比較滿意的文章選集（1231）

解讀花旗銀行的置業意向調查 (2)

(原文發表於2018年1月29日)

缺乏相應的購買力，需求不是有效需求

『受訪者當中，有8%認為現時「好有需要」買樓，推算約37萬人；其中尤其以21歲至29歲的受訪者最認為有需要。在21歲至29歲的已婚受訪者當中，只有15%在結婚時已擁有物業。』

調查沒有提到21歲至29歲在該37萬人中佔多少人或多少%，想來被訪者年齡多半是21歲至60歲的成人，假若21歲至29歲者佔這個區間的30%，那就有11.1萬人了。按調查的說法，37萬人認為現時「好有需要」買樓，「最認為有需要」的21歲至29歲的年青人有11.1萬人，這個37萬（特別是其中的11.1萬人）代表了很大很大的需求，但如果他們缺乏必要的購買力，這些需求不構成有效需求，不會在市場反映出來的，除非他們靠父幹，而父又擁有足夠的購買力。

未有在未來１２個月看淡樓市，不等於之後不看淡

『有55%受訪者預料樓價會在未來12個月上升，按年增11個百分點；認為樓價會下跌的受訪者則回落至11%，反映市民未有看淡樓價走勢。不過，75%受訪者希望未來12個月樓價下跌，而在擁有物業的受訪者中，62%期望樓價下跌，主要由於計劃再次置業、讓其他人能置業等因素。

調查顯示，21%受訪者有興趣置業，按季漲7個百分點。而認為現時是置業好時機的受訪者則回升至5%；而認為不是好時機的受訪者降至68%。』

8%代表37萬人，那21%就代表著97萬人都「有興趣置業」，潛在需求很大！地產發展商、炒家及想出貨的小業主可別高興得太早，這些「有興趣置業」的人，對購買物業的需求，遠遠不如「好有需要買樓者」，因為他們的需求是更加非有效需求，簡直可以置諸不理，真不明白花旗銀行的調查為何放入這麼一條問題（「有興趣置業嗎？」），是偽問題呀！

「有55%受訪者預料樓價會在未來12個月上升，按年增11個百分點；認為樓價會下跌的受訪者則回落至11%，反映市民未有看淡樓價走勢。」

在這點，調查數據祇反映大部份受訪者(55%)未有在未來一年看淡樓價走勢，但不能作出「反映市民未有（在一年後甚至長期）看淡樓價走勢」的結論。同樣道理，光問受訪者對未來12個月樓價的看法是偽問題（意義不大，甚至亳無意義），為何不同時問他們對未來二年、三年樓價的看法？為何不乾脆問既然預料樓價會在未來12個月上升，他們會現在就買樓嗎？這樣問題的答案才有市場參考價值！

～　 待續　～