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年輕世代的困境

(原文發表於2017年12月23日)

今年11月18日，信報社評這樣評論︰

『香港的情況比其他經濟體更是雪上加霜，以住屋這生活必需品為例，私人住宅樓價動輒近千萬元，未補地價居屋也要五六百萬元才有交易，年輕世代不少要「靠父幹」及上一代資助，包括長輩加按原來居所提供首期，才能「上車」。可對出身貧寒的年輕人而言，他們沒有「父幹」可以倚靠，儲蓄又追不上樓價升幅，莫說難圓置業夢，居住環境也因租金不斷上升而變差。這正是跨代貧窮的另一普遍現象。

若然香港既有大批長者長期活在貧窮線以下，又有大批年輕人面對跨代貧窮難以擺脫，這樣的「先進」社會能讓市民安居樂業嗎？』

讓樓價飆升到世界數一數二之高，與實際購買力差天共地，不論任何原因，香港特區歷屆政府都有不同程度的、脫不開的責任；大批長者長期生活在貧窮線以下，大批年輕人置不了蝸居，租不起樓，很難上位，上流更如鏡花水月，這樣的社會怨氣極重，市民不走上港獨之路，亦會踏上與建制(包括中央)對抗之途。苟長期如此，社會亂無日矣。

「靠父幹」上車，風險大

今年8月8日至22日期間，友邦退休金管理及信託有限公司（下稱AIA MPF）就港人退休生活進行調查，訪問了1010名18至65歲、擁有最少一個強積金賬戶的在職港人，當中481人為父母，529人為子女。AIA MPF從「清晰目標」、「理財知識」、「親友影響」及「信賴專業」4方面分析他們的退休準備，計出「退休商數」（RQ）平均錄得65分，高於55分的合格水平，但兩成六人RQ不合格，代表退休準備不足，平均須延遲13年退休，才能達致受訪者的理想退休生活。

調查發現，買樓是不少港人最大目標，83%受訪者認同供樓該當儲錢；84%認為「磚頭無敵」，只要有樓在手便無懼退休；85%甚至認同「祇求有樓，不問呎數」。

然而，本港私人住宅售價指數連升17個月，連續10個月「破頂」，今年以來樓價累升一成，年輕人單靠「苦幹」儲夠首期上車愈益困難，惟有靠「父幹」幫忙。68%受訪父母稱現今在港難免要助子女置業，一半父母認為較個人退休重要；亦有53%父母表示願加按自住物業幫子女「上車」。

從受訪父母提供的資料，他們平均的資助額約90萬元，最多1000萬元。AIA MPF以此推算，高達八成的父母退休儲備不足，若不想因此延遲退休，他們退休後的每月生活費，便平均要削減1.64萬元。

無獨有偶，金管局於9月下旬發表報告指出，部分年輕人置業的資金是來自父母加按物業，從家庭層面而言，他們抵禦收入衝擊的能力會較過往脆弱，尤其是置業能力較弱的買家。

金管局總裁陳德霖說：「父母幫子女（付）首期或供樓，這個是人之常情，尤其現時樓價相當高，很多年輕人工作不錯，都不可以這麼容易負擔。如果父母供滿樓，亦很可能已退休，他無一些日常收入，日後無論子女自己供或父母幫忙，確實要很小心考慮供款能力。」

陳德霖指出，從銀行體系穩定角度而言，若供滿的樓宇再按借首期，按揭成數不會太高，但要小心整體家庭的還款能力。他認為，現時利率不正常地超低，目前樓按息率約二厘多一些，但三十年期貸款非長期如此低息，當樓市下行周期，經濟亦可能逆轉，利率或會回升，現時的收入假設亦可能未必符合。他又指出，發展商提供的按揭貸款利率其實頗高，提醒市民置業時，須考慮償還能力。陳德霖特別提醒樓市過熱的風險仍然存在，這些家庭要衡量還款能力。現時的超低息環境極不正常(不會持久)，呼籲將自住物業再按，或加按的買家都要注意風險。

無論是AIA MPF的調查，還是陳德霖的金石良言，都是對「靠父幹」上車的兩代人(父母與子女)的暮鼓晨鐘，這些兩代人可別掉以輕心呀！