調查由香港大學社會科學研究中心負責，去年11月中至今年一月中，訪問4046名21歲至79歲人士。百萬富翁的集中點，依次為灣仔（32％）、中西區（28％）、九龍城（21％）。77％百萬富翁擁有一層或以上物業，95％有進行投資，70％持有股票。另外，53％人選擇退休後留在香港。調查又指，56％百萬富翁希望樓價在24個月後會下跌。

即是说香港大學社會科學研究中心希望楼价在24个月后下跌！

C觀點 - 施永青

在辣招的影響下，剛過去的農曆年，可謂是近三十年以來，樓市最淡靜的一個農曆年，比沙士期間還要淡靜。

不過，淡靜的時間愈長，表示積累起來的動力愈多。在一個社會裏，每一段時間都會有人因生活上的種種遭遇，而需要買樓或賣樓的。有人可能升了職，收入增加了；有人家裏添了孩子，需要多一間房間；有人生意上需要資金，需要賣樓變現等等。當前景未清晰的時候，他們會觀望一下；但實際的需要會逼他們早作決定，觀望一段時間後，他們還是得有所行動的。近日的市況顯示，他們已經忍無可忍，全面採取行動了。樓市的成交量，比農曆年期間翻了不只一番。

出現這種現象，除了因為之前的累積外，還因為客觀的環境對樓市的確愈來愈不利，觀望對賣方一點好處也沒有，遲賣的價錢很可能更低。在這種形勢下，業主紛紛面對現實，願意削價求售。市場上不斷出現新的「筍盤」，這對有實際需要的用家而言，實在非常吸引，所以成交猛增。

有人覺得，促使賣方面對現實的因素，是辣招已正式在立法會通過。但我覺得這只是在時間上有點脗合，並非真正原因。因為辣招在立法會通過前，早已開始執行；且事前根本沒有人對立法會否決辣招寄予期望，大家都有心理準備，政府在短期裏是不會撤回辣招的。因此，辣招的通過，不可能對市場產生這麼大的影響。我相信，以下的因素可能對業主的影響更大。

(一) 美國退市方向明確，資金正從新興市場撤走。土耳其、印度、泰國、印尼、阿根廷、巴西等國家，都突然出現資金流失的壓力，令政府不得不加息去挽救匯價，對經濟造成嚴重的打擊。近日連人民幣的匯價也開始見頂回落，有人認為這也是受美國退市的影響，香港遲早也難逃劫數。香港這一浪的樓價上升，動力主要來自美國的QE，現在這個引擎熄火，樓價也只能掉頭回落。

(二) 中國經濟危機重重，能否衝破重圍實在令人擔心。地方債危機、樓市泡沫危機、產能過剩危機、內需不足危機。官僚系統失效危機……真是數之不盡，而且一環扣一環，很難逐一去解決。加上新領導人全力打擊貪腐，令原有的運作模式停頓下來，新的模式又未形成，經濟因而備受拖累。內地資金是近年香港樓市興旺的另一個水源，一旦內地經濟出現問題，香港樓市必然會受影響。

(三) 香港內部一樣問題多多，看看李嘉誠先生最近接受訪問時的說法就很清楚了。如果三、五年後，香港真的會面目全非，香港的樓價也難保住現有水平。

在國際、國內、本港的因素都齊齊向不利的方向發展下，賣方還能不面對現實嗎？

法治?

What about the illegal alternation of property found in CY's house year ago?  Tell me why Tong ( his wife ) has to go to Court but CY excempted from prosecution?

中產階層是自由行之下的最大受益者!!!

有咗自由行負資產少咗!!!跳樓空中飛人少咗!!!

現在很多中產小業主在高位走貨,計價離場!!!

發展局長陳茂波較早前指責港鐵推地不力，五次招標流標，言下之意係怪責港鐵連累政府在土地供應上，不能達到預定目標。

好嘞，到咗三月十四日，在白石角政府地皮招標流標之後，陳局長又講到土地係公眾寶貴資產，政府不會賤賣土地。

大佬，你講晒啦，想唔同佢拗頸都唔得。

港鐵係上市公司，政府雖佔大股，董事會內嘅獨立非執董如鄭海泉、馬時亨皆是著名銀行家，識計數，要保護小股東利益，點肯賤讓港鐵土地？

收唔到目標價，咪流標了事囉，陳局長做乜作晒狀去批評港鐵？

依家你又唔係一樣？政府用三辣招壓抑需求，意圖㩒低樓價，但自己就點都唔肯接受地產商以較低價錢買地，仲唔係實行緊高地價政策？

李克強在記者招待會講房地產供應有金句：「我認為幹一寸勝過講一尺」；特區之首梁振英係測量師，喺房地產方面，佢與官員往往講一尺做一寸。

政府若以低價賣地不但不會令地產商同樣以低賣樓，也會嚴重影響政府收入，而且將土地儲備以廉價轉移到地產商手裡，令以後政府失去調控能力，到時一係由地產商管治香港，一係用非常手段搶回土地，任一方式都令香港走向未日。

我相信政府係以個人意志作政策，打擊的唔單只係地產商，真正承受唔起的應該係香港巿民，住公屋攞綜援的也不能幸免。

高樓價會對巿民同香港競爭力造成影響應該沒錯，但係話反高地價係主流，而以主流意見作為制訂政策的根據等，根本係缺乏思維同領導能力的政府所為。如果你真的發現敵人，也要採用適當的手段去處理他，不然你的手段造成的破壞可能比敵人更甚！

政府的辣招己經而且將會繼續為香港帶來好大的負面影響，作為香港的一份子，實在不應該宣揚什麼地產霸權等民粹思想。以此謀取個人或行業利益更加唔道德！邊個可以肯定樓價一定向下？下跌幾多？如何去防範？呢Ｄ問題根本好難有準確答案，物業作為一般巿民重要資產之一，實在要小心處理，係唔明朗的情況下，以不變應萬變乃上策，每個人都應關心自己的的利益，當然亦都要明白好多人發表言論或者都為著本身的利益，良心與責任係某一Ｄ行業根本被視為笑話。

各位朋友,本人認為地代如施永青等唱跌樓價,是面對現實及實事求是的做法,其實唱跌樓價對地代沒有什麼好處,市況淡靜佢地搵食更艱難.

樓價已經明顯向下跌緊,點解仲要爭議?辣招肯定壓低樓價,只是目前通脹升溫百物騰貴,經濟又唔係差,業主賣咗樓再買返又唔係好著數,所以普遍都不肯大幅減價,樓價至只錄得輕微下跌.

不過如果土地流標情況持續,加息提早出現,如有需要賣樓的業主就會忍唔住,到時會加大減價幅度,樓價或會跌得快一些.

政府高官應該明白:

"當然，話也不能說得太死，波叔如果想地產商高買低賣，可能用別的方法更佳，比喻用洗腦方式，先灌輸地產商共產主義思想，再讓他們負起社會使命，然後要他們將公司私有化，變為慈善機構，這樣的話，賺錢便不是這些地產商的主要目的，相信到時他們也不介意高買低賣，用真金白銀貢獻社會。"

流標表示地產商出價不達政府底價,當然會令樓價向下,反之,像以前咁樣地價被地產商搶高後,即時帶動周邊樓價向上,這是十分顯淺的道理.

沒可能地產商高價買地和低價投地,樓市都係正面反應, 雖說地產商低價買地,將來未必低價賣樓,但起碼低地價較有條件賣平樓,大家又何須咁多爭辯!

【明報專訊】繼天榮站項目兩度流標後，上周白石角豪宅地也以流標收場，令市場嘩然。自2012年11月後再沒有在香港投得地皮的長實（0001），其負責建築事務的執行董事鍾慎強表示，天榮站和白石角地各有缺點，令發展商出價審慎，更重要的是現時建築費高企並繼續攀升，但樓價至少短期難看到上升空間，發展商買地起樓要賺錢極難，自然低價投地；他認為，若政府不改變對地價的評估，上述情惡化，則買樓起樓的風險增加，流標情將愈來愈普遍，甚至會影響政府房屋供應能否達標。

鍾慎強表示，天榮站地皮有融洞風險，估計地皮之上只有一半至最多三分之二可興建樓宇，令發展風險大增，發展商自然不會以高價投地。至於白石角地，則有噪音問題，且樓宇佈局「剪裁」不容易，也令發展商出價審慎，但政府似乎並沒有因應市調低可接受的地價水平，於是造成流標。

啟德地每呎成本1.25萬 難賺錢

長實已有接近一年半沒有成功在香港投得任何地皮，反映該集團取態審慎，鍾慎強以啟德有地皮為例，以每呎近6000元售出，在長實自己計算，實在難以賺得合理利潤，「地價每呎6000元，加上4000建築費，4至5年的利息及『燈油火蠟』要2500元，每呎已合共要1.25萬元，和現時同區樓價相若。那何來合理利潤？」

流標或趨普遍 政府應正視

鍾慎強續道，樓價主要受地價、建築費、利息及發展成本等多個因素影響。現時，建築費不斷上升，已較5年前增加超過一倍，並有持續上升之趨勢；發展期延長，亦往往令利息等成本增加，這些均是發展商在進行項目評估時，必須計算之成本預算，「發展商計唔掂數，除非政府願意調低可接受的地價，否則流標便會愈來愈普遍！」

他指出，現時建築費中，建築工人的工資約佔一半，四大原因會令其續有上漲空間，「一是十大基建陸續上馬；二是政府增建公屋和居屋；三是加推的地皮相繼動工；四是如澳門等也搶走不少建築工人」。他認為，要紓緩這情，便要考慮放寬政策，讓更多內地建築工人可到香港工作，「這不單是工資的問題，一些時候，就算有錢也請不到人，根本是人手短缺，且出現行業工人老化的問題」。他又說﹕「開頭，一或兩幅地皮流標，大家可能不在意，但若情愈來愈普及，那最終便會影響了房屋的供應。」

內房或不熟港情 搶貴地皮

「政府又想令樓價跌，令更多市民可置業，又不調低地價，如站在做生意的角度，那不算錯，但現實卻造成了矛盾，令到發展商難做，導致流標……一些內地發展商初來香港高價搶地，可能不了解香港的情，在香港經營已久的發展商，卻會知道計唔掂數，不會冒進買地。」他說。

他又指出，建築成本不斷上升衍生的另一些問題是，建築承判商容易蝕錢，便可能拖數甚至欠薪，建築工人又以為建築商仍可以很賺錢，便容易出現衝突和糾紛。

明報記者 陸振球

越秀落實116億吞創銀

的爺爺是創興銀行（前稱廖創興銀行）創辦人，母親廖湯慧靄與父親廖烈正創辦紀惠 ... 資深投資者廖偉麟以6.8億元購入該廈全幢後，數日內即時把18層樓面全數摸出，料可變現6.7億元，與全幢的買入價已差不多「打和」，目前只有地舖待沽，市 ...

2003-10-02NM廖創興銀行創辦人廖寶珊的第八子廖烈正，上週二病逝，享年五十六歲。廖烈正生前相當低調，在家族上市公司及銀行中，沒擔當任何職位；相反他的妻子廖湯慧靄，卻是近年地產及社交界的鋒頭躉。突然喪夫的湯慧靄，目前先要辦妥一連串婦聯 ...

兒子廖偉麟﹙左起﹚捧 父親遺照，與遺孀廖湯慧靄及女兒廖偉芬送廖烈正最後一程。 廖烈正遺體安葬跑馬地墳場 廖湯慧靄攜子女悽然送夫 文： 陳嘉敏 03/10/2003 上月因心臟病過身的廖創興家族成員廖烈正，昨日在香港殯儀館舉行安息禮及出殯，莊嚴肅穆。

網友回復:  賣咗銀行大把錢買樓,小市民不可以相比???

同意這樣講:

"有一種說法，認為官地流標，是政府不肯賤賣土地，未來供應將會減少，樓價反而不會下跌。這看法似是而非，但認真想想，政府不會長期不賣地，當市場一直不振，地價自然難以高沽，流標收回情況持續的話，政府不調低底價也不行。當年樓市興旺，地產商看好後市而高價搶地，樓價隨之向上，今天市況黯淡，地產商反之低價投地乃人之常情，樓價哪裡有上升動力？ "

政府調低底價 ﹖別說調低底價啦﹐就是完全免費無條件將土地送出兼夾送埋大飽都得。

不過這樣做是阿蘭嫁阿睡累鬥累﹐係同銀紙鬥氣。

政府庫房減少收入﹐減少福利及建公屋﹐全世界無好處。

【明報專訊】港鐵（0066）繼天水圍天榮站項目今年1月底再度流標後，急切推出將軍澳日出康城第4期填補供應缺口，項目於今日起招收意向，可建樓面逾131萬方呎，提供約1600伙。是次亦是自發展局長陳茂波指出，港鐵持有的項目3年來都未有成功招標，未能配合政府推地增供應的言論後，港鐵首次推出旗下項目招收意向。惟業界人士認為，早前接連有大型地皮流標，加上美國退市步伐加快，加息周期或提早來臨，項目存在流標風險，故是次招意向對未來供應是否有實際幫助，仍需視乎項目的補地價及分紅條款。

港鐵發言人昨表示，將軍澳86區日出康城第4期項目，將於今日（21日）起至3月26日招收意向書，地盤面積約13.99萬方呎，可建約131.64萬方呎，涉4幢住宅，料於2019年竣工。市場估值約20至25億元，每呎樓面地價約2000至2500元。據悉，港鐵與政府就項目補地價條件快將達成共識，市場估計，是次招標並非採用天榮站的「一口價」方式，而是沿用過往港鐵項目的招標方式，由發展商提出補地價及分紅比例。

料沿用補地價分紅條款

事實上，日出康城第4期位於毗鄰第2期的領都旁，與市場原本預期位於緻藍天旁邊不同，位置與港鐵站距離較遠。長實（0001）執行董事趙國雄昨稱，項目位置佳，發展潛力好，集團應會提交意向書；新地（0016）副董事總經理雷霆亦稱，集團就項目提交意向書。

第一太平戴維斯陳超國預料，發展商入意向書的反應不會太差，但若招標釐定的補地價金額過高，以現時市因素，加上未來供應集中新界區，預料發展商可能較為看淡。高緯環球測量師張翹楚指出，目前區內只有長實一間發展商插旗，預料意向書只有約5至6份，但根據過往經驗，港鐵項目會較政府地皮更受市場氣氛影響。

你呢個政府見人講人話，見鬼講鬼話，俾著我係雄哥，就將緻藍天來个折實 7,3XX ，然後去入意向書，話明日出康城第4期長實最多出 AV 1,3XX 元！

其他發展商如果高過呢口價，咪落標頂囉！

假如我是地產商???

我在等待買平貨啦???