與田北俊的一席話 - 蔡志忠

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投資環境轉差港府須關注

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政治考慮多於經濟考慮

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1. 同意作者 2014-02-12 12:42:36

total agree:

至於自由黨所走的路線，本人有所建議，就是不要做反對派，也別做保皇黨，這個世界除了有黑與白，還有灰，還有其他顏色。做中間派，代表中產的聲音，代表真正香港人的利益，堅持香港成功的自由市場經濟，相信將來的支持者，仍然大有人在。

2. 同意作者 2014-02-12 12:43:50

[更難得的是，田先生肯放下身段，走向街頭參與直選，如今他成功重返立法會成為議員，熱心社會政經事務，為香港繁榮穩定出一分力。]

3. 白居二急降溫政策已過時 - 樓市已轉角步入下跌周期 CY團隊應果斷檢討或取消白居二政策 2014-02-12 13:02:42

【東方產評】樓價下調已成定局，政府為協助市民置業推出的白居二計劃吸引力日減，數據顯示次批中籤者入市人數較首批明顯大跌，顯示買家對樓市前景轉趨觀望，而去年六月首批白居二買家摸頂入市，物業可能隨時成為負資產，在現今樓市極度不明朗情況下，政府應提醒白居二新一批買家，切勿盲目入市，以及應提早檢討白居二計劃的成效。

政府去年推出五千個白表免補地價購買二手居屋名額，面對樓市辣招漸見成效，樓市正處於轉角階段，令白居二計劃出現先熱後冷的尷尬局面，中籤者由滿心歡喜，轉為猶豫不決，再轉為放棄入市機會，在在反映樓市已響起跌市警號，買家退縮是合情合理的抉擇。

首批二千五百個白居二名額中，只有九百六十個成交個案，扣減九百三十個續期申請及六十個購買證未到期，顯示首批白居二至少有超過五百五十個申請者已放棄購買資格，而第二批至一月底更只批出九百五十個認購證，由於買家熱情不再，至今成交個案不足百宗，與首批剛推出時的熱烈反應，不可同日而語。

白居二計劃是否政府好心做壞事的又一明證，仍有待時間考驗，但白居二計劃只是臨時措施，是為了紓緩近年因為樓價大幅急升，扶助部分有置業急切需要但又無力負擔私樓的市民上車，屬於政府復建居屋過渡期的措施，則幾乎是大家一致的共識。任何樓市政策措施都應緊貼市況變化，才能適當有效地解決市民的置業問題，政府政策若因循既定措施而不能靈活調節，勢必令政策效力大減。

觀乎本港樓市近一年來確實出現變化，辣招冷卻樓市，樓價確認見頂，而美國退市引發新一輪新興市場撤資潮，本港資金亦開始有流出迹象，勢必導致本港銀行體系資金由寬變緊，刺激按揭利率上升，本港樓市可能會進一步下調，私樓跌勢已啟動，居屋價格亦難免要下跌。

白居二政策有助二手居屋及公屋單位流通，增加市場供應，置業人士有更多選擇，雖然說買樓自住應考慮個人承擔能力，樓價升跌沒有實質影響，但去年高位入市的部分白居二業主，帳面上已出現負資產情況，對往後的中籤者而言，絕對是一個警號，入市態度將進一步審慎，甚至暫停入市計劃。

居屋做價跟隨大市回落，再加上新一批居屋首批二千個單位最快年底前出售，定價可能會更吸引，白居二的成交勢必會進一步萎縮，更可能出現名存實亡的情況，社會上已不斷有聲音叫停白居二計劃，避免政策成為催生二手居屋負資產的黑手。樓市正在迅速變化之中，白居二政策事實上已屬過時產物，需要盡快檢討及作出調整。

4. 亮劍 2014-02-12 13:32:56

其實自由黨應該站穩立場，不盲目保皇、不盲目親共、不盲目與政府抬槓！

爭取一眾經濟上中間偏右，相信自由經濟，又肯奮發向上的中產票源。

可能自由黨最終嘅議席，都不能超越民建聯及泛民，但您們爭取做關鍵的小數，絕對有其可能！

真心的說一句，CY 帶頭杯葛您們自由黨，乃是福不是禍，嗰中原因，田少您應了然於胸！

5. 法子 2014-02-12 13:58:40

恭喜蔡 sir 一日賺700萬。

6. 法子 2014-02-12 14:02:19

對！這樣的自由黨，我支持！

7. kk 2014-02-12 14:57:53

支持田大少

8. 講道理 2014-02-12 15:56:06

自由黨是中間派，代表中產及中小企，對香港經濟有積極作用，應該多多支持！

9. 向飯民說不 2014-02-12 16:06:39

希望自由黨不要玩民粹。

看到田北辰玩民粹，真系毛管動。

10. 講道理 2014-02-12 16:27:02

樓上朋友，田北辰非自由黨成員，田北俊才是自由黨。

自由黨近年做很多關心民生和參與地區工作，問題得到市民認同。

他們現在在立法會有5個議席，還是有一定影響力！

11. LIKE! 2014-02-12 17:35:46

I like 田北俊 too!

12. 子龍 2014-02-12 17:43:18

香港需要正能量,自由黨站在中產立場,自有其票源,請田北俊堅持自己路線,不要左掘右擺,就會得市民支持!

13. 敬請煩勞蔡先生 2014-02-12 20:26:41

筆者過去亦與田北俊與及其自由黨黨友談及/及建議自由黨應該走中產議政路線,得到自由黨的認同!!!預祝自由黨2016年立法選舉大勝!!!敬請煩勞蔡先生轉達 自由黨一聲,做:籌組: 中產議政聯盟 召集人及組織者???

閒話觀感: 探討籌組:中產議政聯盟???的可行性???

丟掉幻想???準備戰鬥???桃子該由誰摘???

樓價飆升的主因是世界各國加印貨幣制造了超級通貨膨脹，…….在這麼樣的情況下為香港房地產不停的灌溉澆水的香港小業主們理應該享受到超級通貨膨脹的合理回報啦!!! 香港小業主們過往幾十年支付貢獻的地價,地稅,差餉等等稅收貢獻是付出了多少的血汗,汗馬功勞呵!!!他們的稅收貢獻建立了整個大香港???

香港左右民主乞丐丐幫黨是香港社福開支財赤根源!!!古人有一句俗話說: 求人不如求己,使狗不如自走!!!閒話觀感: 我們應該探討籌組:中產議政聯盟???的可行性???

預備工作: <一>,<二>,<三>……

預備工作: <一>……立法會選舉, 候選人需要100名選民提名…

香港新聞網7月17日電 中新社報導，香港特區2012年立法會選舉18日起接受提名，為期兩周的提名期于7月31日結束。

立法會選舉將於9月9日進行投票，由地方選區和功能界別各選出35名議員，共選出70名議員。

選舉事務處發言人說，地方選區選舉或功能界別選舉的獲提名人士必須是年滿21歲的地方選區已登記選民。地方選區選舉或功能界別選舉的獲提名人士亦必須在緊接提名前的3年內通常在香港居住，並且是沒有外國居留權的香港永久性居民中的中國公民。

地方選區選舉的每張候選人名單須繳交5萬港元選舉按金，而功能界別選舉的每位獲提名人士或區議會(第二)功能界別選舉的每張候選人名單則須繳交2.5萬港元選舉按金。

地方選區選舉的每張候選人名單必須最少得到100名有關選區的已登記選民簽署同意提名，而在每份提名錶格上簽署的提名人不得超過200名。每名選民隻可就某一地方選區選舉簽署一份提名錶格。(本節完)…下續……

預備工作: <二>……

籌組: 中產議政聯盟 智囊班底

選舉代理人,(或在過往選舉代理人合適有經歷的選舉代理人中找尋合適的人選,香港選舉委員會選舉代理人/立法會選舉代理人/區議會選舉代理人.)必須做好一切準備工作, 準備一切可以引用的政綱,不打無準備的仗……選舉代理人 主要職責負責所有選舉申報開支不要違反選舉法例……

(未完,待續……)

預備工作: <三>……

籌組: 中產議政聯盟 精英班子的組成:

找尋聯絡現有立場堅定有個人獨立思維自由中產議政的中堅骨幹人物組織聯合出選名單,例如:田北俊,謝偉俊……過往有高選民基礎的排一,二,三名,沒有選民基礎的抽籤定名次先後…………

(完……)

可以從左右民主混吉垃圾會議席中釋放出50萬張小業主選票,小小業主選票,約有150萬位???如果能夠爭取到另一方面50萬張小業主選票,2016年香港立法會五大選區可以產生約10個中產議政聯盟議席???…加上功能組別約有五份三議席強議員會認同中產議政聯盟…政治理念???未來中產就不會孤軍作戰了???

中產可以改寫議政結局???

14. Oscar Lam 2014-02-12 21:45:30

＂至於自由黨所走的路線，本人有所建議，就是不要做反對派，也別做保皇黨，這個世界除了有黑與白，還有灰，還有其他顏色。做中間派，代表中產的聲音，代表真正香港人的利益，堅持香港成功的自由市場經濟，相信將來的支持者，仍然大有人在。＂

非常同意蔡生的以上看法！如果自由黨能夠做得到，我一定會支持它。

15. 過路者 2014-02-13 01:46:26

甚有理由:

地產商暴利的時代已經過去，政府出招打壓樓市，受傷害最深的，不是地產商而是小業主，地產商某程度上類似批發商，樓價下跌時，他們投地的價格更低，一樣產生利潤，地產商是不會做虧本生意。辣招封鎖交投量，賣樓賣得少，自然沒有暴利。他反而擔心，一旦加息周期來臨，碰上經濟不景，樓價可能出現大跌，到時小業主身家大縮水，甚至會出現負資產苦況，大家不可輕視。

16. 有見地 2014-02-13 01:57:29

13樓朋友很有見地,難得對組織議政聯盟咁有熱誠,自由黨應加以採納.

相信有關人士一定見到此等建議,希望佢地多加考慮!

17. 支持人民力量 2014-02-13 02:02:58

應支持人民力量

人民力量的建議百元入境稅主要目的是減少大陸水貨客攬用深港陸路過境的擠迫。一般真正遊客不會介意一百元入境稅, 唯獨水貨客一天出入香港多次即時成本增加。所以此提議是對。另外人民力量兩位議員應會反對BSD及DSD, 最近亦轉了口勁不再支持佔中。20l6年香港立會選舉很可能多幾席。

18. 珍惜香港 2014-02-13 02:52:53

【珍惜香港】

呢個根本就喺自由黨嘅一貫路線，所以問題唔喺响個路線度。

路線正確，旗幟鮮明；問題，喺响實踐果度。

議而不決，決而不行，優柔寡斷；縱是有理念，到實踐果陣就困難重重，處處觸礁。呢個問題，令到自由黨响政策嘅立場上搖擺不定，經常轉軚，甚至搞到投錯票，咁啲選民，點會對佢有信心！所以呢樣嘢，正喺自由黨嘅致命傷。

點解會咁？因為個黨唔團結，領導又唔夠強囉！

中產同中小企，本身就喺一個唔團結嘅社群，呢個社群，意見好分歧。佢地個個嘅智慧都唔嘢少，主觀性又強，對政治又冷感，唔喺你話乜佢地就會照跟。要團結呢個社群，本嚟就要付出比建制同泛民更大嘅努力。依家連個黨自己都唔團結，仲有乜嘢條件可以團結到呢班咁難搞嘅社群？

仲有，唔可以有順得哥情失嫂意嘅心態，搞到立場搖擺不定；要知道，呢班人雖然喺好意見分歧，但絕對喺一個講道理嘅社群，你講得服佢地嘅話，佢地喺唔會介意犧牲一啲自身嘅利益。

自由黨喺欠缺咗一個強而又醒嘅領導，去團結個黨同埋啲選民，要有咁嘅條件，先至可以有信心同能力去制定對政策嘅堅定同正確嘅立場。呢樣嘢，田北俊先生，真喺要努力啲。搞唔掂呢個基礎問題嘅話，你有幾熱誠，都喺失敗。

上文最後果兩句：「相信將來的支持者，仍然大有人在」；呢個態度，我好唔認同。唔好以為有好嘅理念，有好嘅環境，啲人就會自動自覺咁走埋嚟支持你。天時、地利，都只喺傳下波仔，「人和」，至喺埋門一腳！

所以點解我成日都話，主宰命運嘅，喺人！

19. 還富於中產 2014-02-13 15:41:32

打倒曾俊華理財思維!!!

過去多年來有不少想偷取選民選票的議政者都提出還富於民???

2016年立法會選舉政綱創意新思維:

還富於中產:

不要中產向下游,

稅收全供綜援群.

反對政府推出多生兒女,多領綜援施政,現在已經產生百萬綜援社群/半綜援社群……社福開支超過500億以上……

私樓供樓業主每生一位兒女回饋20萬賞金,作為回饋地價/地稅/差餉/等稅收回饋......作為還富於中產就最好!!!.......現在中產稅收都用在培植寄生綜援社群/公屋社群........好不合理,打倒曾俊華理財思維!!!......

打倒曾俊華理財思維!!!......

20. 有道理 2014-02-13 15:53:27

21. 有同感 2014-02-13 17:36:14

[近來自由黨在某些施政議題上，並非樣樣跟政府意見一致，相反常常持不同觀點，好像故意不聽話似的。田北俊解釋，每當港府措施出台，該黨便要開會討論，並且做市場調查，深入研究政策對香港的利害關係，如發現措施不利於香港，便會投反對票。可能這些舉措遷怒了梁振英，特首想也想不到，泛民派已是逢措施必反，怎麼連代表商界的建制派也這麼難搞？於是如常人般心存怨恨，也屬平常之事。]

22. 中產供樓叫救命 2014-02-14 23:25:32

辣招是禍害香港之招!!!!

大政府,高稅率,禍害未來香港根基,社福開支500億以上,培植的是香港綜援寄生社群,勞工人口要輸入,綜援社群享清福.........中產供樓叫救命........半點支援都沒有.......

23. 黃老闆 2014-02-15 18:33:48

下週三立法會二讀3D辣招議案，個人相信通過機會極大，主要是政府昨日忽然讓步，承諾今後調高BSD稅率時，須正式提出修訂草案尋求立法會三讀通過，但若想調低BSD稅率，即可繼續以較簡便快捷的「先訂立，後審議」機制進行，政府「減辣易，加辣難」，令草案順利通過的機會大增。

有關提議「減辣易，加辣難」，即間接暗示現是辣招稅率接近封頂，將來如想提高稅率，需先尋求立法會通過，但反之如想下調稅率減辣，則可先宣佈，後來才審議了。這可代表政府在評估未來樓市風險下訂出的措施，也相對把稅率封頂，未來較難上調。對於業主來說，也比原來方案來得較好，因這可削弱政府一部份調控樓市的能力，回歸市場調控。

當然有些傳媒會把條例刻意解讀成政府看淡後市（現時傳媒什麼事情也可改做唱淡理由），但誰也知道，一個負責任的政府怎會任由樓價大幅上落，在現時來看，封頂後的新方案，可給回市場自由調控，樓價自然堅固，平穩面對市場變化，實乃對整體樓市有利（租樓等跌者除外）。

另外，有買賣經驗的業主及投資者也應該知道，當樓價炒向上時，其實是好短時間就可達成，例如2012年在短短數月間，樓價就吹升一至二成(細價樓全年更升三成)，所以在新辣招下，政府除出口術外，是沒有即時措施喝停樓市急升，這點對業主及持份者相當有利，等於每次拉上升幅後，就可鎖死價位一樣，做成樓價更難下跌。但如市場突變樓價下調，政府反而可作出即時反應減稅停招，的確過癮。

不過，話說回來，由這次議案投票，我們一眾的小業主及投資者們，也可以看得一清二楚知道，誰是人誰是鬼，誰投贊成票，誰就是出賣我們的議員，而且將會終生失去我一家大細共六票的支持 (包括其政黨)。當然，我家六票算不得什麼，但如是數已十萬的小業主及投資者們加起來，相信什麼政黨我們也有可能把你推倒。

來吧！大家隨個人意願，投票看看對[出賣業主的議員]，你將來會如何處置！

(今次立法會投票辣招議案是記名投票，當政府公佈紀錄後，傳媒自會大幅報導）

呵呵！by 黃老闆

24. 白痴 2014-02-15 22:20:56

都是無耻党贊成了,其它應有扫把頭党,嫺党.至於散民記一半一半啦.其實香港已在沉淪中了.....其實有時真不明共產治下總會有甘多鬼,車公真一流.真想中國人争一口氣.但愿望永遠總落空..........

25. . 辣招，目的就是要能力次等的人買唔到樓 2014-02-16 04:51:10

辣招，目的就是要能力次等的人買唔到樓

做人處事，要成功，就要先分清敵我，誰人是敵人，誰又是自己人，必須分得清清楚楚。否則，假如誤將敵人當作是自己人，後果可大可小。

政府自2010年推出一系列的辣招，受到除AA以外的廣大市民歡迎，尤其是看淡樓市，希望樓價下跌357成的淡友。因為佢地相信，政府是站在自己的一邊，大家同一陣線勢要把樓價拉下，讓貧苦大眾可以上車安居。

這是一個極嚴重、敵我不分的誤解。

政府推出一系列辣招的真正目的，並不是要讓樓價跌至一個普通文員都能負擔的水平，正正相反的是，政府是希望以辣招來封鎖能力次等的人，讓他們無法置業，因為這些能力次等的人，在金融危機發生時第一個失業兼無法還款，是整個金融體系的隱憂，把他們拒之門外，就可以大力保護香港的金融體系。

為何我說政府要令能力次等的人無法置業？

1. 辣招除了3D外，對首置人士最大影響的，其實是取消9成半按揭的措施。無論你是好友或淡友，都應該同意供樓其實唔難，最難是儲首期，而儲首期的困難之處在於儲錢的速度比樓價的升值速度慢，能力較次等的人會出現永遠也儲不到首期的問題。將首期的最低門檻，由5%提升至10%，其實是把儲首期的難度提高了一倍。社會上有一批能力次次等的人，會因為這額外的5%而無法儲首期，成為長期租客。若果政府真的是要幫助這些能力次等、次次等的人上車，其實應該參考日本(零首期)或荷蘭(110%按揭、其中10%是裝修費)的做法，讓這些有能力負擔每月供款、但沒有首期的貧苦大眾立即上車。

2. 當然，政府並無意幫助這些交稅少、甚至冇交稅的貧苦大眾，相反，政府好像幸災樂禍一樣，害怕銀行為求生意不惜貸款予能力次等的人，竟要求把壓測由+2%提升至+3%。不要小看這額外的1%，以200萬貸款來計算，多1%即一年多俾2萬，每月多俾1666。假如某人月入2萬，在+2%壓力測試時剛好12000合格，額外加多1666供款的話，他的月入就要有22777才勉強過關，即要加薪14%！很多拉長30年供款才能過壓測的人，就因為這額外的1%而與樓無緣。政府如要幫助這些人置業，其實就應該維持或降低壓測標準，而不是提升。

3. 在過去，租客在完約前要買樓，其實可以買連約盤，成交後先收幾個月租，租約到期自己搬入去住。連約盤在市場上一般平少少，而對於準買家來說，先不論價錢，最重要是多一個選擇。但政府推出辣招，規定連約盤首期要50%，對於能力較次等的準買家來說，變相減少選擇，令吉盤的供應更加緊張。政府若果有考慮次等買家置業的問題，就應該會在政策上作出一些修正，例如容許首置買家或換樓買家買租約在半年內完結的連約盤，而租約完結後不可續租等……但政府當然沒有這樣去做，因為政府並不是要幫次等買家買樓，而是要趕絕佢地，令佢地買唔到樓。

4. 政府已多次表明，現有措施是要壓低需求。這只是一種語言偽術，因為樓房的需求其實很大程度是男女性生活的需求，這種需求只能被滿足，不會自動消失。政府說壓低需求，其實即是話，希望買樓但實力不足的人士，並不是樓市的參與者，政府不會將他們計算為樓市的需求，換句話說，希望過二人世界但能力次等的準買家，政府叫你地返屋企打飛機。

對於那些永遠也買唔到樓的廢青、低收入人士來說，歡迎辣招是可以理解的，因為辣招令更多人好似佢地咁買唔到樓，顯得自己冇咁廢。但對於正在儲首期買樓的準買家來說，與其期望辣招幫自己上車，倒不如自己搵多d錢，因為辣招要攻擊的，不是業主、不是收租佬，而是炒家及能力次等的準買家！

對於業主來說，辣招是一項非常良好的措施，甚至應該加辣，避免能力不足的人進入樓市。冇左次等買家和炒家，基本上再來金融風暴，都唔會因為有人失業供唔起樓而劈價。

最後都係那一句，我分析錯，就由市場懲罰我，如果你敵我不分，誤將敵人當作自己人，則必定會悲劇收場。

其實大部分業主買樓都唔係炒，只求俾屋企人有個窩，與其樓價大上大落，三更貧五更富，包括我自己來說，都寧可樓價穩穩定定，唔會有傻人、能力較低的人胡亂劈價累街坊。
收緊按揭是否定義為辣招的一部分，其實並不重要。
重點是，政府的一連串措施，同時打用家、炒家和投資者，而且不分本地或境外人士，一視同仁。
在這些受欺壓群體中，以本地次等買家受害最深，因為要無止境地俾貴租。
好多月入3萬左右的家庭，公屋就一定冇份，租私樓就唔見月入1/3，原本儲10幾萬上車應該冇問題，但在一系列辣招下，首期連雜項的入場門檻是40萬左右，每月儲1萬都要儲3年幾，呢類家庭基本上永遠都買唔到樓。政府正正是要這類家庭排除在金融體系以外自生自滅。
但經濟學很奇妙，當一個市場行「精英買家制」，例如勞力士、林寶，價格只會不斷上升。傻淡成日話冇人接貨個價升唔起，事實上自2010年樓價不斷升。
市場就是如此殘酷，掃走低消費力的次等買家，價格係會逆勢上升，所有高檔消費品均是如此。
政府現在就是要能力次等的人收皮。

冇新的收租公買樓放租，就無法增加租盤的供應。市場上很多買唔起樓焗住租樓的租客，因而要捱貴租，以及每年搬一次屋的痛苦。
在自由市場上，每一個角色都有其功能。
中共靠農民起家，現在被欺壓得最慘的，就是農民：
辣招靠市民支持，今後會被辣招打殘的，又會是誰？
其實大部分所謂樓淡，都是AA。
一般人如果睇淡樓市，根本就唔會成日留意樓市消息。
如果你記得，我係做過AA的。AA每日返公司第一件工作，就是剪報，所以對劈價新聞尤其敏感。
AA呢一行，係賭緊自己的青春，因為萬一搵唔到錢，AA的工作經驗根本冇人承認是工作經驗，到頭來事業一片空白，好得人驚。好多AA自己冇用但唔會怪自己，只會賴業主賤。但撫心自問，如果有人終日望人仆街，佢既氣場必定極負面，無論係客還是業主都會FEEL到，仲點會俾生意佢做？
我做左30幾年人，晤出一個道理，就是正面積極的思想就像一塊磁石，會吸錢的。思想越正面，好事自然來，收入慢慢會增加；相反，負面消極的思想是導致貧窮的核心原因，因此，很多樓淡其實很窮很可憐，可憐在唔知自己點解咁窮。

政府要玩死佢，我只係提一提佢，佢竟然唔怪政府，反而鬧我。

26. ochow 2014-02-16 09:38:10

豪宅的升勢，早在2012年尾至2013年初政府推出3D前已經停止(在2012年9月已停)。呢個從政府口中針對外地買家的政策，根本就係賊過興兵，主要的對象只是本土市民。其實3D政策及港人港地，只是製造本土市民的亂局，CY可以從中混水摸魚，強化自己特首寶座的能力。

27. 亮劍 2014-02-18 09:28:37

昨晚同朋友聚餐，有個做地產嘅老友同我講：「亮劍兄，呢個打房政策唔知玩到幾時，但我亦知如果呢個市唔跌佢兩叄成，都咪使旨意CY會撤招或減辣，我上咗岸就話啫，但手下班伙記，市靜口停真係杰，𠲖家做代理好慘呀」。

老友出到聲，點都寫少少嘢啦。

其實打後幾年，樓市就算升多格，都會招來政策打壓，那麼從投資角度來睇，真是零值搏囉！

我估CY攪咁大台戲嘅目的，都係希望真係有嗰班，唔好再落場玩寸個市。

但要令2手市場趺兩成，就真的好難搵啲肯捱2氣嘅小業主出來將層樓低價打靶喎！

究竟點樣喺 3％失業率之下，對冧樓市滿足「廣大無殼蝸牛」，真是個大難題呀！

28. 亮劍 2014-02-18 16:44:39

DSD 原本係你於6個月內樓換樓就可由稅局回水，但基於法還未立，在呢一年內，這筆稅款暫由律師樓託管，那麼就算有人可成功六個月內樓換樓，亦都無辦法取回那些DSD。

在打房政策實施前，你樓換樓入件一千萬享受下，最低武力係 3 成首期 300 個加使費 53 萬，連埋裝修家電，大約 400 萬左右就可落樓。

但有咗 DSD 之後，你先買後賣換間一千萬嘅樓，首期 500萬，其餘使費 90 萬，加上裝修，6百幾最少！

仲有你要是同時持有兩個單位，點過銀行呢關？

樓換樓仲可以於唔知幾時攞翻 37.5萬 DSD，但要是你買來收租就連呢筆亦冇埋，幾拾萬連首年租都無啦，因此現在有錢都唔好買樓收租住，由其係豪宅。

29. 陸東預測準確? 2014-02-18 18:23:58

文章日期：2011年9月15日

明報專訊】瑞銀外部顧問、Look's Asset Management Limited董事總經理兼投資總監陸東，除了投資股票了得，買樓賺錢也是他的強項，單是他在2007年以6400萬元購入飛鵝山的自住居所，早已升值至超過2億元，而他今年初出售的中環九如坊舖位，也在短短一年多升值近半。

陸的新書《繼續傲行》昨日正式推出，當中約有30頁內容談及對香港地產和樓市的看法，他認為香港住宅樓價已偏高和租金回報已跌至低水平，而樓宇供應會在2014年開始正常化，屆時利率可能回升，樓市將出現「危險時刻」。

陸東指出，支持香港住宅樓價過去數年上升，主要是低利率和低供應，但現時利率已跌無可跌，土地供應也已漸漸增加，香港人的入息過去10年都沒有增長，樓價現在一定是「貴」，下跌風險一定增加。

不過，陸強調樓價雖有下跌和調整風險，但不是說會如1997年後的「大U」，未來兩年可能會繼續「貴」，但論回報和風險，已不適合高追。他又指出，過去20年數據顯示，香港的貨幣供應M1與樓價有密切關係，相關度高達92％，反映熱錢或內地資金流入，會推低息口，有利樓價，但如現在內地收銀根，若情況持續，最終也會影響香港的M1增長，內地資金撤回，屆時就算美國不加息，香港利率也會向上，不利地產投資。

雖然樓市風險增加，他也不贊成將自住物業趁高沽出，並指曾和前金管局總裁任志剛飯聚，向其表示認同任的說法，在香港生活、工作，就是認同香港的前景，如此若有能力而不擁有自住物業，其實是「沽空」行為，非常危險！

陸東指出：「雖然樓市會調整，但和1997年前情況有極大不同，就當時不少人是住一間，炒3間，現在卻是連自住的物業也不多借，買樓借貸比率低至54％，即是說要樓價跌四成半，才會有負資產、銀主盤出現，所以就算樓價調整，也難以出現骨牌式效應令到樓價重演1997年後的跌六至七成。我自己就不會在香港『零持有』物業。」他建議，若計劃長時間留在香港發展，能力所及，就算是屯門、深井，也盡可能擁有自住的物業。

相對香港樓市，陸認為現時投資股市的值博率更高，以內銀股為例，不少大銀行只是6至7倍市盈率，股息率可高達5厘，而預備壞帳撥備達200％，這些銀行是不會「U」的，相比之下，現時香港住宅租回率可能只得2厘至3厘，還未扣除管理費、差餉、維修，而買豪宅的印花稅更高達樓價的3.75％，支出已高於一年的租金回報！又以地產股為例，股價較資產有大折讓，遠勝一手盤的有溢價，而流通性強，又具分散投資工能，同樣是較買樓收租划算。