樓市經過過去幾年的調整後，樓價已有一定的跌幅。近期有不少朋友問我：「蔡生，你怎麼看後市？現在是買樓時機嗎？」老實說我沒有水晶球，我認為樓價基本上是穩定下來了，這也符合社會大眾整體利益。至於對今年樓價的預測，還是與年初估計的一樣，不會大上大落，升跌在5%左右。那麼現在應該買樓嗎？如果是有自住需要，能力所及又可以改善居住環境，我會支持入市買樓。無論如何，今天的樓價比兩三年前便宜了兩成半，往後向上的空間要比向下的機會大。

金融機構對地產業開始有信心

資金正規合法就應自由進出.

　　"香港是一個多元包容的社會，百花齊放的政策更加顯示國際金融中心地位。港府全面推動經濟發展，無論在金融市場、科技創新、旅遊酒店和零售飲食等方面都多管齊下，全力以赴招商引才。與其他範籌一樣，讓沒有「辣招」的樓市恢復正常，便是一個14億人口的龐大巿場，香港已經融入國家發展大局，我們就是大灣區一份子，香港人湧入內地購物消費，或者買樓置業；同樣地內地同胞也進來香港觀光旅遊，他們也同樣喜歡香港物業，如能夠讓兩地資金更加自由進出，合法流通，將對兩地經濟帶來更大裨益。"

近期，中國發行萬億長期低息國債，30年債息2.57%，20年債息2.49%。息率低，預示中國的利率走勢將持續向下，以避免通縮。與此同時，推出由政府入市的房地產救市措施，兩者疊加，表現出中國式的量化寬鬆，人民幣因此將持續走弱。

美國減息的預期，從年初到現在，雷聲大雨點小，由於通脹將處於相對高位，即使減息，幅度也會有限，利率水平會處於相對高位，港元將隨美元繼續走強。

歷史上有兩個百年前發生的重要事件。一個已經出現輪迴，即新冠疫情的爆發，在西班牙流感發生百年後大流行。另一個是1929年華爾街大股災引發的經濟大蕭條，將可能百年後重現，其爆發點極可能是在美國國債。

近一年半來，美債每百日增加約1萬億美元，而相當部份是用來還息的，雪球越滾越大。照這個速度下去，到2029年，美債將增加18萬億。這期間，如果發生經濟衰退（6年內發生的機會極大），美債與GDP的比率，將創歷史新高，並保持在1點幾倍的高水平之上（現約為1.25倍）。由於現在新發美債多用於新債還舊債，甚至是新債還債息，當到了無以為繼程度的時候，會引起全球強烈金融地震。到時回頭看，2008年的金融危機，很可能只是這次大地震的前兆。