1. 亮劍 2015-01-07 12:59:22
去年香港樓價，在多重印花稅與佔中的影響下，仍出乎意料地上升。中原城市領先指數，由 119.07 點升到 132.45 點，升了 11.24% 。 其中反映新界西的細價樓指數升得最多，由 99.93 點升到 116.08 點，升了 16.16% 。
出現這種情況的原因，首先是由於長期供應不足，用家別無選擇，令賣方可以擇肥而噬。 至於新界西的細價樓為甚麼會升得特別快，一個原因是之前它升得少，現在是追落後； 另一個原因是這類樓的銷售對象主要是首次置業者，他們不用交太重的印花稅，所以較樂意在這段時間入市。
不過，若然市場上其他類別的樓宇賣不起價，獨旺偏遠地區的細價樓，那就不是好現象，表示樓市的升勢已近尾聲。投資者宜密切留意。
一般而言，買豪宅的人對價格上升的適應力較高。因為買樓只需動用他們財產的一部分，升得再高一點，他們也負擔得起。但買細價樓的人，買樓往往要動用全副身家，還得向銀行大舉借貸。 他們的買樓能力，受制於他們的工資升幅與儲蓄積累，升多了就負擔不起。
因此，即使供應在短期裏無法增加，供不應求的情況亦會改變。因為，對價格有影響的供不應求，只計算有效需求，而非一般意願上的需求。香港人哪個不想有自置物業？但買不起，就沒法對市場起作用。所以，若是樓價上升，市場上的有效需求就會減少。這種影響對細價樓市場尤其嚴重。
此之所以，之前市區的細價樓上升的時候，我預期升勢尚會持續。因為當市區樓貴到大部分人都買不起的時候，還可以去新界買，市道還可以繼續興旺。 但現在已升到新界細樓，再升下去，就沒有更便宜的香港樓可供替代了。
現時市場一片熱鬧，大家可能沒有留意危機已開始潛伏。 但當新界西的細樓指數逐步與整體的領先指數拉近時，細樓的升勢亦會遇到阻力。我預期，這種情況可能會在今年的下半年出現。
自從有了額外的印花稅之後，市場上的投資者無疑少了很多。但由於今年樓價升勢持續，市場已由升到不相信，發展到升到迷信。 我們遇到很多家長都在為子女預先買樓。這等如市場已在預支購買力。
購買力今天被透支了，將來就會少於預期。因此，市場一旦逆轉，跌勢就很快會轉急。老子說：「福兮禍所伏。」當此大好形勢，大家可不要讓勝利沖昏頭腦。 2015 年投資地產，策略仍以保守一點為妙。
( 轉載自 2015 年 1 月 7 日 am730C 觀點 )
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我喺呢幾年的留言及回應，現在好不幸地一一实現。
例如本人曾經講过，在牛市第三期会出現財富效應及井噴現象，衣家好嘅唔靈醜嘅靈。 ( 對 CY 及其團隊來說 )
乜嘢係財富效應？我俾個好普遍的例子：
有个 30 出头的後生仔，他就來同佢女朋友拉埋天窗，而呢對準新人希望婚後有自己嘅小天地，咁在香港呢家佢哋有無計仔 ?
1 呢兩位小情人，要是父母都是公屋居民，咁他們想買私楼的難度係十分，我睇佢哋要排公屋，才能埋尾。
2 如果呢對準新人的父母，求其一方有間居屋，咁上私楼的難度係五分，勉強無幸福，我請佢哋留意新一批居屋發售祥情，先係正路。
3 要是他們的父母，求其一边甚至双方屋企人，都有自住私楼，而且已經或就來供甩，甚至凸多一兩 間，用來出租的話，咁他們能成功上私家車的難度，係 0 呀！呢 D 小夫妻可班出來的首期，係集幾條水喉而成的，百零兩 百根本係手到擒來。
在此本人再次呼籲，唔該有無学者對此課題作出研究，例如揾銀行、按揭中介、地產代理攞料，再喺新楼售賣廠做大型民調，咁主事房產的官員，就會知道現在香港的房地產，究竟發緊乜嘢病、害了甚麼瘟，以免日後藥石亂投、搅到一鑊泡都收唔倒科。
2. 亮劍 2015-01-07 13:14:13
亮劍 2012-12-14 12:48:56
歐美日現在講到明會用增加貨幣供應、低息及推低匯價去為巨額債務埋單！
私自印鈔肯定犯法，但國家濫發貨幣，胡亂發債呢？原來係「正常而合法」嘅，咁同「撳住搶」或「劏死牛」有何分別！！
這有如我哋睇住人哋用打印機係咁印啲偽鈔出來買嘢，但執法部門就無動於衷，或無佢哋符！
為咗唔想俾嗰班友揾老襯，小市民想買多層樓收租自保，但啲粉人又話這是不道德的行為，要拉要鎖仲要浸豬籠，這教有少少身家嘅港人如何自處？
愚見認為樓市呢鑊快則 2014 年，慢則 2017 年必爆，講足成年不下十次！
但任何一個經濟泡沫爆破，一定有一個噴泉式上升在前頭，但現在我打鑼都揾唔倒！
例如 97 年樓災前， CCL 就大幅飄離 CCL 48 週達 3 成，但同樣指標現在係一成！
自從有咗中原城市領先指數之後，買賣樓宇之前唔參考過 CCL ，等如考試前唔温書！
每樣資產都會爆破嘅一天，這有如陰晴月缺、潮起潮落一樣，係無可避免嘅！
我弍多年前學睇圖，有前輩講過，任何 投資工具都會有狂升暴趺的一天，但在這 資產泡沫爆破之前，肯定有一段時間在圖表上呈拋物線式上升 該種投資工具開始狂升之後，就會使到公眾注目，從而引起傳媒關注而大加報導！
當電視、收音機、報章及互聯網都廣泛報導呢種投資工具飈升，而且升勢已成，你就會被人洗腦，而忘記有風險這回事！
加上你週遭的同窗、好友、親朋、上司及下屬又都在那種投資工具中大穫其利，你能不心動、唔恨得牙癢癢嗎？
在這個過程中，會教人意志麻痺，理智盡失，而且會選擇性接收「意見」！
最後不理你是出於恐懼也好，或貪婪都好，唔少人都會 引刀成一快，在這個 拋物線嘅頂部，壓上你嘅一注，創造圖上的一個數据！
越多人做呢個動作，揸住貨嘅人越唔肯「平售」，心急嘅人只有出到創新高嘅價才能成交，圖表就會型成噴泉式頂部！
經過短則幾個月，長則一年，這些資產不斷 創新高，「價值連城」、「高不可攀」、「天價」每日都在媒體出現，這亦是買方山窮水盡之時，連 最後的一批人都入埋市，那麼繼後的購買力從何而來？唔爆都唔得！
睇翻歷史上多國資產泡沫爆破嘅圖表，例如 8 号仔，波羅的海指數，日經 3 萬，港股直通車等，大家就知道乜嘢係 拋物線式上升， 乜嘢係 噴泉式頂部！ ！ 記下呢句「無牛 3 ，大插難 」！
我立場清晰 -----
樓市爆硬但唔係呢個位。
政府要取消樓宇按揭保險可借足九成。
資助房屋方向應只係照顧市井小民居住需要。
居屋、置安心或第時攪埋嘅夾屋，以低於市價賣俾合資格人仕都無問題，但當呢啲屋要轉手及業主身亡嗰陣，要原價賣翻俾政府再作分配！
住宅按揭首置最高七成，樓換樓六成，第二套房一半，年期不能超過 25 年，而叁拾歲以下先可括免，俾你造 30 年供款，壓力測試要加上三厘，而在計算壓力測試之後，最高每月供款唔能夠超出供款人入息一半！
3. 過路者 2015-01-07 17:45:13
淡友有排等,樓價跌唔容易,量力而為吧!
[不是想傷淡友們的心，只是要說出客觀事實。香港的住宅市場，已經沒有短線炒家，而外地客買樓的比例也只有 4% - 5% 左右。梁振英一上場，將置業的機會留給了本地首次買樓者，政府所推的打壓樓市措施，已經是世紀最辣招，違背了香港自由經濟市場。很多淡友不清楚辣招內容，還在等待政府再次出招，似乎脫離了現實。]
4. 地產中人 2015-01-07 17:59:13
博士今年睇跌樓價,蔡生說升幅一成,要信哪一位?
觀幾位預測,應該以法子最有見地,未知法子兄可否給些意見,以供我們地產人作今年投資參考,或者亮劍兄看法又如何?各位高人請賜教.
5. 望春風 2015-01-07 18:13:02
請JOE&惜緣及引刀等幾位仁兄和有識之士賜教,我哋好想知道今年樓市走勢!THANKS!
6. 亮劍 2015-01-07 18:16:23
To 楼上……
通常喺升市之初期，D 楼大部分会落入專業投資者或炒家手上；而賣家通常係銀主、已經得半條人命又就來脱供的小業主。
直到升市趨勢形成，而經濟亦開始好轉，那麼普羅用家、投機者及收租佬就會魚貫入市；而呢個時期大部分的賣家，通常係換楼人士、持貨過度的投資者、懶死叻的租住等！
楼市去到最後熱火朝天階段，入市資金通常係屋企有楼同有米嘅首置人士，業餘炒家或是被挾淡倉的租住等；呢個時間出貨嘅人，通常係楼換楼者、專業投資磚頭人士、收租佬…
7. 望春風 2015-01-07 20:31:21
亮劍兄,咁即係升定跌?講清楚啲,我哋等緊買定唔買,今年跌嘅機會有冇?
8. 男耕女織 2015-01-07 20:42:47
我信蔡SIR:
[相信今年會是較為平穩的一年，尤其是地產市道方面，整個香港社會都知道房屋問題是最重大問題，每一個人都清楚大量增加房屋供應，才是解決問題的最佳良方。顯然，今天的香港社會已經有了共識，不將樓價高企的責任再歸咎於炒家，政府高官也沒有再對投資者「喊打喊殺」了。]
9. 睇得通 2015-01-07 22:30:51
《財政預算案》估計2014年至2015年度社會福利經常開支為569億元，按年增加9.7%，即約50億元。.......
每日150名單程證新移民，社會不時有聲音要求港府收回審批權。不過，政務司司長林鄭月娥強調，《基本法》訂明內地擁有單程證審批權，不存在政府收回審批權的講法。
林鄭月娥強調，過去10年持單程證來港定居的新移民，人數達78萬， 其中98%是配偶及父母團聚，再加上去年本港跨境婚姻高達36%，認為不需要改變以家庭團聚為準則的單程證計劃。....
過去10年持單程證來港定居的新移民，人數達78萬，.....一年人數達7.8萬，......7.8萬人住一萬個住宅???，......夠唔夠住啊???.....未來 10年持單程證來港定居的新移民，人數是否會達到50萬名以上???未計.......
10. 睇得通 2015-01-07 22:42:01
2003年--2014年度約有100萬單物業買賣宗數成交量,最保守估計有30萬位仁兄/仁姐未能順利回購房產.........
11. 睇得通 2015-01-07 22:42:01
2003年--2014年度約有100萬單物業買賣宗數成交量,最保守估計有30萬位仁兄/仁姐未能順利回購房產.........
12. 睇得通 2015-01-07 23:12:45
有趣的數目字遊戲:
2007年成交量宗數 : 145,601單宗數,二手住宅: 106,921 單宗數,
2008年成交量宗數 : 113,298單宗數,二手住宅: 87,993 單宗數,
2009年成交量宗數 : 133,962單宗數,二手住宅: 102,298 單宗數,
2010年成交量宗數 : 162,739單宗數,二手住宅: 123,995 單宗數,
2011年成交量宗數 : 108,814單宗數,二手住宅: 75,195 單宗數,
2012年成交量宗數 : 115,533單宗數,二手住宅: 70,183 單宗數,
2013年成交量宗數 : 70,503單宗數,二手住宅: 41,784 單宗數,
2014年成交量宗數 : 81,489單宗數,二手住宅: 49,538 單宗數,
13. 亮劍 2015-01-07 23:43:43
我之前講過，今年大市係先升後牛皮偏軟格局。
因為投資犯本皮費又重，所以收租咪攪。
但因為空置率低，供求失衡不能改善，所以打後年幾兩年的租金，將持續咁上升。
買唔買自住，真的不能講實，但不要沽自住就好肯定！
14. 桃花源 2015-01-08 00:03:48
亮劍兄講得很正確,今年樓市先升後牛皮,即是還會上升一些,各位自己衡量財政狀況及居住需要才決定入市與否,我就不會買了,寧願等多幾年,不理你租金點樣升,沒辦法,總有大跌來臨時!
15. Joe 2015-01-08 01:18:46
To 5/f
16. 我同意 2015-01-08 01:42:08
樓上"睇得通"幾睇得通,有道理也!
"過去10年持單程證來港定居的新移民，人數達78萬，.....一年人數達7.8萬，......7.8萬人住一萬個住宅???，......夠唔夠住啊???.....未來 10年持單程證來港定居的新移民，人數是否會達到50萬名以上???未計......."
17. MARIE KWAN 2015-01-08 02:20:12
marie kwan
• 2 hours ago |
香港樓市的"泛民溢價" : 佔中之後，未來一段很長時間泛民都會與梁振英及之後的特首長期對立，他們一定會盡力破壞所有未來所有有建設牲的房屋政策: 公屋條龍越來越長，私樓土地無以為繼，從而令香港樓市屢創新高。他們會不斷阻礙房屋供應，推高樓價來制造大量民怨，絕對不會容許樓市有任何調整，因為這樣只會令梁振英政府及其後繼人建立功績同民意............而泛民推高香港樓價，犧牲市民居住問題之後，就會無賴地反過來利用樓價高企、市民居無定所的問題來不斷指責地產霸權、官商勾結和政府管治能力，打擊政府威信。 所以未來政府所有房屋政策只會因此而議而不行，了無寸進，泛民亦會利用房屋問題推諉到真普選問題上，將責任推到中央政府同特首頭上。泛民不合作行動絕對系未來10年香港樓價猛升的主要引擎。 佔中之後，樓市已經又加速了，並不是因為佔中事件過去，而是聰明的投資者都看穿了這個泛民帶來的機遇；所以展望2015上車一定要快，今日的貴等於明日的便宜，我相信樓市這個"泛民溢價"未來十年甚至二十年也會持續下去。所以業主同投資者有票一定要投泛民，來keep住這個溢價。比建制玩，一定無所不用其極推低樓市!!
18. 引刀一快 2015-01-08 08:39:48
若果大陸向香港政府通報港人名下在大陸資産，即時大批公屋騰出嚟。
19. 7傷拳 2015-01-08 09:54:58
To:18/F
大陸政府係唔會咁做嘅，因為通報資產在大陸係好敏感嘅一會事，好容易未傷人先傷己。
20. 希臘危機解決，樓巿要跌 2015-01-08 13:17:06
大行也減人，希望臘有chance 成下個雷曼
21. 希臘危機未解決，樓巿要跌 2015-01-08 13:18:32
同上
22. 望樓 2015-01-08 19:21:38
Joe兄,你都認為今年樓價會跌,係聽咗湯生講啫,咁快就轉口風?
本人仲想今年抽居屋或者買層樓仔,直家應該點呀?
23. Joe 2015-01-09 00:22:23
小弟一向是樓市好友，立場沒有變過，樓市仍在合理軌道上運行，現時未到瘋癲時候，因此確信大浪仍未到盡頭，亦相信整個樓市週期中間有調整是合理和健康現象，只要你看看中原指數條缐，不是一條純粹向上直缐，就應明白這個道理。
我從冇說過樓市只有單一上升、中間冇須調整，而我亦只估計是有調整，並不等同於某些淡友話到頂而後大跌，這怎能話我轉口風呢?
至於你買或不買這問題，我不清楚你現時狀況，怎能建議你應該點呢?
24. 哈哈 2015-01-09 00:47:21
又講d唔係人講既說話
而家係應該全城諗辦法整冧個市呀!香港已經分裂左...而家係諗辦法團結番!
貧富懸殊一日未完,香港都唔會有好日子過
25. to 9/f 2015-01-09 00:50:46
所以不單要唔俾人黎更加應該趕住唔夠7年既人走!
26. 望樓 2015-01-09 01:32:19
Joe兄:咁講法都係唔明閣下意見,反而本人覺得亮劍兄睇法比較直接,今年佢睇樓價睇高一線.
本人唔明點樣令樓價下跌,係市場上細價樓根本冇樓買,經紀話要追價至買到樓,樓價升得好急,我嘅心都好急,
睇宜家走勢,相信上半年樓價分分鐘升一成,即使下半回穩都係打橫行,今年個市點跌呀?連我都唔敢睇淡了!
27. Joe 2015-01-09 01:42:07
廢物即係廢物，又係講埋D黃子華冇得食/食少粒魚蛋論...
攪清楚，唔係香港冇好日子過，係廢物思維令自己冇好日子過。
無需同廢物團結，學禽兄話齋，無謂俾人拉低哂條curve。好簡單，廢物回收到就好，不能就丟走佢就是了。
28. Joe 2015-01-09 02:01:21
望兄
如你確有自住須要，手頭上有足夠實力，過哂壓測，有穩定收入供得起，已有心水盤，心理上買左不介意有短期的調整，那實在無須太在意今年升跌，始終置業不是只看一年半載。
29. 亮劍 2015-01-09 08:46:13
而家係應該全城諗辦法整冧個市呀!香港已經分裂左...而家係諗辦法團結番!
貧富懸殊一日未完,香港都唔會有好日子過…………
呢度令我想起波仔，回想幾天前同佢咁對話：
波仔：「個楼市真痴線嘅，沙田楼賣萬陸！ 」
亮劍：「咁你認為沙田應該賣乜價？」
波仔：「沙一 395 賣兩球咪合理囉！」
亮劍：「我記起兩年幾前，當沙一 395 做兩球嗰陣我叫你去買，點解你唔聽我講？？？」
波仔：「在那個時候，除了你之外，阿边個、阿乜水、仲有某某都話沙一395要兩球的話，楼市就見頂……其實如果 395 當時係賣17X 的話，我肯定立即落場！！」
亮劍：「明白晒，但中記陳仔好似介紹一個高層 395 俾你，好似叫 180 万喎！」
波仔：「妖！嗰個盤有窗台唔實用呀，咁我咪還160 囉，点知俾阿君出 17X 截糊！」
亮劍：「係老友先提醒你，識你十幾年，我亮劍呢世人幾時老點過你先？唔好俾我批死，呢次就算沙一 395 真的唔使兩球，你亦唔會上車，你想樓價跌，其實想攬炒！」
30. to 27/f 2015-01-09 11:29:56
哈哈哈,咁你買定炭啦第時你俾你口中䀖廢物統治我驚炭你都買唔到
熱切期待資本主義家全部福街死.死十次都唔夠
31. Joe 2015-01-09 15:24:03
樓上...
哈哈哈，呢位小朋友睇得卡通片太多，快D番屋企統治你老豆老母先啦....
32. to 31/f 2015-01-09 19:40:35
哈哈哈哈,真正既賤種搶完人錢重叫人生性
真係死十次都唔夠贖罪
33. Joe 2015-01-10 00:08:49
被資本主義逼害妄想症
患者自覺受到資本主義家迫害，例如認為他們各種商業行為等同搶錢，而令自己受到傷害。患者對他們感到既恐懼又憤怒，堅信個人財產被劫。被害妄想往往有自殺企圖，如不早診斷早治療易釀成大禍。
發生此症的人，往往有着特殊的性格缺陷，如主觀、敏感、多疑、自尊心強、自我中心、好幻想等。這常與病人童年時期受過某些刺激，缺乏母愛，缺乏與人建立良好的人際關係等有關....
34. 望樓 2015-01-10 01:32:56
JOE兄:
小弟都好無奈,今時今日買唔買樓很掙扎,睇來上半年樓價升勢難擋,可能上車無望,宜家連車位都賣咁貴.
有經紀介紹買公居車位,地點東九龍,唔知買唔買得過,佢哋話有得炒,銀碼70萬-80萬左右,轉手可賺20萬.宜家收租每月有$2060,投資得過嗎?
35. peace 2015-01-10 02:27:56
TO 34/F
May consider Mr. Sword's view : CCL will go above 210 by end of 2017. So buying residential for own use is still worthwhile. Accruing several years' rentals for the least. !
Not to mention peace of mind !
Think positive. Help others whenever possible. God will take
care of the rest.
36. 睇得通 2015-01-10 09:35:37
有經紀介紹買公居車位,地點東九龍,唔知買唔買得過,佢哋話有得炒,..........
士急馬行田!!!
37. Joe 2015-01-10 13:15:12
38. 望樓 2015-01-10 13:26:51
JOE兄:
有時你哋係唔明心急人嘅痛苦,睇見樓價咁樣升,點都要買番件貨至充實,否則銀紙大貶值,我哋小市民無所適從.
組紀又打來催,入張票睇睇,公屋車位都唔錯,平平地,沒辦法啦!只係怕業權分拆唔知得唔得?
39. Joe 2015-01-10 14:15:18
40. 望樓 2015-01-10 17:01:14
問過律師得知,由於香港公屋車位第一次分拆出售,契可能有問題,公屋車位冇補地價有爭議,而且價格60萬至70萬,係低消費區來講,價格稍貴一啲.
假如每月租$2060元,扣除700元差餉及管理費,回報只得2厘,呢類車位升值都係一般,所以都係要重新考慮一下.唉,難搞呀!
41. Joe 2015-01-10 18:07:18
42. 望樓 2015-01-10 20:07:28
我睇李嘉誠遷冊及重組係有一定啟示,佢老人家對梁振英冇信心,睇怕下半年樓價跌嘅機會大啲!
JOE兄所言甚是,忍一時風平浪靜,總有下跌來臨時吧!
