撰文:麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監能源資詢委員會委員
欄名:房策透視
房協青衣綠悠雅苑截止申請，截至本周一得到近5.36萬份申請表，相對於屋苑提供的988伙，超額約53倍。而5,000個白表免補地價居屋計劃（簡稱白表5000計劃），也收到逾5萬份的申請表，反映市民對政府資助房屋的需求殷切。
綠悠與白表 單身申請皆眾
綠悠雅苑的申請數目比起白表5000計劃還要多，這反映了甚麼？要分析這現象，要從申請人士的構成入手。從初步數據分析來看，兩個計劃都以單身人士的反應最為熱烈：先看綠悠雅苑，在5.36萬份申請中有3.58萬份是單身人士申請，佔總數三分之二；而據報截至上周六白表5000計劃之中，也有63%屬單身名義；兩個計劃都有逾三分之二需求來自單身人士。
問題是，這個現象反映甚麼？而房屋政策又應該滿足甚麼需求先？要先滿足家庭需求，還是個人需求？房協及房委會有關計劃只安排約十分之一名額予單身人士；但從申請反應來看，供應與需求並不匹配，單身人士有強烈住屋需求。政府又是否應該調節供應，以滿足需求？
大學生23年收入 始買得起樓
在公屋輪候冊裏，已超過了20萬個申請，其中有一半亦是單身人士：非長者單身人士申請者的10萬人當中，30歲以下年輕人佔超過一半。問題是這個比例反映了甚麼社會現象？部分申請人才剛剛18歲便開始申請，是因為他們明白公屋輪候的計分制度，愈早申請，將來所取得的分數就愈高，對他們未來編配公屋就愈有利；但有些情況卻是讓人憂慮的，因為有些申請人是大學生，他們仍然在學，尚未畢業，就已覺得畢業之後也買不起私樓，結果要申請公屋。如果他們是這樣想的話，應該是社會的悲哀。
從現時幾間政府資助大學的統計所顯示，平均剛畢業的大學生入職的每月薪酬約為12,000至13,000元之間，而按照美聯物業的統計數字，2012年12月香港平均樓價，以建築面積計算的每呎售價為6,828元；亦即一個月薪酬只能買到不足兩平方呎的空間。假若一個小型單位，以建築面積500平方呎計，畢業生要用上22.8年的收入才能買得起一個物業。
當然如果是一個二人家庭，夫婦二人都是大學畢業生，共同努力的話時間可以減半。問題是他們何時才能做出置業的計劃？在組織家庭前，還是之後？要擁有物業之後才能結婚，還是結婚之後才置業？這令很多年輕人困惑。
先置業後結婚 遲婚人口增
根據香港統計處的統計，現時香港首次結婚的年齡，男性為31.2歲，女性為28.9歲，數字反映遲婚現象。而且這個數字，還有向後延伸的迹象。80年代的香港社會，可能主流還認為要先擁有物業，才能組織家庭的概念。父母希望兒子先盡快置業，才有機會娶得好媳婦。而女方家長，會教導女兒選擇有物業的男子，才是首選。因為那個年代的觀念，是先擁有物業，才能有家庭。但現在的香港整體是男少女多，要男方先擁有物業，女方可能嫁不出，且現時的樓價遠比當年高，要先置業才結婚，經濟壓力很大。
統計處剛發表了香港年輕人的2011年普查統計，內有些統計數字值得參考。2001年青年人口為88.7萬，其中3.6%是已婚。而2011年人口為86萬，其中只有2%是已婚。而他們具專上教育程度的人口比例，就由2001年的19.5%，大幅上升至2011年的39.3%，升幅達一倍！而在居住方面，2001年時有1.1%是獨居，91.5%與父母同住；但到了2011年，只有0.9%是獨居，94.6%與父母同住。有趣的是在全港人口統計之中，獨居人士所佔比例，由2001年的4.5%升至2011年的6.1%！所以少了年輕人獨居，多了與父母同住應多數是經濟問題，大於他們意願（見圖）。
港人遲婚，在完成學業之後至結婚之前，仍有一段很長的單身階段。這階段，他們仍然有住屋的需求，問題是這方面的住屋需要，是否應由政府處理？在上世紀70年代或以前出生的市民，單身之時多與父母同住。但80後、90後的年輕人，他們的心態不同了，多數希望有自己的空間。特別是一些大學生。他們多已試過獨立生活，住過大學宿舍，去過海外留學或做交換生，習慣獨立生活，所以對於獨立住所有需求，這就是為何綠悠雅苑及白表5,000計劃的單身人士比例偏高的原因。
公屋輪候冊中單身人士佔申請數目一半，也是這個原因。但假若他們是大學生，在畢業之後除非不全職工作，否則其入息很大機會會超出申請公屋的入息上限，因單身人士申請公屋的入息上限只是$9,200（未扣除強積金供款）。如果是這樣的話，為何他們仍要申請？是對自己無信心，還是其他原因？相信原因有兩個：
⑴為自己買保險，如工作有任何問題，也有政府照顧房屋需求；
⑵為自己能擁有買居屋的資格，以綠表購買物業，那成功置業的機會大些。
私樓供應足 更勝大幅資助
但如果在公屋輪候冊的單身人士，有大部分都是希望能夠買到居屋為標準，又顯示到甚麼問題？答案就是私樓樓價太貴，他們負擔不起，但他們又想擁有物業，於是向政府資助的房屋入手。而且居屋的售價是折讓的，政府沒有立刻收足全數地價，對於申請人是有利的。既然有「着數」，需求會大，但要政府全部滿足市民需求，會有難度。
居屋比對私樓的優勝之處是甚麼？就是價格優勢，如果居屋的售價與私樓相同，居屋便完全沒有優勢了。如果訪問年輕人，問他們最終的置業夢是怎樣？相信大部分是希望買到全產權的私人物業。打算買居屋的年輕人，背後的原因是價錢。而居屋的售價折讓，是因為政府沒有完全收回地價，等於政府資助了市民，這個資助是龐大的。以市價折讓四成計算，一個小型住宅單位，資助便超過百萬元。一個單位的資助已那麼多，究竟政府可以資助幾多個單位？如果私樓供應充足，而售價又讓市民負擔得起，是否會更理想？
既然政府重推居屋，居屋的策略究竟是長期還是短期？折讓價又應是多少？供應量應該幾多？政府又能興建幾多？其中有幾多可以給年輕人申請，這些都是要研究的課題。但肯定的是政府要應付青年人的住屋需求，否則只會增加他們對社會的不滿。
