中原：撤辣1周年全港私樓市值跌4800億　港業主身家平均貶值47萬

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你的想法有一定的基礎，但邏輯上確實有些地方需要釐清，因為美元貶值對香港經濟和樓市的影響並非單向或必然的。讓我一步步分析你的論點，並指出可能的誤區。

你的邏輯：

1. 美元貶值 → 港幣變相變強
   香港採用聯繫匯率制度，港幣與美元掛鉤（7.75-7.85 之間兌 1 美元）。當美元對其他貨幣（如歐元、日元）貶值時，港幣因與美元綁定，兌這些貨幣的相對價值也會隨之下跌，而不是變強。所以說“美元貶值，變相港幣強”在國際匯率角度並不準確，除非你指的是港幣相對於美元的購買力保持穩定，而其他貨幣更弱。
3. 港幣強 → 樓價一定升
   如果港幣真的變強（相對其他貨幣），理論上可能吸引外資流入香港，因為外國投資者在兌換港幣時成本降低，這可能推高樓市需求。但實際上，香港樓價的走勢更多受本地供需、利率環境和政策影響，而非單純的匯率變化。
5. 過去美元貶值，香港經濟都會好
   歷史上，美元貶值週期（如2000年代初或2008年金融危機後）確實有時與香港經濟回暖或樓價上升重合，但這並非因果關係，而是多重因素共同作用。比如，危機後美國量化寬鬆（QE）導致資金流向新興市場和香港，低息環境刺激投資和房地產市場，這與美元貶值有間接關聯，但不是直接的“港幣強”效應。

邏輯的潛在問題：

• 忽略利率因素：香港的貨幣政策隨美國聯動，美元貶值通常伴隨美國低利率（如QE時期）。低利率降低借貸成本，刺激香港樓市和經濟，但這與“港幣變強”無關，而是資金流動和信貸環境的結果。如果美元貶值伴隨美國加息（如2022年），資金可能外流，香港樓價反而承壓。
• 供需主導樓價：香港樓價長期由土地供應不足、人口需求和投資炒作驅動，匯率只是次要因素。美元貶值不一定保證樓價上升，若本地經濟疲軟（如旅遊業或零售業受挫），樓市可能仍會下跌。
• 全球經濟連動：美元貶值若因美國經濟疲弱，可能拖累全球需求，包括香港的出口和旅遊業，抵消任何潛在的好處。

歷史觀察：

• 2008-2010年：美元因金融危機和QE貶值，大量熱錢流入香港，樓價確實上升，但這更多是低息和資金避險需求推動，而非港幣“變強”。
• 2022-2023年：美元相對其他貨幣走強（因加息），港幣隨之走強，但香港樓價卻下跌，因高息環境和本地經濟壓力。

結論：

你的邏輯有一部分直觀道理，但把“美元貶值 → 港幣強 → 樓價升 → 經濟好”當成必然因果鏈條過於簡化。現實中，香港經濟和樓市受多重因素影響，包括美國利率、內地經濟、資金流向和本地政策。美元貶值可能帶來利好，但前提是伴隨低息和全球復甦，否則效果可能適得其反。

你的想法有一定的基礎，但邏輯上確實有些地方需要釐清，因為美元貶值對香港經濟和樓市的影響並非單向或必然的。讓我一步步分析你的論點，並指出可能的誤區。

你的邏輯：

1. 美元貶值 → 港幣變相變強
   香港採用聯繫匯率制度，港幣與美元掛鉤（7.75-7.85 之間兌 1 美元）。當美元對其他貨幣（如歐元、日元）貶值時，港幣因與美元綁定，兌這些貨幣的相對價值也會隨之下跌，而不是變強。所以說“美元貶值，變相港幣強”在國際匯率角度並不準確，除非你指的是港幣相對於美元的購買力保持穩定，而其他貨幣更弱。
3. 港幣強 → 樓價一定升
   如果港幣真的變強（相對其他貨幣），理論上可能吸引外資流入香港，因為外國投資者在兌換港幣時成本降低，這可能推高樓市需求。但實際上，香港樓價的走勢更多受本地供需、利率環境和政策影響，而非單純的匯率變化。
5. 過去美元貶值，香港經濟都會好
   歷史上，美元貶值週期（如2000年代初或2008年金融危機後）確實有時與香港經濟回暖或樓價上升重合，但這並非因果關係，而是多重因素共同作用。比如，危機後美國量化寬鬆（QE）導致資金流向新興市場和香港，低息環境刺激投資和房地產市場，這與美元貶值有間接關聯，但不是直接的“港幣強”效應。

邏輯的潛在問題：

• 忽略利率因素：香港的貨幣政策隨美國聯動，美元貶值通常伴隨美國低利率（如QE時期）。低利率降低借貸成本，刺激香港樓市和經濟，但這與“港幣變強”無關，而是資金流動和信貸環境的結果。如果美元貶值伴隨美國加息（如2022年），資金可能外流，香港樓價反而承壓。
• 供需主導樓價：香港樓價長期由土地供應不足、人口需求和投資炒作驅動，匯率只是次要因素。美元貶值不一定保證樓價上升，若本地經濟疲軟（如旅遊業或零售業受挫），樓市可能仍會下跌。
• 全球經濟連動：美元貶值若因美國經濟疲弱，可能拖累全球需求，包括香港的出口和旅遊業，抵消任何潛在的好處。

歷史觀察：

• 2008-2010年：美元因金融危機和QE貶值，大量熱錢流入香港，樓價確實上升，但這更多是低息和資金避險需求推動，而非港幣“變強”。
• 2022-2023年：美元相對其他貨幣走強（因加息），港幣隨之走強，但香港樓價卻下跌，因高息環境和本地經濟壓力。

結論：

你的邏輯有一部分直觀道理，但把“美元貶值 → 港幣強 → 樓價升 → 經濟好”當成必然因果鏈條過於簡化。現實中，香港經濟和樓市受多重因素影響，包括美國利率、內地經濟、資金流向和本地政策。美元貶值可能帶來利好，但前提是伴隨低息和全球復甦，否則效果可能適得其反。

近月樓市聚焦一手，二手樓價表現顯著受壓。北角渣華道98號錄得今年首宗成交，一個海景兩房單位以1,300萬元易手，樓價幾近重返15年前一手購入價。

世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，上述單位為渣華道98號高層C室，實用面積約690方呎，屬兩房連主人套房加工人房間隔，坐向北，眺望維港海景，新近以1,300萬元成交，呎價約18,841元。

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