁有的豐厚存款及存貸兩者之間的差異後（圖9），這個今天所謂什麼家庭債務佔GDP 約6成的說法是否已變得毫無意義，具體數字可參閱圖5。 若然今天香港市民及政府並無「借大左」及擁有豐厚的儲蓄，大家要認真考慮一下強美元是否能衝擊到本港樓市。獨孤一味用GDP 6成去靠嚇有咩用，老實說，唔識就俾佢嚇死，識果Ｄ就真係俾佢笑死，實實在在搵多D地、起多D屋好過，「驚方」用得多冇用架，咪搞到冇哂公信力，為咩呢？ 圖9
CCL 一年前只是117，今日已報140.05，180 更不是夢
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11. Peter Paker 2015-04-08 14:19:16 |
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蔡生，2012年後，我冇買過股票 |
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12. Ronald 2015-04-08 15:57:33 |
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供應不足，是谷起樓價主因，林奮強講得好，供應不足，也是樓市最大隱憂。被谷起的樓價或過高的租金，會讓高生產力的機構和人才流失，也會造成將來樓價下跌時的用家支持流失，愁思憂慮，未嘗不是一正確取態。
不過，Roymond兄講的更妙，「只要守得住，永遠手持物業，你就是真正的贏家！」 |
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13. 引刀一快 2015-04-08 16:20:46 |
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完全同意！今次大跌唔好出，一路揸佢十幾年等到下次番家鄉，即刻賣，咁咪賺咗十幾年住囉！ |
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14. 中女社社長 2015-04-08 16:42:50 |
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要準確預測轉角市係一件非常困難的事, 當人人樂觀時, 市場就會轉勢, 數浪只不過提供一系列的數字, 令分析師可以依從估計市場方向. 當然分析師也可用其他技術分析工具來佐證其研究.
由2014年5月至今的大升浪, 以力度來看估計還是三浪, 雖然在下數浪估計四浪即將來臨, 但配合現時政府政策, 四浪下跌幅度一定沒可能是38.2%, 極其量橫行三年, 然後再完成第五浪.
如果我數錯, 現正運行的浪已經是第五浪, 那三浪估算浪頂146.68今年必定升穿.
之前和雲兄合作過, 又爭論過, 誠以文無第一武無第二, 大家交流不是更好嗎?
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15. 地產人 2015-04-08 16:45:18 |
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PP是樓市高手,分析力特強,只買樓不買股,這幾年應該享受到樓市升值成果,專心攻一門,好過左搖右擺. 股市今天大升,會令好多人羨慕,不過股市呢門學問很深,一般人唔易學到,不宜盲目跟隨,學PP,堅持做自我,是真正贏家! |
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16. 山高雲低 2015-04-08 17:08:32 |
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蔡生果然具有英雄本色。除閣下外，博士大部分身家可能也是來自於楼市。 為了證明自己非靠運氣而棄楼就股，有必要嗎？ 英雄本色何價？ |
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17. 地產人 2015-04-08 17:46:10 |
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這裡有眾多業主及投資者,捍衛樓市亦是保護自己身家財產,各位不可有錯誤觀念,認為樓價在高位,就代表不可以更高. 現今社會貨幣不值錢,今天樓價高過97年6成,相隔17年升幅是不是很多?見仁見智吧.不過樓市在剛性需求下,仍然穩步向上,沒有炒家興風作浪,是很健康的市場,不用怕,樓主RONALD都是好友,我們好友們互勉之! |
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18. 山高雲低 2015-04-08 18:04:21 |
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To9楼收租王: 王生的功力已嚴重過期，王生的文章{關於楼市的}，可以不看。 但王生寫政治的文章，有一手。尤其測中梁振英當選。 |
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19. 睇得通 2015-04-08 23:04:32 |
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只要守得住，永遠手持物業，你就是真正的贏家！...... 我對未來的睇法: 如果你擁有恐懼高山症候群症,應該減輕負債,就可以預防三個月內爆煲論的恐嚇了,......同樣的原理,三年內就不會產生10000個銀主盤了,......我的預測: 未來二年香港樓市仍然會在高水位整固,下跌動力,仍然未有發現......我發出的論點,因為我是有獨立思想的人....... |
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20. 睇得通 2015-04-08 23:20:41 |
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而香港黃金五十創辦人林奮強............??? 此人不值得一提,也不應該崇拜,我覺得此人根本是沒有遠見的人,一上場就賣樓,給人慌失失的恐懼症,給政敵捉把柄,給人不忠不義的感覺....... |
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21. 支持博士 2015-04-08 23:31:03 |
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博士必勝，大跌在即 |
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22. 雲在青天水在瓶 2015-04-09 00:01:42 |
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被蔡生冠以 "著名網絡評論家" 的頭銜，實不敢當。中原指數的牛四調整浪，2-3年前就初步推算過，之後不斷微調。大家可能以為我由好友轉淡友，其實不然。樓市的牛市遠未結束，牛四浪完成後，牛五浪才是更大更壯觀的升浪。174、210會是這一過程的重要數字。
所以，蔡生學姜太公稳坐釣魚船，仿柳下惠坐懷不亂，以道家哲學不變應萬變，長線來說肯定是對的。
但是投資必然要靈活走位，當股市明顯優於樓市時，仍守著樓市，如慢牛在水和泥中走東西，顯然不符合趨利的投資之道。
今日港股升近千點，成交2500億，期指高水500，預示了棄樓投股的判斷是正確的。這只是個開始，當內地資金來港，發現H股這個低水的、沒有漲停板的"A"貨，其興奮之情可想而知。
當然，股市從來都是爭雄之地，受不得刺激者，遠離為好。 |
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23. 睇得通 2015-04-09 00:16:49 |
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股市中期升浪已經基本上形成,急起急走,慢起慢走,港股長期低水,過往由英美資金做話事人,現在話事人似乎在偷偷地轉換???信不信由你??? |
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24. 地產人 2015-04-09 02:19:03 |
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TO:22樓 雲師兄: 閣下真知灼見,智慧比常人要高,當可在樓市和股市中長袖善舞,非一般人可胡亂學習. 我等平凡之人,買樓較為簡單易懂,樓價不是升就是跌,操作容易,升市時左鄰右舍皆升,如城市花園樓價升,和富中心一樣會升,錯不到那裡去. 然而股市就不一樣,今天指數升了960點,然而本人買入的長和系股票卻沒有升,領匯股票也只升了一點而已.買股票,真害怕升時沒份,跌時中招呀! |
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25. 中女社社長 2015-04-09 02:27:51 |
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To 22樓雲兄:
我問過當時跟閣下在GoHome的版友DCC, 當時你回歸大家都懷著興奮心情靜待閣下預測.
老實說, 我專科是數浪, 對基本經濟因素只是因應心情而寫絕對不入流, 即是純技術派. 我現在的研究都是跟據閣下推斷而成, 數字上大家看法可能有出入但基本方向一樣. CCL如此, 將來必定成為數浪派教材, 然而身處鴻流中, 難免處於個人化!
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26. 中女社社長 2015-04-09 02:48:24 |
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To 22樓雲兄:
現在香討中, GoHome的版友只餘下你. 真Sir, DCC等都...
我只是池中無魚蝦自大! 數字兄 83010278301027及閣下之文章已經加入精華版, 作為你們對所有相信你們的一眾好友致敬! 你們改變了一眾信徒的命運, 使他們可以置業安居! 請別浪費我們後輩的美意 :)
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27. 謝謝雲大師 2015-04-09 07:08:46 |
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感謝你指點買股票賺到錢，再等待樓市調整時買樓，我去年己滿倉你介紹的東方不敗，支持網絡高人雲兄 |
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28. Pp 2015-04-09 08:03:03 |
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大家看文章要考慮埋寫文者的自身利益，例如講股佬經紀佬十之有十都會以偏向分淅說明買股好過買樓，叫人吐現買股等，地產經紀則要做到生意，向買家說是低位及機會但向業主則危言樓市將會大跌務求震走業主。至於像博士、倫伯一類長線地產投資者則傾向樓市長線穩定上升最好，但在業主太強硬是卻很難買到好貨，所以有時亦要出手震一震待好貨震出自己才能買到好野，所以我們小業主、小投資者要小心分淅，聽其言觀其行，博士能支持女女大手買入紅山，表示樓市投下信心一票，至於細價樓的因過升而有所調整，也孰必然，但只要稍作調整，又會向上，市場必須要震走一些人，另一些人才有機會上位，只差你會是前者或者後者。反而大家做好風險管理，即使不駛出博士的馮三退一，而採取博士之前另一招不買不賣，政府、市場才最害怕。 |
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29. 收租王Tony 2015-04-09 09:05:38 |
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雲兄！你終於出返黎啦！ 多d指點下我地，快d出新樓市隨想篇啦！！ 十分萬分期待！！ 請賜教！^_________^ |
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30. lga908 2015-04-09 14:23:50 |
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回雲兄及社長： 感激兩位及其他高人在discuss地產版分享的真知灼見。小弟上月因個人事務暫時卸任版主一職，臨行前略盡綿力將各位鴻文加入精華，讓後生小子得以知曉一班好友成功並非偶然，而係因為受教於一班良師益友! |
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31. 穋 2015-04-09 18:27:24 |
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本港2月整體私人住宅售價指數再創新高，據差餉物業估價署最新公佈的數據顯示，相關指數連升11個月，達至 291.1點。今年首兩個月，指數已累升逾4%。數據顯示升幅按月升2%，按年升幅更達19%。 由於受中小型單位帶動樓價升勢持續，其中實用面積小於的752 平方呎的單位，今年首兩個月累升近半成。 至於實用面積大於1076平方呎的大型單位，今年首兩個月累升3% 。 而整體私樓租金指數於2月報167.8點，連升12 個月，按月升0.5% ，按年升8%，首兩個月累升1% 。 |
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32. 公屋戶 2015-04-10 00:10:50 |
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33. 上車難 2015-04-10 23:13:37 |
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為何上車咁難?熱錢真係太多,樓價唔跌我地冇機會呀. |
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34. 睇得通 2015-04-11 13:07:54 |
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| 中原城市領先指數 CCL | 每周五公佈 – 最新2015/04/10公佈，反映2015/03/30至2015/04/05(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。 |
[中原城市分區領先指數]
*只包括大型屋苑
| | 本週公佈 | 上週比較 | 上月比較 | | 港島 | 153.64 |  3.84 % | 4.53 % | | 九龍 | 142.64 | 2.51 % | 2.74 % | | 新界(東) | 146.11 | 1.61 % | 0.62 % | | 新界(西) | 124.73 |  0.41 % | 0.63 % | | | 
中原城市領先指數 處於一個強而有力 的上升軌跡上, 2015年5月份 難以會出現爆煲 可能性??? |
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35. 維護權益 2015-04-11 13:44:26 |
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我們小業主視自已樓房為珍貴資產,當然有責任發聲保護,否則任憑神棍有目的而日日唱淡,受
影响當然包括默不作聲的人.
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36. 我同意 2015-04-11 15:37:26 |
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"淡友唱跌乃平常之事，甚至預測樓價跌5成也不出奇，可是一眾大好友轉軚看淡後市，未免令人有所擔憂。樓宇本身就是一種投資工具，人們入市與否，跟預期樓價走勢有莫大關係，假如大家認為樓價下半年會升，就會提早入市買樓，將沒需要或還不需要變為即時需要，市場對樓市的需求也會變大。反之，當預期樓價走勢相反，樓市的需求又會變小。" 唱淡會互相影響,樓市唱唱吓就會真係跌,好似股市咁.建議各位實事求事,面對客觀現實,對網友較為負責任. |
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37. 小人之心 2015-04-14 08:16:32 |
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我覺得現在買樓的人都是社會精英份子多,爆發戶居多,他們擁有必勝的決心才會決定買樓,我哋不需要杞人憂天,以小人之心,去量度: 精英份子,爆發戶之胸腹...... |
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38. 崇拜樓市真主 2015-04-14 11:12:03 |
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為什麼樓價到現在無法煲爆???原因是自2009年起,即有高官一路叫小心買樓???買樓要三思???同時又有一班專家/算命佬不斷認叻,以上帝/天上神明的資態出現,樓價什麼時候起,樓價什麼時候跌,導致好多小市民無所適從,買好???定唔買好???錯失大好置業時機,到目前仍然有一大班信眾,好似無主孤魂咁一起崇拜樓市真主...... |
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