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沒考慮物業循環周期，預測樓市沒多大意義

(原文發表於2018年2月26日)

花旗銀行說，今年樓價最少升5%；兩間地產代理大行的高管分別說今年樓價升5%至10%及10%。

未來一年樓價會升5%至10%，那第二年呢？樓價還會升嗎？不升，會調頭跌嗎？花旗銀行及地產代理大行高管沒提供任何後續線索或答案。

祇曉得提供過份簡單數據、理由甚至沒提供數據、理由就預測未來一兩年樓價升多少跌多少而迴避預測更長期的樓價走勢的地產評論，價值不大。

經濟有循環周期，物業亦然，衰退、蕭條、復甦、繁榮，周而復始，循環不息。物業周期的衰退、蕭條，一般歷時三、四年，復甦、繁榮，一般歷時五、六年。自2003年以來，今次的復甦繁榮期已逾14年，歷時之久遠超一般，特別是當樓價此刻已升至極其偏高的水平，目前的樓市是處於四階段中哪一階段？如果它是處於繁榮期，是繁榮期初階問題不大，但如果是繁榮期的尾聲，你還入市，豈不是把自己置諸危牆之下？這次的繁榮期，還可以持續多久？證諸本港過往60年的地產發展史，一個上升浪絕少超過13年，而今次迄今為期超逾14年的上升浪，無論看樓價還是時間，該是接近甚至已達摸頂了。

上述銀行及地產業界中人的預測完全沒有觸及上述那些十分重要的判斷。