故舊之言，但不失時效(15)

計及循環周期，物業投資的得失才可一目了然

(原文發表於2018年2月27日)

買樓對許多人是一個十分重要的投資，應否現在或在未來短期買實在應該考慮全面及周詳一點，切戒祇看當前利以至短期利。

過往長期利好樓價的因素，例如土地房屋供不應求，超低利率，量貸寬鬆政策下的流動性過多，在土地房屋供應日漸增加、美息進入加息周期及美聯儲局取消量貸寬鬆貨幣政策和實施贖回國債的情況下，已經日漸湮滅，支撐樓市主要靠北水南下，但這個利好因素不可能令全世界最偏高(不計國內二、三個一線大城市)的香港樓價可以再長期抵拒地心吸力，樓市泡沫不大可能祇脹不爆，樓價祇升不跌。

如果你現在買樓，假設樓市可再升二、三年，樓價再升30%，然後見頂回落，進入下跌浪，我們且計算一下下述各種情況投資的得失：

1.  樓價在下跌浪中下調50%

            買入時樓價p，見頂價1.3p，下跌浪調整50%後，樓價

=1.3p(0.5)=0.65p

            投資虧了35%

2.  樓價在下跌浪中下調40%

               下跌浪後的樓價=1.3p(0.6)=0.78p

               投資虧了22%

3.  樓價在下跌浪中下調了30%

               下跌浪後的樓價=1.3p(0.7)=0.91p

               投資虧了9%

4.  樓價在下跌浪中下調了20%

               下跌浪後的樓價=1.3p(0.8)=1.04p

               投資賺了4%

如果你現時買樓，假設樓市可再升二、三年，樓價再升20%，然後見頂回落，進入下跌浪，我們且計算一下下述各種情況投資的得失：

1.  樓價在下跌浪中下調50%

            下跌浪後的樓價=1.2p(0.5)=0.6p

            投資虧了40%

2.  樓價在下跌浪中下調40%

            下跌浪後的樓價=1.2p(0.6)=0.72p

            投資虧了28%

3.  樓價在下跌浪中下調30%

            下跌浪後的樓價=1.2p(0.7)=0.84p

            投資虧了16%

4.  樓價在下跌浪中下調20%

            下跌浪後的樓價=1.2p(0.8)=0.96p

            投資虧了4%

綜合而言，現時買樓，投資日後得失取決於樓市泡沫爆破前的樓價升幅和下跌浪中的跌幅；泡沫爆破前的升幅愈大，下跌浪中的跌幅愈小，則投資獲利幅度愈大，或虧損幅度愈小；泡沫爆破前的升幅愈小，下跌浪中的跌幅愈大，則投資獲利幅度愈小，或虧損幅度愈大。

在樓市繁榮期末期的升幅，由於樓價已經極其極其偏高，可升的幅度有限，超過30%的機會極微。相反地，在樓市泡沫爆破後，下跌浪的跌幅少於30%的機會極小 ( 在過去60年，每個下跌浪的跌幅介乎40%至67%之間，上次1997年至2003年的下跌浪跌幅為67% )。換言之，現時買樓，在隨之而來的下跌浪中，投資虧損的機會高和幅度大，極不化算！

~~ 待續 ~~