CY唔能夠因為拓展土地困難,就輕率推出辣招危害香港自由經濟市場,BSD對香港的傷害至深,後果十分嚴重,係經濟轉差時,就會立即反映出來.

開拓土地的政策應果斷行事,唔可以拖拉,宜家係為人民謀福祉,強硬收地或加快建屋是首先要做的事!

可圈可點:

       [很多人將「SSD」和「BSD」與新加坡和澳門相提並論，筆者認為情況有異，新加坡是主權國家，必須搞好各項產業的發展，控制通脹十分重要，政府庫房收入來自不同領域，不光靠地產業。而澳門雖鄰近香港，兩地文化相似，但澳門只須賭場行業的稅收，就足以養活當地居民。反觀香港，地產業的稅收佔整體庫房相當大比例，可以說，香港地產撐起經濟半邊天。假如政府出招過辣打沉樓市，後果堪虞。]

hong kong in fact dont need that many property agent...

• 現有二手業主賣家更加惜貨而售，開價更企硬
• 更多準買家轉投一手市場，新盤銷情向好
• 樓市結構性問題仍在（低息環境，通脹預期以及土地供應不足），政府措施只帶來短期心理影響
• 買家賣家採觀望態度，樓價於現水平徘徊
• 市場氣氛轉淡，整體樓價應聲回落

SSD & BSD能令樓價大跌??

你真係相信??

這個政府食懵咗,BSD拒絕外資,簡直係白癡,令人惋惜,花無百日紅,今天香港應食到盡,經濟大躍進,才是最好景,推外資出街,誰得益?

現在 CY 喺度連環出招，先加強SSD力度，再執多劑 BSD同你清場，本想做好人，幫年輕人首置，但可惜好心做壞事！

首先炒家上一輪已經俾 SSD 機關鎗掃瓜晒，現在你再加碼，投擇多手榴彈三打又有鬼用？

BSD 大攪歧視，但在政治正確的旗幟下，大陸人唯有被犧牲，鬼叫你們無投票權！

有限公司買樓惨被祩連，有損香港自由經濟港美譽，但非常時期用非常手段，睇吓呢次BIG 5仲有無少少政治影響力，求 CY俾條生路行吓！

兩朝政府做咗咁大堆嘢，出咁多招，有否令低下階層更容易買倒平樓？答案已經寫在雲上！

SSD呢招係雙刃劍，可刺殺炒家，但對減少供應同樣有好大作用，香港私樓有百萬，應有一半業主係雷打不放，每年成交十萬，SSD攪足 2年就弍拾萬間坐緊樓監，現在再整多叁年，市場仲有乜東東二手樓俾人揀？

BSD打殘大陸同胞，但地產商養成大班人，拆招都唔係問題，例如每一層樓嘅價單加 1-2 %，強國人買就送 BSD，地產商肯定要嘔少少出來，而港人買家再貼啲啲，變相夾錢幫大陸人買樓！

現在手特要交印花稅 4.25%以上私樓嘅業主(市值 21,739,120元)，十之八九是以有限公司持有，呢啲樓嘅業主除非好唔掂，否則無可能出貨！或者成間公司以股權轉讓形式交易都有可能，但唔比市價加一就有鬼！

整體私樓入市門檻提高，有剛性需求嘅用家買唔成唯有租，請問業主會唔會收順啲就一就？回報上升，利息加唔倒，辣招只會有多無少，收租佬有何動機售屋？

咁攪法本地小買家一來選擇少咗，樓價及租金又跌唔落，叁重被揾老襯！

現在無殼蝸牛真大件事，入市嗎？除非呢位買家有大把後台支持，只用人工叁四成樓下供樓，對市況嘹如指掌，又唔介意短期樓市起落，咁就另當別論。

唔買並非無風險，呢兩年高官車輛般話樓價貴，叫港人小心，聽教聽話嘅人惨被老點，現在有如熱煱上的螞蟻，真係多得呢班大口仔唔少。

請各高官唔好再做燈神啦，你班人亂嗡教歪路、亂俾唔實際嘅希望與年青人、亂出揾笨招數，咁香港嘅小市民真係俾你哋玩到殘！

本人十分認同:

          "財政司司長曾俊華一再強調，買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty，簡稱BSD）是要優先照顧本地客的房屋需要，然而政策實施後，海外買家幾乎已絕跡住宅市場，為何本地買家還是不敢入市？那是因為樓價下調的幅度總是跟他們的期望不一樣，政府推出辣招是想穩住樓市，但是買家的期望卻要樓價大跌20%至30%，甚至以上。

　　 其實，禁止海外人士置業不利於香港，全球都在吸引人才和資金，香港反而拒之門外，怎去刺激經濟？外地人進來買樓跟進來購物一樣，利多於弊，既可創造就業機會，又等同增加本港出口。每年超過4千萬的遊客來港消費，便使歐美和日本等國羨慕不已。難道港府也為了優先照顧港人的消費需要，而出招限制自由行嗎？ "

CY政府現時的官員,都係雜牌軍,極之冇料到,根本不懂經濟,推SSD和BSD完全係怕咗炒家(賣咗自住樓等樓價跌再買回的炒家),也怕咗未買樓的傳媒記者.

政府倘若真正要照顧低層市民住屋需要,就應大量興建公屋及居屋等資助房屋,用行政手段故意破壞香港自由經濟市場,唔係只打壓樓市,而且係拖垮香港經濟.

CY政府為咗個人的民望,刻意遷就及討好傳媒,由於民望由傳媒報章評定,因而所推的辣招就牺牲咗香港整體利益!

點解政府唔收回5萬個空置及富戶的公屋?   佢地強行霸佔好唔公道,亦係違法!

長毛應該首先交公屋出來.

推倒樓價換來重稅 民怨更深

CY 的 15% BSD 間接領到全港新、舊摟成為港人港地 , 這是否與基本法保障私有产權及商业活动自由有所違背??  可唔可以透过司法覆核去挑戰 BSD、SSD???  這是一個個得研究的方法 , 就算输左官司 , 都起碼要搞大輪 , 政府第日想出招都冇咁易.....  反正司法覆核長毛成日用 , 點解沉默的中產唔用得??

為保障阁下及其他业主利益 ,  业主們可否考慮集体去 take legal actions??

樓上朋友對香港樓市有所誤解,香港人當所擁有的物業為財產的重要部分,這一點近年來更加表露無遺,當年97年樓價暴跌就形成10幾萬負資產,更關鍵是導致大量公司倒閉及個人破產事件無數,失業跳樓燒炭無日無之.

樓宇非只用來自住,它早已是香港人的身家財產.例如:當港人需要資金周轉時,銀行或財務公司首先會問當事人有否物業可作抵押品,然後才肯貸款給他們.很多中小企業都會將其物業按給銀行作信用狀,貸款部分資金出來做生意.

近年銀行或財務公司更加經常主動CALL客借款,最好是以物業作抵押,久而久之,幾乎所有港人的物業都向銀行進行商業借貸.未有按揭者亦隨時需要有所準備.因此樓價平穩發展非常重要,如暴跌會影響業主的信用額,銀行追還貸款直接引起公司倒閉,失業率亦會大升,相關連情況下,反過來影響銀行體系的穩定,打擊香港金融中心地位.

政府使出史無前例的絕招,意圖一鋪打沉樓市,現在樓價已處危險水平,如再遇上金融震盪,經濟嚴重衰退,樓價必將暴跌,到時必招來無限惡果.

政府高官須以港人利益為依歸,不可只為了保住自己的官位,怕了傳媒的反抗聲音,而作出損害港人利益的事情.

香港土地少，人口多，為何要滿足非港人在本地置業投資和投機謀利呢？所以，現在很多人都支持政府出招， SSD 及BSD的推出都是對正下藥，好讓樓價調整至市民大眾都能夠合理地負擔得到的狀況。

但現時有些炒家和既得利益者，日日利用不同媒介唱好托市。他們目的是想政府什麼都不要做，任由樓市瘋狂地飛升，好讓他們繼續炒賣，但他們是不會得逞的。因為大家都知道，無論有沒有政府的介入，樓市泡沫是遲早都會爆破的。只不過現時仍有很多人已中了毒，被誤導以為楼市只會升，不會跌。所以希望市民醒覺，不要再盲目地用超高價入市，避免高追接火棒。

至於那些只是擁有自住樓的用家大可放心，現時楼價是不會大跌的，只會先跌少少，大約兩三成，這對用家來說是不會有太大影響的。況且，樓市無可能要不停地狂升，去滿足那些沒有生產力的炒家謀取私利。而且之前樓市已經被瘋狂地推高了七八成，樓價已完全脫離了本港的經濟現況，所以奉勸炒家們不要去得太盡，是時候要收手接受現實了。如果他們再不收歛，那麼SSD和BSD還可以再棘些，因為還有增強空間的。如果情況失控，空置税，租金管制，物業增值税等等遲早會被考濾推行。

香港土地少，人口多，為何要滿足非港人在本地置業投資和投機謀利呢？所以，現在很多人都支持政府出招， SSD 及BSD的推出都是對正下藥，好讓樓價調整至市民大眾都能夠合理地負擔得到的狀況。

但現時有些炒家和既得利益者，日日利用不同媒介唱好托市。他們目的是想政府什麼都不要做，任由樓市瘋狂地飛升，好讓他們繼續炒賣，但他們是不會得逞的。因為大家都知道，無論有沒有政府的介入，樓市泡沫是遲早都會爆破的。只不過現時仍有很多人已中了毒，被誤導以為楼市只會升，不會跌。所以希望市民醒覺，不要再盲目地用超高價入市，避免高追接火棒。

至於那些只是擁有自住樓的用家大可放心，現時楼價是不會大跌的，只會先跌少少，大約兩三成，這對用家來說是不會有太大影響的。況且，樓市無可能要不停地狂升，去滿足那些沒有生產力的炒家謀取私利。而且之前樓市已經被瘋狂地推高了七八成，樓價已完全脫離了本港的經濟現況，所以奉勸炒家們不要去得太盡，是時候要收手接受現實了。如果他們再不收歛，那麼SSD和BSD還可以再棘些，因為還有增強空間的。如果情況失控，空置税，租金管制，物業增值税等等遲早會被考濾推行。

同意樓上55"CK"所講,香港物業是港人身家財產,而住宅炒家早在兩年前已給SSD趕走,剩下的就是那些早幾年沽樓離場,等樓價跌再買返的人,他們才是真正的炒家(炒樓價向下跌的炒家).

這些人眼見樓價受經濟向好推動及美國大印鈔票所致,而升個不停,當然氣急敗壞,唯有加埋傳媒力量不斷向政府施壓,高官為保烏紗帽,自是不敢得罪傳媒,合力推出SSD&BSD,遺害香港自由經濟美譽.

如,真正想為民請命,應針對事實,對症下藥,就是叫美國佬不要印銀紙,或脫勾聯繫匯率,那麼港幣得以保值,樓價和物價亦不會乾升,否則你叫港人身邊錢無端端貶值,是照顧到他們嗎?

各位大大，你地睇下D字格式，上面D五毛是同一個人，BSD在開放型社會及没有自生產業的香港實行，可謂食山埃杜老虎，捉晒虫之勁蕉。。。。。唔知樓上個条五毛旦散今日食左蕉未？去食蕉啦！

坦白講,樓價跌3-5成我地都唔會買樓,我地有公屋住就OK啦,政府起多啲俾我地最實際.

不過反正想樓價跌,不如跌夠7-8成,香港人財富重新洗牌,低下層市民才有翻身機會.

每年年初二，鄉議局主席劉皇發也會為香港向車公求籤，今年，劉皇發求得車公29籤，屬中下籤，籤文曰：

「何為邪鬼何為神，神鬼如何兩不分；

但管拒邪修正處，何愁天地不知聞。」

「何為炒家何為投資，投資炒家都不分」

73. 煲浪追浪兄,我們是"磚家"不是"炒家",日後應

提倡開個香港"磚家"委員會.讓同道交流.

不將自己增值或提升至"磚家"的層次,難道每

日和三五七毛爭論,會有發達乎?

回82,隨便露毛,真羞家.

.

86,what "7" you say ?露毛既下賤又不雅.不要浪費

精神時間,好好向這論壇的"磚家"學習致富之道,方才上

策.

86/F假痴忍扇你的中意的中字應是"鐘"

以後冒認請留意別字.唔該.

本人並非炒家,手上擁有兩層樓,都係很辛苦要供樓,本人覺得係自由經濟社會,政府唔應該太大干預樓市.

只要政府大量興建公屋和居屋,滿足到基層市民需要,私樓市場就唔應該大力干預.

追浪解車公簽

「何為邪鬼何為神，神鬼如何兩不分；

呢段遲下時間會証明誰是鬼誰是神

但管信邪修正外，何愁天地不知聞。」

政府管信要去除邪法(BSD)修為正法~(提高供應).

何愁天(中央)地(全港市民)不知聞.(終明終知政府有心助市民)

所以BSD此惡法一定要除,不能再執迷不悟

PS:忘了外字是解作海外買家~~~即解作是BSD

思歪~唔好再執迷不侮!

照顧基層市民嘅住屋需要係天公地道,政府推了咗大量土地計劃起樓,公屋居屋一大堆,相信幾年後大批單位會落成,市民無需要太心急.

在地產為主要經濟支柱嘅香港,推出BSD政策係一個大突破,即是將錢推出街,好像關閉自由行大門一樣,雖然物價可以下調,但經濟肯定受嚴重打擊.

大家都係講道理,以理服人才對,明明市場上沒有炒家,仍然不斷講要打擊炒風,又將業主講成是炒樓,我們小業主辛勤供樓,當然希望樓價穩定增長.

問題嘅根源係銀紙大縮水,美國大印鈔票,引致通脹急升,樣樣都貴,牛肉一斤都100元,樓價跟隨適度上升係時勢造成,宜家政府係唔係想一鋪打沉樓市,關閉香港水源,益那些賣咗樓等大跌買回的炒家?

真不明白,為甚應這樣多自卑者喜歡冒充別人

的名字去攻擊人,以為可瞞騙.其不知每個人都有

自己言論中心主旨,別人一看便知真偽,不

像自卑兼可悲小人.除懂寫一二個叫人廢

柴字句,文筆狗屁不通,沒有任何見解.

痴忍扇一向認為大部份人對"磚家"(有人叫炒家)有曲解,其實

"磚家"對社會有極大貢獻.但這些都不是自卑兼自悲小人所明

暸.

"不要怕樓貴,最怕自己廢".望各同道繼續努力發揮貢獻社會精神.

不是炒家或投資者問題,是行為問題,用他人稱號進行冒名牴毀動作以知其為人.公開論評.真理從來只會越評越明.說你門是五毛己有點抬高.因五毛屬政冶机關.你們只是公關公司.是收費制造假民意假民望,一如小星麥進聾之收費fans做法,未出碟先欏獎......如實在的,為何不貼出論點支持自己見解..光說他人是衰人.咁就會變作真理.跟文革有何差別......倒不如實施無產階級自由法係咪....行乜鬼法治,行人治社會如北韓即可.....講到呢到囗都渴埋.....請埋你地去XX

很多在這地產論壇發表高見如雲兄,煲浪追浪兄,等..........

都是抱着與一眾網友分享經驗心得.深信他們早已上岸

或經濟不俗.參與發表意見所承擔時間机會成本不高.

相反五毛應珍惜光陰,不要浪費時間做無聊事.不要只做段

王爺的第九兒子 --"段九估"磚家為社會群之馬,否則也

只能說一句香港俚言, I don't "F" you also die 唔"少"你部死.

有常識的人都知道,炒家在兩年前已給SSD趕出市場,現在剩下來的只是用家和長線投資者,如湯文亮博士他們等.

強行將樓價向上升講成是炒家炒上,係好唔恰當嘅講法,唔去了解樓價真正上升嘅原因,難怪某些人總是買唔到樓,期望樓價大跌嘅人永遠唔會明白,假如大跌5成以上,佢地會因為收入銳減而更加買唔起樓或不敢買樓.

各位朋友真係有所不知,從來在物業市場賺大錢者,非炒家,而係長線投資者,包括廠家和商界人士,當然,最賺得多的數地產商和政府莫屬.

點解宜家炒家離場,原因就係SSD,短炒除咗要支付原本的印花稅外,仲要支付樓價10-20%的額外印花稅,即是炒樓者入貨價要低於市價3成才有利可圖,試問有誰願意炒樓?

好似我等一兩層樓者,都只係猛車邊,講唔上有錢人,香港地揸一層半層樓,希望有所保值抗通脹.

SSD是短期炒買税。税率為10-25%，假設炒家要賺取短錢是絶無可能，利得税15%+印花税4。25%+SSD10-25%，其基本税合計約20-30%，試問短炒或炒家有可能圖利嗎？

投資者一般持貨力較強，二年三年是無大所謂，利率超低，按揭約四成，從SSD開始至今亦有可觀升幅，於超級通賬大環境下，實質資產最為保障。而投資者持貨心態亦是對香港未來投下信心一票

BSD食山埃杜老虎，今巳有分析師説100億財赤，香港評級肯定下降，趕客博民望，用炒家字眼轉移政府無能可見一班。

2002年，1600億財赤歷歷在目，當日投資者是很艱難，但仍不置於出問題，如湯生，物流張，舖王波，小巴大王，但可憐只有自住物業之負資人仕变作空中飛人，住家BBQ。政府廋身，減福利，通街失業。唔明就問梁錦松。

此論壇一般是行內及投資人仕參考為多的地方。普通人很少進來，D五毛蟹日日話炒家？日日話唱好接火棒，又擾亂大家討論，目的是轉移政府政策之敗筆，將責任揾替死鬼。其實自SSD後只餘投資者，好多人心裡明白。

CY初上埸時扮好人，可惜他的忽然落區比人媽媽声歡迎，民望可見超然。及後學成龜孫子大法，下下搵替死鬼出面，一如現在五毛蟹動作。

張目所見，1600億財赤不遠了，先6000閒錢無得派，你D五毛蟹扮民望，，，，，謀殺香港未來。要知罪的功价就是死，説大話多是折福的，凡事定有天意，舉頭三尺盡皆神明，行惡者，禍雖未至，但福必遠離。

其實唔知你係唔係五毛蟹，反正大話怕計數。

自SSD起二手樓价昇幅到今約5-7成。怕散唔切貨？減二成出街都大把水位，大把人要哪！

因SSD關係~所有投資者亦計好持貨两年以上，按揭均為安全線，真要心急散貨咩！

你地D五毛蟹用D唔係借口既因素制造假恐慌，反正有邊個急水要減三四成价通知声重好，等緊你所謂既大跌市添。

又大話怕計數~新界區賣地政府指標是4000元尺，建築成本3000元尺，行政利息要1200尺，埋单計8200元尺，再計實用七成三，即成本价為6000元尺，唔賺錢賣出都要6000元建築面積計，如果仍買唔起，希望二三千一尺，説實在話，居屋都冇呢個价，快D去排公屋重好。

你D五毛蟹日日擾亂他人思維，居心可測，轉移市民視線目的，將責任推到不存在的目標上，企圖逃避責任既方法是行不通的。

提供土地及供應才是正道稳定樓价方法，不要再假裝打不存在的炒家去轉移視線

其實就係沒有炒家的存在,樓價反而升得仲急,炒家只係執平貨,冇能力推高樓價,反而由於佢地只賺取合理利潤就放手,故樓價難以大升.

宜家剩下用家或長線投資者,佢地一點都唔急賣,樓市反而易升難跌,最後政府唯有使出絕招,破壞自由經濟美譽,趕走外來投資者,長遠必影響香港經濟,令人惋惜!

自當初支持唐唐選特首時，在雅虎留言已比你地D五毛蟹群攻，依家呢D~~~哈哈！XXX哪！

2011年12月一次元朗入市价為X~M。。。。亦即SSD後，現价為X~M若七成升幅。

為何於那時仍入市。是因PETER兄一篇分析及曾生拍台拍戥，，叫你XXX去遠D買，騎馬追馬，那次以是八年來最後一次買貨，亦是SSD後唯一物業。今日元朗昇幅為大市之冠。CY重要大大声開发東北配合前海區，前面単程路。

唔該你班五毛，一/你們是中介，制造恐慌望業主減价平售增加生意。。。。。。二/你們是正宗五毛蟹在護航而已！

自政策收緊按揭後，又壓力測試，除左現兜兜，否則無你所謂既重貨急散貨既人存在。

省D那！五毛蟹！

讚成樓上CK君所言:

炒家只會使樓價下跌,社會部份人對他們有曲解.欠他門一個公道.我不是炒家,

因只買不賣,09年初至12初買下九層樓,或許我應叫"痴九扇"更貼切.雖有個別單

位己賺一倍以上,但全部出租,每單位平市價二三仟.租客大部份新婚,有些還生

了孩子.在我而言起碼能提供較平價租盤給有需要人仕.對社會也有些少貢獻,不

似五毛.如我怕樓價跌,一早就獲利.因己賺不少.

升跌對我影响微,我只在乎天長地久的做其良心收租佬

因為有錢收又好玩.

舊文翻貼:

樓市分析 1 - 香港樓市究竟有沒有泡沫??

簡述及介紹

 

近幾年 , 香港樓市是其中一個最多人討論的話題。很多人 (其中包括80 – 90後的年青人) 都認為、埋怨香港樓價過高、不合理、嚴重超出合理水平。但是 , 如果香港樓價真係不合理地貴 , 為何中原指數 (“CCL”) 尤其於過年後不段創出新高 (CCL過去1經過2次上試100點後 , 終於企穩並超越100點) ?? 買家是否 “發神經” 不合理地去搶貨??  或者 , 買家的行為不但沒有 “發神經” , 他們的行為甚至比一般大眾想法更為理性。

 

過去一年多 , 我從很多不同渠道去研究、瞭解香港樓市 , 包括財經講座、書籍、新聞評論、政府統計數據 (統汁處、金管局) 、分析員評論等。我希望搜集、分析客觀數據、部份分析員觀點 (指某部份有做 research 的分析員 , 而非 “口 up up” 的評論) , 去展示香港樓市目前的大方向。我本人並不想單純接受因為群眾及傳媒認為香港樓市係不合理, 所以樓價就係不合理。我想找出真正原因。

 

開始前 , 我想作出一些聲明 , 我並不是誘導閣下買賣物業 (自住、投資) , 我只想分享一些知識及見解 , 閣下買賣前應小心考慮有關決定。由於部份我只是引用別人研究、數據、觀點 (包括施永青、湯文亮、王震宇、林奮強黃金50、林一鳴、明報陸振球、朋友 Phemey Poon 等) , 我並沒有對這些資料進行核對 , 因此不能確保其準確性 , 我只是把眾人及我自己的觀點、數據進行匯總。此外 , 我並不喜歡以政治、民粹角度去分析樓市 , 如閣下想投訴高樓價對社會、政治及個人自身的影響 , 請直接去政黨網頁吧。如有一些經濟及財務角度的樓市問題 , 我會盡量回答 (如果我知道答案的話) 與大家理性討論。

 

我想以不同題目去寫香港樓市 , 第一編為分析香港樓市究竟有沒有泡沫??  短期內有沒有爆破危機??  第二編想講一講利息 , 探討短期、中期內會否加息??  第三編想講近期市況 , 第四編想講負擔水平 , 第五編還未想到…….

 

 

香港樓市究竟有沒有泡沫??  短期內有沒有爆破危機 ?? 

 

要決定香港樓市目前有沒有泡沫 , 我認為可以分析有否出現以下幾種情況有否出現 :

 

1.   某一種商品 (包括樓宇、住宅) 有沒有真實需求??  買家會否為買而買一些自己沒有實質需要的東西??  或者純預期將來會升值而盲目買入一些沒有實質需要的東西。

 

2.   市場參與者有否過度借貸??  目前政府政策如何影響借貸情況??

 

3.   商品價格會否嚴重超出 “真正” 消費者的負擔水平??  我強調係“真正” 消費者 , 因為市場上有好多非”真正”消費者 , 這些人永遠唔會落場 , 所以這些人的行為並不會影響價格 , 只會影響情緒。不過 , 消費者的負擔水平由於編幅太多 , 會另文探討。

 

<1>

自住需求

 

我相信香港樓市係有真實需求 , 根據差餉物業估價處編制的 “香港物業報告2012” , 2010年末及2011年末的私人住宅空置率分別為 4.7% 及4.3% , 私宅空置率於一年內下降 0.4% , 相信香港有住屋需求。 http://www.rvd.gov.hk/tc/publications/hkpr.htm

 

如深入一點去看數字 , 2010年末私宅總存量為 1,102,900個 , 2011年期內增加7,700個至1,110,600個 ; 私宅空置量 , 2010年末51,530個 , 2011年末47,920個 , 淨落成量增加7,700個 , 空置量卻反跌3,610個 , 這足以証明香港是真的對住屋有確實需求。如果房屋沒有居住需求 , 買家盲目為買而買 , 而發展商為這些假需求而不斷起樓 , 空置率會急速上升 (好似西班牙、美國樓市泡沫)。但香港好像沒有這種情況。下一編文章 (利息) 會簡述美國住宅存貨目前的情況。

 

同時 4.3% 空置率其實已經接近所有房屋已有人住。此話何解??  因為係市場上總有一定數量的房屋是空置 , 原因包括有些屋正在待售、待租、已簽約但等待完成交易 (包括租賃、買賣) 、凶宅等 , 有些業主亦會讓物業長期空置 (不自用、不出租) , 這些空置是無可避免 , 當計算實質空置率時 , 必須把這些空置剔出 , 概念與經濟學上的自然失業率相似 , 一般而言 , 自然空置率相信約為5%左右。所以 , 我相信係香港 , 屋應該係唔夠住 , 有確實需求。在屋唔夠住及強大需求的情況下 , 樓價與租金於短期內難有大幅下調的空間。

 

 

<2>

借貸情況

 

借貸情況 , 可以從香港整體經濟的借貸情況、樓市的借貸情況及政府政策去分析。

 

香港整體經濟借貸情況

Diagram 1 列出由1997年4月至2010年4月於香港銀行體系內所有貨幣之存款及貸款。從Diagram 1 可以知道 , 於1997年中 , 於香港銀行體系內所有貨幣之存款及貸款大約分別為 HK$28,000億及HK$43,000億 , 當時香港超借HK$15,000億。 97年HK GDP約為 HK$12,000億。 隨著97金融風暴爆發 , 香港人持續減債 , 至1999年 , 總存款及總貸款便相等。隨後 , 總存款與總貸款的差距日漸擴大 , 至2010年4月 , 淨存款 (i.e. 總存款 - 總貸款) 約為HK$35,000億 , 如我沒有記錯 , 2010年HK GDP 為HK$18,000億 , 香港淨存款約自身GDP的兩倍 , 這顕示香港本身其實是非常富有 , 香港人係借貸方面是非常保守、謹慎 , 從整體經濟來看 , 香港本身不但完全沒有過渡借貸的情況 , 同時亦有很大可舉債投資的空間。

 

Diagram 1

(Extracted from Phemey Poon's powerpoint)

此外 , 根據 “香港金融管理局季報2012年6月 - 銀行業概況” p.3圖6 (以下的 hyperlink) , 零售銀行貸存比率約55% - 56% , 與1997年高峰時 , 有關貸存比率曾達到150% - 160% , 相比之下 , 今天貸存比率、銀行狀況相當健康 , 香港經濟本身完全沒有過渡借貸的情況。

http://www.hkma.gov.hk/media/chi/publications-and-research/quarterly-bulletin/qb201206/ra2.pdf

 

Diagram 2有兩個圖表 , 下方的圖表列出香港銀行體系內淨存款的情況 (i.e. 藍色 Area Chart), 與 Diagram 1表達相同的信息 , 但 cover period 擴至2012年1月。從2010年起至2011年末 , 有關淨存款有一定程度的減少。我相信淨存款減少 , 主要原因相信與當時人民銀行收緊內地信貸 , 再加上港元比人民幣低息及人民幣當時持續升值 , 很多國內公司積極向香港銀行借入港元 , 並把港元結匯至內地 (for arbitrage and / or financing their own operations)。

Diagram 2

(Extracted from 王震宇's 信報 presentation)

香港樓市借貸情況

根據 ”香港人口普查2011 - 簡要報告”page 77 , 香港有60.1%的自置物業是沒有按揭貸款 , 相比2001年及2006年 , 沒有按揭的自置物業比率分別為48.5%及52.2%  (for details, please refer to Diagram 2a)；從2006年至2011年的過去5年內 , 相關比率急速上升7.9%至60.1% , 雖然期間的按揭利率大多處於下降楷段 , 香港人仍反而加快還款步伐 , 反映香港人對借貸十分審慎 , 由於沒有欠債 , 他們有條件更換更好的居住環境。

http://www.census2011.gov.hk/pdf/summary-results.pdf

 

Diagram 2a

(Extracted from 明報 and 2011 人口普查)

此外 , Diagram 2 上方的 line chart , 黑色線 line chart (refer to 左手邊的 vertical axis) 顯示新批住宅按揭時的 Loan-to-value ratio , 亦反映買家買樓時支付首期的比例。2011年末的 loan-to-value ratio 為 53% , 港人現時買樓 , 能支付樓價47%做首期 , 新做按揭成數亦只是53% , 當中還不包括“現兜兜一炮過”的買樓交易。即是現在港人買樓可以支付 47% 首期，反映現在買家“好有錢”，沒有過度借貸，底子好厚；另一方面，樓價要跌多過 47%，先開始有負資產壓力 , 並無重大劈價壓力。有關新批住宅按揭時的 loan-to-value ratio 由2009年中高位的66% , 不斷下跌至2012年的55% , 期間樓價雖然上升 , 但買家反能拿出更高的首期比例。香港有6成自置物業是沒有按揭貸款 , 而其餘4成有按揭貸款的物業 , 借款時的貸款比例只佔樓價一半 , 單憑借貸因素去看，香港樓市是非常健康，不過這並不是普通市民能接受的事實。

 

根據金融管理局的2012年6月住宅按揭統計調查結果 , 新批住宅按揭時的 Loan-to-value ratio 為 54.7%。拖欠比率 (3個月) 長期維持0.01%的極低水平，從數字反映，按揭貸款人的還款質素不俗。事實上，置業人士除了要有充足的首期，亦需要通過多重關卡，包括授權銀行查閱正面按揭信貸資料及進行壓力測試。前者確保置業人士擁有良好的信貸紀錄，減低撇帳風險，而後者則確保息口未來上升2厘，置業人士仍然有足夠的還款能力。

http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/key-information/press-release/2012/20120727c4a1.pdf

 

政府政策如何影響借貸

 

由於政府非常擔心樓市泡沫爆破風險，較早前 (i.e. 截至2011年6月) 金管局已制定一些措施 , 以保障銀行及按揭貸款人的財務安全 :

 

l   限制中 / 高價樓自住按揭成數的的措施 (詳情可參閱 Diagram 3) ;

l   投資收租物業只借5成 ;

l   正面按揭信貸資料庫核對借款人目前信貸狀況 , 確認新按揭貸款人沒有過渡借貸 ;

l   新按揭貸款人要進行+ 2厘壓力測試 (加兩厘後 , 按揭供款不得超過收入6成) 等

 

以上措施變相令到只有強者才可以入場 , 如業主(包括投資者及自住人士)實力強的話 , 他們能承受樓價波動及抗逆的能力會比較高 , 不會輕易劈價求售。同時 , 再加上1 - 2厘低按揭利率環境 , 3 - 4厘租金回報 / 支出等情況 , 持貨成本亦低 , 樓市很難有下調空間。其中有一個現象可証明上述看法 , 2012年3至6月，樓價上升，平均每月土地註冊處的買賣登記有11,226宗；2011年9月至2012年2月，樓價下跌，市場的交投只有5,752宗 (詳情可參閱 Diagram 4)。反映跌的時候更沒有業主肯賣，反而升的時候尚有較多的買家肯追價。

 

Diagram 3

Diagram 4

(Extracted from Centaline)

舊文翻貼:

樓市分析 2 - 中、短期內香港利率有否大幅向上調整的可能？

很多人正在談論現在的高樓價主要是由低利息環境所致 , 他們萬一利率掉頭回升 , 樓價有很大的下調壓力。但至於利率何時回升 , 他們從來卻未能告之 , 現在已處於近乎零利率的環境 , 總之 ,利率將來一定會加。根據財爺於2010年3月公佈財政預算案時 , 已開始提醒置業人士小心加息。但很遺憾 , 如果一般市民相信財爺的加息言論而沒有買樓、甚至賣樓的話 , 他們己錯過了一個樓市大升浪。因此 ,我想藉此機會同大家探討中、短期內香港利率有否大幅向上調整的可能？

 

探討於中、期短內香港利率有否大幅向上調整的可能

要決定香港有沒有加息的可能 , 基本上要睇美國的經濟情況 , 美國經濟好 , 有通脹壓力 , 聯儲局就會加息 ; 經濟差 , 要減息或者維持抵息環境。其實係聯繫匯率制度下 , 香港基本等同放棄自我制定金融政策的權利。所以要看香港的利率走向 , 一定要睇美國經濟 , 應該都無人有異議。

 

開始前 , 我想強調我並不是專業的分析師 , 只不過閑時比報喜愛閱讀一些財經、經濟書籍、報章、雜誌 , 以及比較喜歡聽 seminar , 我的看法可能受這些書籍及講者影響 , 因此 , 我建議大家要小心分析我寫的內容 , 當中亦可能會有錯漏。

 

美國經濟差 , 聯儲局之前議息時已宣佈維持超低利率狀況最少至2014年年末 , 很多人都知道 , 所以我不會在此再 further elaborate。同時 , 近年經濟相對蓬勃的新興國家 (包括中國、印度、巴西等) 於早前相繼宣佈減息 , 已開始了減息週期。基本上 , 如果有人講香港年半內會加息 , 基本上大可以不理他。

 

至於美國利率走向須睇3個大基本因素 , 順序排列如下 : a) 美國就業情況、b) 美國樓市 及 c) 美國 CPI、通脹。我会逐一闡述我的睇法：

 

美國就業情況

Diagram 1展示由2008年起美國非農業職位累積削減的數字。黑色實線顕示由2008年金融海嘯至2011年末, 美國實際合共損失約 1,300 – 1,400萬份職位。 為要恢復於金融海嘯中所失去的職位 , 紅色虛線、綠色虛線及灰色虛線用來推斷在不同的職位增長速度下 , 所需要的復原時間。

 

Diagram 1

 

(Extracted from 王震宇’s 信報 presentation)

 

紅色虛線

于2000年代內 , 最高的單月非農業職位增長為472,000 份。如果美國的非農業職位 , 若每一個月都能以此速度增長 , 美国只需 2 - 3年就能恢愎金融海嘯中所失去的職位。

 

綠色虛線

于1990年代內 , 最高的非農業職位增長年份為1994年 , 平均每月非農業職位增長為321,000 份。如果美國的非農業職位 , 若每一個月都能以此速度增長 , 美国則需 4 - 5年就能恢愎金融海嘯中所失去的職位。

 

灰色虛線

于2000年代內 , 最高的非農業職位增長年份為2005年 , 平均每月非農業職位增長為208,000 份。如果美國的非農業職位 , 若每一個月都能以此速度增長 , 美国只需 6 - 7年就能恢愎金融海嘯中所失去的職位。

 

Diagram 2 顯示由2010年1月至2012年7月的實際每月非農業職位增長數字 , 過去兩年多 , 有关職位增長比較反覆、緩慢 , 平均約10 - 15萬份之間 (只能肉眼觀察所得 , 真係搵唔到1個表可列出每月增長數字 , 除非俾錢買)。以此推斷 , 美国要恢愎金融海嘯中所失去的職位 , 需時可能比Diagram 1预計的時間還要長。

 

Diagram 2

http://www.tradingeconomics.com/united-states/non-farm-payrolls

 

美國樓市情況

至于美國樓市的討論範圍廣闊 , 所以我想講一講比較重要的論點。

 

首先 , Diagram 3 為 S&P / Case-SHiller National Home Price Index由1987年至 2012年的趨勢圖 , 此為美國住宅房價的價格指數 , 與中原 CCL相似。如觀察此index的長期趨勢 , 相信閣下都好難接受美國房價 / 樓市可於短期內扭轉跌勢 (未來2 - 3年內) 。

 

Diagram 3

For the S&P / Case-SHiller National Home Price Index, please click to the below link at Wikipedia.  http://en.wikipedia.org/wiki/File:Case-Shiller_index.png

 

其次 , 我想討論美國樓市的潛在供應 , 美国住宅存貨有兩個 sources : (1) 現存新住宅存貨 及 (2) 由銀主盤形成的影子存貨。根据 Diagram 4 , 現存住宅存貨(橙色的 area chart) 相等於10月的需求量 , 表面去看 , 此存量算是比較健康。但是 , 由於美國房價持續下滑 , 銀主盤數量持續上升 , 現有由銀主盤的影子存貨 (藍色的area chart) 及存住宅存貨(橙色的 area chart) 加起來 , 相當於60個月的需求量。由於存貨量大 , 上述存貨很難于短、中期內被完全吸收 ,美國樓市、樓價根本目升的可能。

 

Diagram 4

(Extracted from 王震宇’s 信報 presentation)

 

美國人買樓，不需要為樓價貶值負責，當物業資不抵債時，只要把鎖匙寄回給銀行便可，法律保障债仔令到銀行不可向债仔追收尾数 , 導致銀行損失好似無底深潭 , 由于銀行不能得到保障 , 銀行之後再不敢向債仔借錢買樓、放貸 , 銀行變相失去其中介角色 , 尤其经濟爆破後有大量不良资产, 好似欧、美、日的銀行慢慢變成彊屍銀行 (zombie banks http://www.investopedia.com/terms/z/zombie-bank.asp#axzz24TWFbSIu ) , 於這種情況下 , 銀行變成喪屍、不放貸 , 樓市如何得以改善。反之 , 香港業主就下同 , 業主要為物業的債務負責。就這樣，樓市不會波動太大，物業市場慢慢地就會平靜下來。香港負资产高峰時約有10萬個 , 由於業主要 “上身” , 以及銀行容許负资产业主慢慢還款 , 最終香港都能解決負资产問題 , 楼市亦能從 SARS後復甦過來。而美國人亦不是天生賴債的人，但如果法律容許他們這樣做，就算在香港，一樣會有很多人將鎖匙交回銀行便算了，問題將會愈攪愈大。所以，要解決樓市問題，首先是要業主負責，一份有個人擔保的按揭，其實是一個好方法。

 

美國通脹

Diagram 5 為美国由2010年1月至2012年的通脹率 (i.e. annual change in CPI) , 美國通脹率於2011年9月見頂後持續回落 , 相信美國通脹壓力並不嚴重 , 有空間透過貨幣政策去刺激經济。不過 , 有一點要提醒大家 , 近期受到旱災影響 , 由於美国、巴西、俄羅斯等地区的玉米、小麥、大豆等减产 , 造成国際玉米、小麥、大豆價格自2012年6月起上升30 – 50%。這会否对將來通脹構成很大壓力 (一次性或有延續性的 CPI 增長) 仍是未知之數。不過 , 美国以目前經濟狀況 , 就算有食品價格有壓力 , 都没有加息的本錢。

 

Diagram 5

http://www.tradingeconomics.com/united-states/inflation-cpi

 

綜合美国的就业情況、樓市及通脹 , 美國于中、短期內根本沒有加息的可能。于聯系汇率制度下 , 香港必須跟隨美國的利率政策 , 因此香港中、短期內沒有加息的可能 , 下次曾俊华提醒小心加息時 , 務必小心考慮、分析。

 

政府當上住宅市場的上帝─八問八答

政府當上住宅市場的上帝─八問八答

港府將修訂印花稅條例（下稱條例），以調整稅率及延長現行額外印花稅（SSD）的適用期，並新推出針對非本港居民住宅買家的買家印花稅（BSD）。
修訂後的SSD對不同持有期徵收的三層累退稅率如下：
（i）持有6個月或以下的物業徵收20%；
（ii）持有逾6個月至12個月者徵收15%；以及
（iii）持有物業超過12個月但未超過36個月，稅率則為10%。
除非買家為本港永久居民，否則，任何人士或實體購置住宅，除了原有的印花稅及SSD（如適用）外，還要繳付BSD──稅率一律為15%【表1】。部分交易將可獲豁免，例如買家涉及本港永久居民與其非永久居民近親。

本文將以八問八答形式解構新政策：

問：炒家離場會令樓價暴挫嗎？
答： 我們的回應是：炒家？何來炒家？在2012年初至今，摸貨住宅物業銷售比率跌至有紀錄以來最低的0.1%【圖1】，遠低於SSD於2010年10月推出前 的1.8%，跟1997年樓市炒風最熾熱時的7.1%，更不能同日而語。換言之，物業市場炒家早已不足為患，只是市場中的小腳色而已。因此，這類樓市參與 者將不會有太大動靜。

另一方面，根據中原的數據，持有物業少於6個月的買家比例由1997年的14%，跌至2011年的3.3%，至目前為止更進一步下降至0.2%的新低。即使持有物業兩年才變現的賣家，佔總交易比例亦由28%下跌至22%，2012年迄今再減一半，至11%水平【圖2】。

今年持有物業不足6個月就轉售的0.2%個案，賣家大有機會是因為周轉不靈而被迫變賣家園變現，奈何卻兩度受到政府的SSD措施打擊，真是苦不堪言。

問：可以把受影響海外住宅買家／投資者量化嗎？
答：香港非本地買家中以內地人佔大多數，佔豪宅及新樓成交的比例分別為33%及31%；二手單位的佔比則遠低於此，只有7.4%【圖3】。

除了內地人，歐美／印度／日本人（即不計外傭的大部分居港外籍人口）只佔香港人口1.4%，其中居港少於7年的比例更低，只有0.7%。由此可見，即使這批外籍人士的購買力因新政策而減弱，亦不大可能對總體住宅市場造成實質打擊。

新政策的不公平之處在於，在香港工作及居住的專業人士雖然繳納稅款並為建設未來香港作出貢獻，但卻成為15%的BSD打擊對象，失去了置業安居的能力，直至成為永久居民方可獲得豁免。假使外來人士不獲置業的機會，試問我們又如何吸引人才來港？

問：本地用家的反應將如何影響樓市？
答：首先，本地用家（亦即政府最想幫助的一群）將發現，市場上的放售單位將進一步減少，因為新政策打擊業主更換較舒適單位的意欲，換樓人士會擔心，他在樓市或將近見頂時入市，若要在未來三年樓市回落前售出，就要承受懲罰性稅項。

第二，在樓市缺乏投資者及換樓賣家參與下，供應將更稀少，意味着用家將要花更多時間才能覓得理想居所。

第三，持有物業3年以下的賣家估計佔總成交量20%，這類成交將押後或取消，令香港樓市這個全世界最具活力及流動性最高的市場，隨時成為名副其實的「不動產」市場。

第四，隨着佔總需求約10%的企業買家（以企業名義持有，旨在為員工提供住宿或隱藏買家身分）消失於無形，15%至25%的本地買家延遲入市，加上被拒諸門外的非本地需求，樓市成交量跌幅或高達30%至40%【表2】。

問：發展商、其發展項目及利潤又如何？
答：一如【圖3】所示，內地買家佔一手住宅需求多達30%，對樓市舉足輕重；加上公司及本地需求減弱，令情況更形複雜。發展商各樓盤項目的成交總金額或下跌 40%至50%（可能是樓價維持於現水平下買家減少40%至50%，或買家數目不變但樓價下跌40%至50%，或買家減少及減價同時出現）。


考慮到過去18個月（新政策推出前）一手成交量平均每月為120億元或每年1440億港元，按照上述跌幅計算，即每年銷售收入跌幅介乎580億至720億元；以邊際利潤率30%至40%而論，發展商一年損失的收入總值介乎170億至290億元。至於總市值合共9700億元的八大地產商，兩年流失的利潤，相當於3.5%至6%的股價跌幅。

換言之，假使我們上述的估計無誤，政策公布後地產股周一（10月29日）的股價跌幅，大致上已反映了有關措施實施稍多於兩年的影響。



問：新政策會令政府土地銷售量減少嗎？
答：鑑於未來兩年或更長時間，售樓收入或將大跌多達五成，發展商日後競投政府地皮的活躍程度或大為減弱。

相關官員大概不會重新調整底價預期，直至土地價格回軟鐵證如山為止。如此一來，因為未達底價收回地皮的「流拍」事件相信不會是個別例子。

由此亦帶出政府基建方針──一方面爭取最高賣地收入，一方面則打擊住宅價格──所引伸的最大問題。我們一直指出，當為香港經濟提供足夠住屋供應的需要，與透過豐厚賣地收入增進庫房財源的考慮兩相矛盾時，前者應當凌駕後者（即必要時不惜以低價大量賣地）。

問：新政策最能惠及物業市場哪個範疇？
答：我們目前正處於全球性的貨幣貶值戰，所有資產相對紙幣均會升值。至於香港住宅物業雖然受制於上述交易關卡，大跌的風險仍不高。不過，由於最大的逃生門堵住了，被困者就只得往另外一個出口逃命。

新政策前的住宅需求中，即使有一半（佔總成交額35%）流向商舖／寫字樓／工廈市場（26%）【圖4】，新流入資金（相當於原來需求的1.4倍）將令後者的需求泛濫。這對工廈及寫字樓市場的前景非常利好，兩者亦是我們偏好的香港投資分類項目。

問：政府將用盡方法奪去我的血汗錢嗎？
答：正正因為會造成上述需求扭曲情況，政府的干預行動實應減至最低──有形之手在資產市場愈多搞作，隨之而起的泡沫就愈多，同時亦助長更多不負責任的行為，最終要不是釀成危機，也會造成系統性失效問題。

問題是，假使由政府一手造成的泡沫進一步助長有能者──有能力追求無形且來去匆匆的流動性者──的非理性亢奮，政府會否自感無所不能，於是轉移對付非住宅物業市場？當資金無可避免地投向高風險的股市，政府會否也一併打壓？債券市場，以及供應同樣無限的借據融資市場又如何？政府「穩定價格」的道德責任，與徹頭 徹尾的共產式計劃經濟及完全價格管制，兩者之間界線何在？

政府必須深思，迫使市民把辛苦得來的儲蓄，從可以預計的實質資產市場調到證券市場，當中涉及的道德風險。證券市場多為大股東控制，高度槓桿化且供應無限（也就是說對少數投資者毫無保障），資本可以瞬間化為烏有，政治反彈既嚴重且同樣一觸即發（累計期權風波大家想必仍記憶猶新）。

問：你們對後市的價格預期有何想法？
答：住宅價格初期也許會回調5%左右，至2013年將逐步反彈，朝着我們的目標水平──中原城市指數（CCL）116點進發。我們預期樓價不會出現大調整，只因為新政策僅對新住宅業主帶來不便（對持有物業3年的香港永久居民買家更是毫無影響），但沒有改變持有物業本身的經濟理據──事實擺在眼前，在租金節節上升下，租金回報率不僅遠勝存款利率，亦高於市場按揭利率【圖5】。

至於租金，由於愈來愈多準買家成為租客，或面對租金進一步上升壓力。租金上升加上樓價小幅調整，將令房屋回報率更形吸引，對樓價發揮支持作用。

在新政策下的香港住宅市場，炒家將絕迹，短期投資者亦絕無僅有，只有具實力的業主，有能力繳付大筆首期、入息前景清晰，且持貨能力佳。在這類業主當道下，價 格波動將愈來愈朝着每年介乎6%至8%的長線名義GDP增長率的趨勢發展。換言之，只要當前的一系列政策持續生效，香港住宅或將形同美國抗通賬債券（TIPS）。

圖表分析：香港樓市似離泡沫甚遠

樓上159樓朋友講得並非沒道理,東方拙起,西方衰退,美國可能維持低息10年,睇奧巴馬真係冇料到,美國注定俾中國爬頭.

現時政府打壓樓市係博取民望,唔多唔少樓價會跌一至二成,港人應在回落時把握住上車機會,林奮強已提醒大家,港府前所未有優先照顧香港買家置業,連最威水的自由經濟也不顧,各位應醒目,唔係鼓吹大家買樓,不過應作好入市準備,否則蘇州過後冇艇搭!

一口氣讀完PETER PAKER之文章,內容充實詳盡,

可觀性甚高.痴忍扇立刻將之放入個人地產知識表裹,

待日後有需要時勾出,作為温故知新之用.謝謝PETER PAKER.

唔係危言聳聽,各位要聽吓林奮強點講,以前佢嘅分析已獨佔鰲頭,宜家佢入咗行會,預測市況必更奇準無比.樓價近期會跌1-2成,各位應作好入市準備,政府已優先留位俾港人買樓.

宜家政府出絕招完全係要博取掌聲,要保住自己嘅烏紗帽,君不見唔聽傳媒及唔幫基層的政府官員,佢地嘅下場有多悲慘嗎?不過歐美經濟愈差,香港反而愈好,因為資流入本港,低息環境令樓價高企,銀紙貶值唯有買樓對抗通脹吧了!