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1. 雲在青天水在瓶 2011-06-23 18:44:06 |
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"王文彥認為低利息，熱錢泛濫是香港樓市的推動力，就是再增加供應也難以遏制供求的失衡，真是一針見血。" 這一句太抬舉王生了, 這一針雖見血, 但扎得太晚. 相比之下, 07年我就指出美國的金融風暴, 會令美國政府減息應對, 在聯匯制度下對香港樓市有利. 09年更進一步指出, 聯匯制度是香港樓市升跌的根本原因. "他認為香港樓市年內將有一成的升幅" , 不知有何計算依據, 恐怕是估計出來的. 以我年初的估算: 以今年將有極大機會與97年高位爭鋒計算, 由88.4升至103, 升幅可達16.5%. 從現在的趨勢看來, 我的計算更接近現實. |
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2. 你叻我重叻 2011-06-24 11:22:23 |
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雲在青天叻唔切，我95年就開始入市啦，咁咪我最叻！ |
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3. 陈增涛复 2011-06-25 07:38:51 |
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看来楼上两位都是大好友。你们一定都赚了钱，可喜可贺。 我称赞王文彦一针见血，并非说其他人没有他的论点。你们都是英雄所见略同。金融风暴是零八年底，云先生零七年就有预感，可说是“香港鲁比尼”。伯南克和格林斯潘二十多年的宽松货币政策一脉相承，把美元利率降到差不多零许多人都想得到。再来量化宽松也是意料中之事。更憧憬QE3, QE4陆续有来，也是今天把香港地产炒翻了的原因。 因为对纸钞的恐惧， 把资金赶进了大宗商品和地产的“实物”的世界。 美联储不会加息， 因为它印钱还来不及。中国央行不想加息， 是要老百姓为保八买单。中国负利率由此而来，通胀压力自然难消（除非你相信温总今天讲的话），我害怕中国经济前景堪忧。美国也会因来自中国的通胀而物价上升，投资和消费却将依然疲软，也就是滞涨。回顾上世纪七十年代末的情况，可作为前车之鉴。中国也相同。 恶性通胀，没有人知道来临时间，但德国人知道后果。政治家都想尽一切办法，把自己的烂摊子留给继承人，这正是今天欧美债务困境的悲哀。但正如鲁比尼所说，他们的弹药已经用尽，是否仅此一煲，乱点鸳鸯谱，今夏就来一个QE3， 无人知晓。货币政策可以减轻金融风暴威力，可无法医治债务的累积。伯南克这位黄绿医生，是病急乱投医。 吃了他的药，产生什麽副作用，如何应对，此乃生死之地耶。 赢了上半场，但下半场才决定胜负。王文彦撰文，写他心里想什麽，不一定百分百对，施永青是做生意，卖橘者言，也不一定百分百错。股市买错了时间可以由卖对时间来补救，地产入场错了时间，到时候太平洋多大，也钓不上一条鱼让你出货。不可不慎。 |
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4. 雲在青天水在瓶 2011-06-25 12:38:06 |
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陳生的回復不論真假, 謝過先! 睇好睇淡不是天生的, 也不應是一成不變的, 關鍵在於要動態地分析經濟數據. 這一點, 正是王生的短板. 王先唱淡樓市多年, 理據不少, 但從來都是先入為主, 傾向理據當中利淡的理由. 忽視利好的方面, 而利好的方面又恰恰是影響樓市方向的主要原因, 結果樓市就在 "泡沫" 論, "夕陽" 論, "強弩之末" 論中不斷上升. 作為專業人仕, 這是不應該犯的錯誤. 記得投資界中有這樣一句話, 當你的看法與市場相悖時, 請不要質疑市場, 錯的是你而不是市場. 講到金融風暴, 早在2007年2月匯豐發盈警時就已掛起1號風球, 到08年, 雷曼的兄弟不幸倒下, 令風暴達到10號波. 我並不是有預感, 只是對風暴發生後, 政府可能采取什麼措施, 以及這些手段對投資市場有何影響作了分析, 結論是香港樓市因聯匯而利好, 再加上圖表的走勢與我的結論相吻合, 對樓市的趨勢就只能用 "好", "很好", "非常好"來形容. 王生大有 "雖千萬人, 吾往矣" 的氣概. 如真是 "道之所在" , 叫作追求真理的執著, 如是 "道非所在" , 就是堅持錯誤的固執. 昨日回應王生的 "強弩之末" 一文, 指出: 美國十年長債息率現約為2.9%, 香港租金回報率豪宅約為2厘, 大中型住宅約3-4厘, 市區舊樓4-5厘或再高一點. 因此, 兩者數值的比較仍為正數. 這個正數值表示, 樓市不至於特別利好, 也沒有出現利淡. 買樓收租, 租金回報高於美國十年期國債, 更遠高於銀行定期存款, 業主有何可擔心的? 業主們穩坐釣魚船, 做一回姜太公, 一樂也. |
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5. 你叻我唔叻 2011-06-25 13:22:40 |
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多謝陳生大教 其實賣樓有風險，不賣樓也有風險，因為市場上的正反因素俱在，未來人算不如天算。目下之計，最重要的是樓宇貸款不宜過重，危機來臨時要有力守得住，中國因素將加速市道的復興，守得雲開又見一番月明。 |
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6. 陳太 2011-06-25 13:30:42 |
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王文彦撰文，写他心里想什麽，不一定百分百对，施永青是做生意，卖橘者言，也不一定百分百错。 陈增涛好古惑耶！給讀者玩潛意式暗示呢。如果把对和错互掉位置，感覺就不一樣。 |
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7. 陈增涛复 2011-06-25 19:30:59 |
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我相信许多香港人炒楼不会把租金收益和美国国债孳息率比较。 通货膨胀和银行负利率的影响才是主因。 就如你所说租金的回报率和美国国债孳息率有直接的正面相连，美国十年国债孳息率在QE2的启动下下调到今天的价位。QE2六月底马上闭幕，你能保证七月份的美国国债孳息率不上升吗？今天的希腊国债孳息率和一个月前的变化非常大。刚刚相反，租金变动很慢。如果利息上升，经济放慢，将来的租金可能有下调的压力。故我觉得“云”先生基于经济条件不变的假设论点有值得商讨之处。何况今天经济环境变幻莫测。 “你”先生炒楼攻中有守，同意你的观点。以今天的情况，自是量力而为，任何炒家都需要开始检讨自己在市场有可能逆转时的应对能力。 人生何时何地是黑白分明的？正人君子也有蛊惑的时刻，何况我没有好好念好论语。看来陈太是近水楼台先得月，看透了我的心思。 难得心有灵犀一点通。谢谢。 |
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8. 賀某 2011-06-25 22:14:08 |
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9. 我來問道無餘說 2011-06-26 00:18:23 |
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政府打擊樓價我不怕，中國經濟硬著陸我也不怕，利率趨升我怕佢都(因為有時間走) 。我最怕的是突然間有金融風曝來自歐美；以色列向伊朗發動催毀其核武的戰爭；一覺醒來，香港政府宣告取消聯系匯率。咁就死火。 |
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10. 庸人 2011-06-26 14:34:13 |
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越是金融海嘯，聯繫匯率越堅固。庸人自擾！ |
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11. 雲在青天水在瓶 2011-06-26 16:52:37 |
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炒樓的人當然不會把租金收益和美國國債孳息率作比较, 只要認為有水位, 他們就會炒. 這與真正的投資者是不同的. 真正的投資者更在意對經濟趨勢的研究, 和對經濟前景的預判, 賺錢對他們來說不是第一位的, 它只是投資成功的副產品. 陳生認為我 "基于经济条件不变的假设论点" , 我不能苟同. 通脹重臨已是不爭的事實, 去年4月我就指通脹將成為香港政府和社會的頭號敵人, 今年初更指今年的年度漢字非 "通脹" 莫屬. 政府已預計今年通脹率將達5.4%, 這比去年2.4%大幅上升125%. 而去年租金升幅為22%, 如果今年租金維持去年升幅水平, 則可升22%, 如果升幅與通脹升幅同步, 則可升49.5%. 09年金融風暴後所訂立較低租金的租約, 今年紛紛到期, 在訂立新租約時, 業主一定會追回這兩年的落後, 甚至預支未來租金上升的預期. 所以租金在可見的將來, 只會升不會跌. 不可能出現 "租金可能有下调的压力". 利率會否大升, 我在回應王生 "強弩之末" 一文指出: 西方國家的金融和債務危機, 很可能導致歐美出現滯脹. 對付滯脹, 用貨幣政策是不可行的. 因為用減息應對經濟停滯, 會加劇通脹壓力; 用加息應對通脹, 又會打擊經濟. 因此, 最好的辦法是財政政策(減稅或增加政府開支) + 適度的加息. 奧巴馬和伯南克都是凱恩斯主義的信徒, 關於這一點一定比你我都更有體會. 也就是說, 加息只會是適度的, 適可而止的, 不會狂加. 租金大升, 利率維持在低水平, 這就是我們現在和將來一段時期內所面對的投資環境. 毫無疑問, 這對樓市的影響仍然是正面的. |
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12. 右派 2011-06-26 17:15:34 |
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美國佬，不可能大幅度加息啦，QE2完之後，美股就失去動向。而且失業率超過9%。加息會出事的。 |
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13. 樓上看清楚 2011-06-26 17:49:21 |
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美聯儲當然不想加息。但美聯儲沒有QE就無法控制美國國債孳息率。沒有QE3大家就騰雞咯。 |
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14. QQ 2011-06-26 19:27:19 |
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if there is no QE , there will be MP (money pumping). It is the same thing with different name. |
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15. 我來問道無餘說 2011-06-26 21:34:23 |
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賣樓變現，住的港幣唔知做乜。股票死死咁，基金又怕靠唔住，人仔升幅到這階段又慢吞吞，不如重係樓最著數，起碼每月可以派息，操之在我，而且可以跟通漲掛勾，愈漲愈多，最重要我有一種信念，樓價雖有波動，長遠會昇到你唔信，所以疊埋心水，做一個樓宇的長線投資者！ |
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16. 雲在青天水在瓶 2011-06-27 09:22:41 |
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伯南克講話後, 因為沒有提到QE3, 專家的解讀是不提就沒有. 但市場卻不這樣認為, 美國十年期長債息率年初為4厘, 現在最新為2.87厘. 專家常常出錯, 市場永遠是對的. |
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17. 不明 2011-06-27 11:11:31 |
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近來全球股市回調，不正是市場對QE3在六月落幕的反應？樓上竟然視而不見，不是太執著了吧？沒有QE3, 美國國債收益率依然依舊？市場永遠是對的！ |
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18. 王先生 2011-06-27 15:27:04 |
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我在27/6/11同校友聚會，席間有人講香港樓價貴，就算有首期都供唔起，咁我就當埸提出以下真實個案比D未供過樓嘅同學估：一個500萬單位，做七成按揭，分三十年供，息率H+0.7%，請問每個月要供幾多錢，講你都唔信最少果個都估18Ｋ，絕大部份20Ｋ以上，如果同人打賭最少免費食一餐，答案係 11,257.38大元，其中利息每個月唔使3Ｋ，分分鐘差餉同管理費都唔止，一年可以還成100Ｋ本金，你可以話供得咁長年期都得？D息唔會加？你失業就知死！但最少我都有2年幾係咁。 |
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19. 陈增涛复 2011-06-27 21:32:40 |
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我估计短期来看美联储加（短期）息的机会等于零， 尤其是伯南克发现他的QE2在解决经济增长和就业方面已经完全破产。其实这结果也是可以预料的。欧美经济的债务问题怎会用流动性的增加而解决呢？但美联储没有QE3的上台，长期美债会继续当今的低位就难以保证。谢谢王先生的回应，刚说明了任何香港投机炒楼的人应该注意的问题。就是当今楼价迅速飙升，完全是因为按揭利率非常低，正如王先生所说，使入场炒楼的门槛，虽然首期提高了，每月供楼的金额却非常非常的低。故低利息把有能力拿出首期而给通货膨胀和其他投资过低收益吓急了的资金驱使到地产的投资。由于香港按揭贷款是浮动的，如果今天的零利率环境不能持续，加息的过程里会导致地产价格的崩盘，因为每月供楼的金额会倍增。在零利率环境里，大部分人不知道每月供楼金额的低，同一理由，大部分人也没有想到在利率攀升的时候，他们每月供楼的金额也急剧攀升,他们供楼金额的高。“云”先生显然过分的乐观，在市场逆转之际，他是否依然可以有足够的支撑能力。作为好像是“我”先生一类的长期投资者，他必然想到流动资金的运用，理应不会有太大的灭顶风险。 看来中美两国都是印钞派占了上风。 历史告诉我们，印钞可能临时减轻问题，并不能帮助我们解决问题，而只是把问题弄得更复杂。我希望"这次不一样"。 |
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20. 王先生 2011-06-28 09:18:32 |
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多謝陳生肯复我，其實當日我有提過一個年青人要點樣先可在香港買樓嘅，1)首先無咁大個頭就唔好帶咁大頂帽，你揾30K就最盡買3M嘅樓，即月薪100倍左右。2)係外國做過一個實驗，叫一班小朋友每次壹或倆個入一問房，房內放左一D拒哋喜歡食嘅糖果，主持實驗嘅工作人員起先會同小朋友話如果入到房就攞糖就只能取一粒食，但如果肯遲15分鐘先拿就可以取2粒，再遲15分鐘即共半小時攞就可以取夠4粒，經過拾幾弍拾年嘅跟進研究，個班一入房就攞糖嘅小朋友，因為唔能夠做到延遲消費，大個左之後就因為理財能力差，將會爭落一堆卡數。第２批個班就正正常常，起碼財政無問題。最後個批小朋友咁細個就可以放棄眼前利益，以爭取更大更多嘅回報，拒哋嘅將來係點都唔使我開估啦。所以我同D同學講一畢業唔好立即搬出去住，用3-5年將月薪4成儲起，同時多留意樓市、股市及經濟新聞，謝霆鋒婚變對你下半生有影响嗎？知就算唔使用幾個鐘去跟進掛？3)在香港其實可以用一成首期上車原來好多人唔知，起碼果日有一半人係咁，當你知道你可以用一成首期可以上車之後你嘅目標係唔係容易達到呢？4)當你儲到一成首期之後你就要開始多D留意心儀屋邨嘅成交同放盤，你唔識就揾D識嘅人幫你。5)家庭或月入計30K以上做曬以上各樣你都買唔到樓唔係樓價嘅問題，係你自己有問題。而當你真係上左車之後，都要預留4成月薪去供樓，有剩就儲起，千萬不能使用，所謂親生仔不如近身錢，當第日加息、失業、離婚、死老豆老母..........你都有得走棧。 |
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21. 雲在青天水在瓶 2011-06-28 10:59:49 |
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QE2沒有達到預期的經濟增長和就業增加的目標是事實, 但用 "破產" 來形容, 顯然是不貼切的. QE2雖然帶來了商品價格上漲的問題, 但也穩定的投資市場, 令資產價格穩定並回升. 這一點很重要, 它使市場重新建立起信心. 08年的金融海嘯就是在投資者失卻信心的情況下, 一發不可收拾. 所以, 如果用失敗來形容QE2都有點嚴苛, 只能說不太成功. 不成功說明問題未解決, 未解決就要加大力度, 這就像加息控制通脹一樣, 加一次不受控就加兩次; 加兩次不受控就加三次. 政府會因為成效不彰而停止加息嗎? 因此, QE1不解決問題, 就有QE2, QE2不解決問題, 就會有QE3..., 直至經濟真正好轉. 最近美國抛售原油戰略儲備, 曾淵滄教授認為, 很有可能是為壓抑通脹所采取的措施, 而壓通脹的目的, 就是為QE3創造條件. 美國十年期長債息率由年初4%至現在2.87%, 也說明市場的看法是傾向於繼續量化寬鬆. 理論上加息和高息不利於資產價格, 但我們也看到, 97年高息期, 樓價瘋漲, 02年低息期, 樓價不停下跌, 05-06加息期, 樓市橫行整固. 是理論出錯了嗎? 非也, 是使用理論的人犯錯了, 他們沒有把扣減通脹後的實際利率作為分析依據, 而使用了人人都看得見的牌價利率. 因此, 未來如進入加息周期, 僅記同時看清楚通脹率. 如實質利率仍低, 甚至是負利率, 不用說 "地产价格的崩盘" 不會出現, 連像樣點的調整也欠奉. |
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22. 我來問道無餘說 2011-06-28 13:57:39 |
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社會科學和自然科學不同，無論社會科學家如何精密，有太多偶然因素讓人算無可算。所以任何投資，都要有「有咁大個頭，方可戴咁大個帽」的意識。富貴不在險中追求的，將來必無折墮之憂。有李嘉誠的富貴，吃的不過也是二餐；中等人的收入，於我願已足矣！小富在乎審慎理財，大富是天給機會；人生如白馬過隙，何必為物形形役役。 |
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23. 落機呀 2011-06-28 14:27:59 |
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24. 王先生 2011-06-28 15:05:09 |
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知足者貧亦樂，如果世人有這想法肯定世界大同，當日有個同學賺13Ｋ亦希望能夠係市區上車，我叫她找一個相約條件嘅男仔拍拖先，睇下合兩人之力能唔能夠達成願望，否則好多人唔係食燒肉，而係燒炭。 |
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25. 落機呀 2011-06-28 15:18:35 |
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其實有很多市區舊樓也相當便宜，只看她是否喜歡。 |
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26. 落機呀 2011-06-28 15:28:35 |
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其實有很多市區舊樓也相當便宜，只看她是否喜歡。 |
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27. 我來問道無餘說 2011-06-28 16:42:30 |
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什麼是有意思或意義的人生呢？就是免除物質的憂慮，騰出空餘的時間，開拓人生其它的空間。所以投資有道，審慎理財，生活平淡，睇食飯猶為重要。如果好大喜功，貪於勝利，好高務遠，它日市況逆轉，搞到無錢供樓，債主臨門，銀行收樓，甚至破產消債，不僅正常生活和心情受盡煎熬，人生其它的大計也無從實現，這真悲哀。 |
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28. 右派 2011-06-28 18:07:24 |
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呵呵，所以住公屋，咬綜援就真系好幸福啦。 吾會搞到無錢供樓，債主臨門，銀行收樓，甚至破產消債，吾會因此搞到正常生活和心情受盡煎熬，可以實現人生其它的大計。 這就是泛民渣滓建議的共產主義。 |
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29. 陈增涛复 2011-06-28 20:43:36 |
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“云”先生不同意我认为QE2已经破产，可以让历史来验证。有不同的声音， 正是我们值得庆幸生存在一个自由的香港。不过既然同意QE2“不太成功”，而不反省是否QE2用错了药，而增加力度已经是很重的用药力度，使人有点不解。如果我没有回错意 好像华尔街和许多英美的经济学家一样，“云”先生把希望都投放到QE3的启动。真是饮鸩解渴。我也认为，从美国利益角度，启动QE3是个时间的问题。但把近日联手抛售石油战略储备和QE3的联想有待讨论。因为它的效果是短暂的，也是滴水车薪。另美国十年国债收益率的降低，是执行QE2的目标和结果，并非是市场。却是下半年非常不明朗的经济大环境，央行的货币政策，左右香港地产价格的走势。“王”先生和“我”先生看来都经过了地产市场的高，也经过地产市场的低，自然不会有“云”先生的进取。 在欧美，当然还要加上中国，经济前景相当不明朗的情况之下，如果赚了钱，卖掉一部分的投资变现， 一方面锁定利润，也减低风险。如果市场变脸，又有现金捞底和投机外汇，也不失是一个可行的选择。 |
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30. 雲在青天水在瓶 2011-06-29 11:23:36 |
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"“云”先生把希望都投放到QE3的启动", 這是誤解. 希望是一種主觀的愿望, 而我所說的QE2之後會有QE3, 是以客觀形勢作分析得出的推理, 在這個合理推論下, 樓市不可能 "崩盤", 這不是主觀愿望. 是客觀現實. 陳生自己不也認為 "从美国利益角度，启动QE3是个时间的问题"嗎? 至於量化寬鬆政策是否用錯方, 開錯藥, 那是美國政府的問題, 不是我等普通市民要考慮的問題. 我們只需考慮在QE環境下如何保住我們的財富不被侵蝕. "美国十年国债收益率的降低，是执行QE2的目标和结果", 從大環境來說, 此話沒錯. 但請注意, 伯南克4月底宣布QE2將在6月如期結束, 美國10年期長債息率4月底為3.36, 現在為2.87, 按道理債息應回升才對. 現在不升反跌, 說明市場在憧憬QE3. 香港樓市整體上已貼近97價, 很多人對此集體回憶尤有餘悸. 但現在的經濟數據與97年有很大的不同, 貨幣供應量M2, 97年為2.79萬億, 今年4月為7.57萬億; 租金淨回報率(帳面), 97年為負值, 現在是正回報; 以黃金為貨幣計, 現樓價只及97年的1/4. 所以, 我的進取是完全有根據的. |
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31. 王先生 2011-06-29 14:07:07 |
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陳生真好嘢，知道我在樓市高位接過貨，我想講原來有好人以每月供欵比對該物業嘅市值租金，睇吓邊個着數來衡量買定租，因為我有D會計常識，舉一個例子 - 一個300萬嘅物業，做 7成按揭，分25年還，按揭利率當5厘，市值租金3.5厘計：-供樓每月12,276.39元、但租就每月8,750元重包差餉管理費，好多人就覺得租有着數，但從會計學來看，在12,276.39元當中，首月利息支出8,750元，餘下3,526.39元會從你210萬元負債中每月扣減，假如息率不變，每個月會愈減愈多，反而利息支出就愈減愈少，例如當你供左5年樓，利息當無變，供欵都係12,276.39元，當中利息支出係7,700左右，本金就升到4,500，所以當你個業主5年都唔加你租咁好人，你會從有着數變打和，再過5年利息支出再跌破6,500元那時，就算加埋差餉同管理費業主都有着數，我大約計過以上物業分25年供計算，自住總支出包括利息、差餉、管理費、厘印費、經記佣金、保險、裝修及律師費.....全部加起來都唔夠3M，加上你首期700K連機會成本，點都好過交成世租。而我以5厘計已經比多左，如果你係銀行做的話，可以係呢25年用平均3厘接到樓，你就自住當交租想辦法去上車，起碼老來有個殼。 |
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32. David助手 2011-06-29 21:59:21 |
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Please wake up!!!!!! Don't dream for the flat property is up forever!
谢国忠：香港正经历地产泡沫 银行系统很危险发表时间： 2011-06-29 01:58 作者： 谢国忠 香港银行业对中国货币政策的作用 香港的银行系统，可能已经成了大陆热钱的最主要来源。从2009年12月到现在，它的信贷总量增加了38%，也就是1.25万亿港元（1.04万亿 人民币），而同期吸收的人民币存款数量，也从2009年的630亿元，增加到了今年四月份的5100亿元。这种增加规模，相当于同期中国广义货币（M2） 供应总量增加值的十分之一。这笔钱通过改变基础货币的供应量，来影响中国的货币供应，因此造成的实际后果可能要达到名义金额的两到三倍。 香港信贷的膨胀，与北京的信贷紧缩政策同期出现，这绝非巧合。中央政府下定了决心解决通胀问题。而为此设定的调控目标，就是让某些类型的企业，尤其 是房地产企业，获得贷款的难度加大。这种政策导致灰色市场贷款利率急剧攀升，已超过20%。如果一家公司了解怎样从香港取得贷款，肯定愿意享受较低的利 率。 香港的各家银行看来也积极迎接这次机会，趁机增加它们的信贷规模。尽管银行有义务报告它们提供的贷款是否被用于香港区域内，实际上，因为有太多商业上的灵活做法，其中很多贷款最终都被用在了大陆。 眼下香港银行业对中国货币政策的作用，与1997年前曼谷的国际银行对泰国的影响类似。通过规避泰国银行的紧缩政策，那些海外投资中心让泰国的货币供应市场完全暴露在国际热钱的恶意操作之下。 大多数香港银行规模较小，依赖企业存款，与2008年金融危机之前美国非常流行的贷款基金公司相近。两者需要承担的风险也很类似。在贷款者不能履行还款义务时，银行在大陆的抵押物品不会轻易到手。当地政府几乎一定会干涉银行罚没资产行为，以保证社会稳定。 人民币贬值的风险相当大 在过去十年间，大陆的地价增长了大约三十倍。现在的价格水平，已经超过了经济合作与发展组织成员国（OECD）的水平，而大陆的人均收入才是那些国 家的几分之一。等到地产泡沫破裂的时候，地价有可能缩水90%，而由于地产是银行的主要抵押品，目前的价格水平让即便是执行最为保守贷款价值比率的贷款， 也都不再安全。 这场贷款闹剧，也给香港的银行系统造成了巨大的汇率风险。人们坚信人民币对美元升值的势头无可置疑。不幸的是，在金融市场上，极度一致的共识从来都 是错误的。人民币贬值的风险相当大。中国的地产和消费品价格，甚至已经超过了发达国家的水平，这种局面是不可持续的。这对矛盾，只有两种解决之道，一个是 通货紧缩，另一个是货币贬值。两者之间，很难预测中国会做出何种选择。 如果香港导致了大陆经济的不稳定，中央政府肯定会放慢推进资本账户自由化的步伐。而这本来是对香港有利的事儿。很多人会说，香港没有办法控制自己的 金融系统，因为它有一个固定的汇率制度，并且坚持资本账户开放。但事实上，香港可以加强审慎监管，来减缓银行系统的资本负债率扩张。比如说，对企业贷款的 风险权重应该大幅提升。 不管人们对香港地产市场繁荣背后的推动力量有怎样丰富多彩的设想，真正的推动力，其实就是可以轻易获得的银行贷款。香港正在经历一次地产泡沫，上次房地产泡沫破裂时，香港银行系统侥幸逃过了一劫。这次可能不会再那么幸运。 本地的地产泡沫，加上境外贷款数量的快速增长，让香港的银行系统变成了全世界风险最大的金融体系之一。香港政府需要管好银行系统，这是其对港人负有的职责，也是对中央政府应尽的义务。 |
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33. 無奈 2011-06-30 00:05:31 |
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很精彩的爭論，云、王、陳皆一時智者。不似陳德林一味以主觀愿望論美國經濟，不斷地說美國加息，誤了天下蒼生，很多需置業而又曾經有能力者喪失了買樓的時機。眼看着樓宇盡入大陸人之手。不要以為大陸人只買豪宅，小弟居住的非常普通住宅，亦常見操普通話之買家看物業。 只要是一國兩制，香港永遠是大陸物業投資者首選，或者是第一站，無論有多富有。 以香港人的心態研究大陸人，總是差了那麼少許。須知道，曾經蒼海難為水。 曾經，溫哥華乃白人居住地，而今，你隨便打錯一個電話，接听者多數是華人，白人都去了較偏遠的地區了。香港又如何？政府正以行政手段，逼香港的中產遷徙。難道這才是真正意義上的回歸？ 美國正進入一個史無前例的困局，所有經濟理論都解釋不了，更遑論有英明的決策解決危機。不應說QE2失效或落错藥，有誰知道若非QE2，今天會是什麼光景，小弟總算看清楚，投資市場根本就沒有專家。有誰比伯南克更高明？也許，美國要發動大規模的戰爭才可走出困局。 |
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34. 史可發 2011-06-30 00:22:46 |
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同意33，陳德林時常靠嚇，嚇死一D無識之士；令佢地錯失大好機會買樓，買應該一早屬於佢地嘅資產；無非都係想大陸資金一舉攻下港樓；可憐港燦以爲樓市見頂，加上一些似是疑非嘅專家唱淡，最後政府疑似勃起的苛政，港燦最終搬離城市核心，疊埋心水住係公屋居屋永世做個港燦。 |
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35. 陈增涛复 2011-06-30 00:30:48 |
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谢谢把谢国忠的文章贴到这里。谢先生早年任职大摩，分析大中华经济深入精彩，我认为是国内罕有的一流经济学家。被人抹黑而视为“乌鸦嘴”， 十分冤枉。他对中国经济的评述，我们不一定完全接受， 却值得我们细细思考。尤其是中央政府。 “云”先生显然每天读不少财经信息，但结论有待事实验证。有机会我当撰文解读。至于把黄金当货币，和当前的香港楼价并论，有点令人吃惊。 早年五两黄金可以买一套北京四合院，今天可买多少平方的楼面？正如凯恩斯所说，黄金是“历史遗留的尸骸”， 只有美国的炒家，在寻找金融题材时又把它从坟墓里抬出来。黄金一早就不符合今天经济发展的货币特性。 “王”先生不要赞我。你把你的经历都写到你的回应里了。我也不是上帝。再谢谢读我博客。 |
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36. 王先生 2011-06-30 09:27:18 |
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在希臘危機中我哋清楚看到福利係比就容易、想减就好難，而世界上所以政府都有一定嘅規模，想縮减亦好多人同你死過。香港點解樓價會咁貴係因為政府實行高地價政策，除地價收入外，轉讓或出租物業的厘印費、物業稅、差餉及地租等直接從土地抽取嘅收入非常可觀，以上各樣政府財政收入有一個共通特點，就係你愈有錢、就愈比得多，除非你身家億萬都走去住居屋，重唔同政府補地價咁你先賺到。比對之下低稅、高地價，係比抽高稅、低地價更公平，因為通常揾得多嘅人都有好多專業人士幫他們合法逃稅，你無咁容易係呢班叻人身上攞足拒地應交嘅稅，睇下希臘就知，除左打政府工無得走棧之外，希臘無論貧富都交唔足稅，有做醫生嘅每年只交稅百多歐元都夠膽死，你話政府點運作呢？ |
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37. 雲在青天水在瓶 2011-06-30 23:10:19 |
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可能是翻釋的問題, 沒有找到"黄金是 '历史遗留的尸骸' ", 只有 "黃金是 '野蠻時代的遺物' " 一說. 但毫無疑問, 這一說法是凱恩斯在其貨幣通論中, 針對金本位制度和金滙兌本位制度而言的. 凱恩斯認為金本位和金滙兌本位制是 "過時的教條", 是政府對貨幣控能力的束縛, "黃金鎖鏈被砸碎 ...(是)一件值得慶賀的事" . 以黃金價格作對比, 所表達的正是貨幣貶值在樓價標示中意義. |
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38. 陈增涛复 2011-07-01 07:32:21 |
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谢谢“云”先生指正。我想稍为改变凯恩斯的语句，以符合下一句“美国的炒家，在寻找金融题材时又把它从坟墓里抬出来”，其意依旧。想不到“云”先生熟读凯恩斯的“货币通论”， 实在有点失礼。正如你所指出， 凯恩斯认为“黄金一早就不符合今天经济发展的货币特性”， “金本位是过时的教条”， 黄金是对政府发行货币促进经济增长的约束。世界上没有一个政府会欢迎货币从新回到金本位，从操作层面来说也不可能。平常说的货币贬值，一般指相对另一货币来说。如今美国房地产崩盘，价格掉了一半，但黄金价格自零零年却升了六倍，如果以黄金作对比，美国房地产价格只有当年的十二分之一！却还在继续掉！依你说， 以黄金为货币单位，今天香港房地产价格只有九七年的四份之一，如果和美国情况持平，难道要掉百分之六十不成？ |
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39. 湯文亮 2011-07-02 12:26:25 |
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各位，我剛讀完陳增濤「也說香港樓市泡沫」及各位評論，真的是大開眼界，衷心多謝！ |
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40. 雲在青天水在瓶 2011-07-02 21:36:33 |
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用金價作比較，是一種價值的比對，並不是認為樓價和金價有同時間同比例的升跌關係。 手上沒有美國的數據, 無從分析. 但香港的數據是, 金價由80年代800幾跌至97年的300幾, 之後的確發生了97至03年樓價下跌6-7成的現象。 資產和商品價格，不論在上升還是下跌周期，總會有先發後至的時間差，這主要取決於投資者的認知和資金的流向。就像股市一樣，一線藍籌先升，二三線股緊跟，三四線股包底。 黃金的全球性與物業的地區性也決定了金價先於樓價而動的特性。 |
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41. 眾人佳醉 2011-07-03 09:28:47 |
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如果所有貨幣都冇人信，我絕對唔會選擇黃金，我好清楚只需要武力 |
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42. 難民 2011-07-03 10:33:32 |
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如果打仗 ( 即係使用武力 )，蠢人才唔要黃金！ |
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43. 雲在青天水在瓶 2011-07-05 10:56:24 |
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王文彥先生4月30日在 "樓評意見紛紜, 是也非也?" 一文中, 也對樓價與金價相提並論有不同意見. 但我認為: "如果把黃金以商品角度來分析, 的確唔太好理解. 但把黃金作為貨幣來看, 好多不能理解的問題, 根本就唔係問題. 由於紙幣的流行, 黃金作為流通貨幣的職能已經退化, 但其儲備貨幣的功能依然存在. 任何一個政府, 如果沒有黃金儲備作後盾, 其紙幣信用之低可想而知. 所以, 黃金的本質, 依然是貨幣. 香港樓市的平均價格, 以紙幣作價, 已接近97年價格. 但以黃金作價, 只及97年的1/4. 這是一個事實. " 或許王生認為我的看法(視黃金為貨幣)有點道理, 5月19日明報刊登上文時, 便刪除了有關 "黃金" 的一段文字. |
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44. 無奈 2011-07-06 09:33:10 |
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43樓:任何一個政府, 如果沒有黃金儲備作後盾, 其紙幣信用之低可想而知 美國是一個例外, QE並不以黃金為基礎. 數百年來,黃金自被取消作為流通貨幣地位以來, 可讓金融野心家為所欲為, 通貨膨脹永無休止, 樓價向上, 樓和地相關, 地是有限的, 情形與黃金無異. |
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45. 雲在青天水在瓶 2011-07-06 17:34:53 |
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黃金的流通貨幣職能基本喪失(我們不再使用金幣作流通之用), 但儲備貨幣的功能依然存在. 至今為止, 除了少量的工業用途和首飾用途外, 黃金商業用途很少, 最主要的作用仍然是儲備貨幣, 從未改變. 各大發達國家的黃金儲備不少, 以2010年9月數字計, 美國8133噸, 德國3402噸, 意大利2451噸, 法國2435噸, 中國1054噸..., 雖然各國已不再行金本位制和金匯兌本位制, 但經濟強國發行貨幣, 仍然以其龐大的黃金儲備作後盾. |
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46. 回45樓 2011-07-06 22:27:04 |
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美國負債超過14萬億美元，但黃金儲備是超過8千頓，仍是全球之最。若世界重回金本位制度，則最大得益者美國也;反觀中國官方儲備仍然封建守舊，被＂十年黃金變爛銅＂此等思想蒙蔽，甚至有央行行長發表看淡黃金前景的演說，此其一原因中國永遠不會成為世界性發行貨幣的大哥。另外，不論美國增債後違約，加息後再派債息也好，均可被視為重復貨幣再彭脹的政策，而就算美債違約後破產，美國仍有黃金可以分派予債權國，不過到時黃金已可能超過5千美元一安士，1萬美元也不是痴人說夢。綜觀以上多種因素，中國人對比起美國人的眼光及控場仍遠有不及，莫講十年，就算二十年也未可威脅美國的地位。 註：美帝官方數字有七支巡洋艦隊，實際共有九支，可以任何時候攻擊世界任何地區。這亦是中共十年內不可能做到的。 |
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47. 雲在青天水在瓶 2011-07-09 13:00:49 |
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在黃金和石油儲備問題上, 中國的智囊的確犯了錯. 但持有美元外匯儲備, 仍是較為合理的選擇. 黃金儲備是貨幣發行的基礎. 外匯作為外國貨幣, 同樣由外國持所有的黃金為基礎, 所以, 持有外匯就等於間接持有外國央行的黃金儲備. 這樣做的好處是本國不必儲備太多的黃金, 因而可以減少儲備黃金的成本; 而所持有的外匯, 通常大部份是外國的國債, 可收息, 有一定的回報. 這也可以沖銷部份外匯儲備的成本. 當然, 匯兌風險存在. 如果重回金本位, 美國將成為黃金流失最大的國家, 而最大的得益者將是中國. 中國現持有外匯儲備30000億美元, 以現在金價約為1500美元計, 一噸黃金值5290萬美元, 即中國的外儲可買5.67萬噸黃金. 只要沒有限制, 中國可在一瞬間席捲美國的全部黃金. |
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48. 陈增涛复 2011-07-10 01:12:30 |
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“云”先生的“黃金儲備是貨幣發行的基礎。 外匯作為外國貨幣, 同樣由外國持所有的黃金為基礎, 所以, 持有外匯就等於間接持有外國央行的黃金儲備。”可说是大错特错。只有在金本位的体制下黄金是货币发行的基础。金本位流行于第一次世界大战前后，但经过始于二九年的大萧条，欧美列国货币相对黄金的贬值，布雷顿森林协议决定各国货币与美元挂钩，美元与黄金挂钩，也就是一盎司黄金价格固定为35美元的美元本位体系。但早于一九七一年，美国单边停止了美元兑换黄金，从此正式宣布终止黄金作为货币储备。黄金和基础货币的发行再也没有任何的关系。今天美联储的QE1, QE2,没有任何的黄金作为它扩张资产负债表的基础。由于不再和黄金挂钩，我们不再有权利拿三十五美元向美联储兑现一盎司的黄金，“持有外匯就等於間接持有外國央行的黃金儲備”是非常错误的结论。由于持有黄金不单止有费用，也没有任何的利息收入，在正常的情况下，央行把黄金作为储备是非常愚蠢的行为。比如说，如果以美元历史平均利息5%算，持有美元十二年翻一番， 而黄金如果没有升值还要给费用。而黄金除了做首饰的商业用途，和它在历史中作为权利的象征之外，别无他用。只有在非常时期，如战争，央行持有黄金可能有一定的国家安全和社会心理意义。今天我们已经步入信用时代，只要政治经济稳定，有一个有信用的政权，将来的货币只不过是数字会计而已。当然，当政权信用破产，好像美联储今天的所作所为，让一些金融界人士趁机炒作黄金。如果迷信把黄金作为货币，是海市蜃楼。 另美国德国法国持有比较高的黄金储备，各有历史因由。美国单边停止美元兑换黄金之举，其实是违约。而今天美国虽开动印钞机，中国却视而不见，何也？无非每天养活中国十三亿人口比是否拿到不停贬值的美钞更重要。做一个守黄金的奴才是没有任何意义的。 |
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49. 雲在青天水在瓶 2011-07-11 12:25:08 |
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金本位取消, 是人盡皆知的. 我所說的 "黃金儲備是貨幣發行的基礎", 指的是宏觀方面, 貨幣發行不可恣意妄為, 必須有一定的黃金儲備為後盾, 而不是指每發行一元貨幣, 就要有固定比例的黃金作 "枷鎖". 這一點, 也可從前面所提到的幾大經濟國的黃金儲備量得到印證. 美國的黃金儲備第一, 是第二位的2.4倍, 是第三第四位的3.3倍. 毫無疑問, 這對保持和穩固美元的一哥地位起了不可忽視的重要作用. "在正常的情况下，央行把黄金作为储备是非常愚蠢的行为", 這一句可圈可點, 假如遇上非正常情況, 如97年的亞洲金融風暴, 這種 "愚蠢行為" 就是救生船, 就是沙漠的綠洲. 所以, 持有黃金儲備所產的成本和費用, 可視為發行貨幣的保險費, 保險的大小, 須由各國政府依據國家的經濟情況作出選擇, 選擇錯誤將會付出重大代價. 中國在過去30年因為經濟發展的需要, 對黃金儲備不太重視. 得益於人民幣不可自由兌換, 中國避過了亞洲金融風暴的威脅. 隨著人民幣國際化進程的開展, 增加黃金儲備在外匯儲備中的比重, 已成為日趨重要的舉措. 因此, 我們看到, 中國的黃金儲備2010年已達1054噸, 比對上一次公布2003年約600噸, 大幅增加75%. 黃金儲備, 不是為了滿足 "守金奴" 的虛榮心, 而是抵禦金融風險的必要手段. 因此, 黃金本質上還是貨幣. |
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50. 無奈 2011-07-19 18:08:03 |
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毛澤東說，槍桿子裡面出政權。美元的地位很大程度上與其大炮有很大的關係，否則，她存有的黃金和中東國家存有的石油並無太大的不同，但今天誰在主宰世界？為什麼美國多年來都在東征西討？因此，美元的地位與其軍事政治地位掛勾。從西方世界禁止向中國出售高科技一事可以印證這一點。無論出多少個QE，美國都冇有怕！ |
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