樓價是只升不跌的神話嗎？
2023年4月19日
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會榮譽會長及常務顧問
香港東區工商業聯會首席會長
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一向以來，香港樓價大漲小回，想置業的準買家總是覺得樓價過高，心裏忿忿不平。於是坊間就有「打破樓價只升不跌神話」的言論，將樓價下跌講成是一種神話，可見在港人心目中，買樓有多困難。港府為了順應民意，不斷強調樓價超出首置者負擔範圍，更要全力幫助首置者買樓，於是不但讓1千萬元以內的物業可承做9成按揭，更大方地減少這個範疇的買樓印花稅，鼓勵首次置業者買樓上車。
樓價是否只升不跌？當然非也，香港樓價在去年就下跌了15.5%。外界總是有錯覺，以為投資買樓就會賺錢，
其實，投資物業風險不小，如果是短線投資更加輸多過贏，大家不妨去了解一下，在額外印花稅(SSD）措施下，購買物業在3年內轉手的個案幾乎全部虧損，而5年內新樓再轉手的成交也是輸多贏少，這些虧損個案經常在報章媒體上可以看到。
樓宇本身不只是居住用途，也是一種投資工具，鼓勵首置者買樓，還借給他們9成按揭貸款，做法其實風險很大，市場上出現的負資產個案，相信多數跟9成借貸有關。此外，買賣樓宇是需要支付很多費用的，包括印花稅、裝修、佣金和律師費等等，樓價升幅1成可能只是打個平手，如果帳面平手或出現虧損，就損失慘重了。那麼為何會有人賺錢，因為他們是長線投資者，持有物業的時間至少十年八載。
新樓定價克制 發展商沒有其他選擇
近期新樓暢銷，可是並非個個新盤價格相若，不同發展商於同一個區域的樓盤，定價可以相差2到3成，稍有不慎選擇錯誤，便已淪為負資產一族。即使是同一個樓盤的發展商，也常有減價促銷情況發生，就如近期屯門有大型新盤減價15%推出第二批單位，雖然銷售成績不俗，但可憐第一批單位的買家，剛買的物業還未入伙，就已經丟掉了首期。
近年來，新樓減價賣樓時有所聞，尤其是貨尾單位更為常見，如果一個樓盤只售出6到7成單位，餘貨對於發展商和之前的買家都是痛苦的事情，因為促銷貨尾的方法只有減價和加佣。首季樓市表現不錯，通關效應和累積購買力得到消化，樓價也錄得輕微上升。然而，今年首季剛獲批准預售樓花的數目就有1.3萬個單位，加上之前大量的積存和未來的供應，估計可以出售的新樓有近4萬個，除了繼續克制的定價策略，地產商還能有其他選擇嗎？
