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重大利淡因素多，偏高樓價難以長期持續(1)

(原文發表於2021年3月3日)

 地產代理大行A的老闆近期說 ：

「樓價今年會升5%」

地產代理大行B的高管說：

「今年整體樓價會升10%」

知名地產發展商高管說：「供不應求，今年樓價升5%至10%」

明年樓價會怎樣，繼續升還是轉跌？沒有說明。

上述評論者在他們的評論中全都迴避明確指出樓市仍處於上升軌還是進入下降軌。這種缺乏理據和深度分析的測市，容易流於片面、粗率，我特別要指出的是，香港樓市目前遭遇的重大利淡因素空前多，樓價存在許多隱憂，舉其犖犖大者：

1. 經濟有循環周期，樓市亦然，衰退、蕭條、復甦、繁榮，周而復始，循環不息。

樓市周期的衰退、蕭條，兩個階段構成下跌浪，一般歷時三、四年；復甦、繁榮，兩個階段構成上升浪，一般歷時五、六年；1985年5月開始的上一個上升浪，終結於1997年10月，歷時超過12年，而上一個下跌浪由1997年10月迄2003年8月，歷時接近6年；今次的上升浪，由2003年9月起至今，已超過17年。如果你認為這個上升浪餘勢未盡，它還可以升多久？畢竟它是空前未有長期，按照香港地產的發展規律接近終結應該為期不遠(在個人看來，這個上升浪其實在2018年8月左右已終結，今年1月的小陽春不外是一個小反彈)；

2. 最近三、四年的中美貿易戰本質上是美國意欲打遏中國，使它永遠成不了全球老大，美國最怕的是已崛起的中國侵食甚至取代它的世界霸主地位，因此有意趁中國在科技及武備上未趕上它前先下手為強出手遏制之。明乎此，大家就知道中美貿易戰其實是所有領域的全面戰爭(大規模軍事戰爭除外)，而這場戰爭不會三、五年就了結，更不會因立場較溫和的美國新總統拜登上台就了結，說不定會拖延十至二十年，直至中國已強大到美國再也不能遏制它成為世界第一強國。

這場針對中國的全面戰爭，影響較量貸寬鬆下的金融海嘯不知利害多少倍，中國經濟遭受相當嚴重打擊在所難免，美國傷人必自傷，它的經濟同樣會滑坡，香港經濟與中美的息息相關，兩面夾擊下，香港一切資產價格勢將大受打擊，日後大幅下調似乎無可避免；

3. 2019年黑衣暴亂活動的後遺

2019年6月至年底香港發生「修例風波」，反中亂港勢力公然鼓吹「港獨」、「自決」、「公投」等主張，從事破壞國家統一、分裂國家的活動，公然侮辱、污損國旗國徽，煽動港人反中反共，圍攻中央駐港機構，歧視和排擠內地在港人員，惡意毆打甚至放火燒不同政治立場的市民，蓄意破壞香港社會秩序，暴力對抗警方執法，毀損公共設施、財物和商店，縱火及堵路，癱瘓政府管治和立法會運作。

暴亂不但帶來巨大的經濟損失，還造成香港社會的大撕裂、中港及其人民的撕裂；

4. 新型肺炎病毒疫症

疫症已持續超過一年，還不知道何時終結，它給香港帶來的經濟損失數以千億元計，對香港的經濟發展生態影響深遠；

5. 港區國安法的實施

黑衣暴亂最終導致港區國安法的制定和實施，港區國安法的制定表明中央決心不惜一切維護國家安全及確保香港穩定，它的後果陸逐顯現：

a. 中央對香港政策進一步收緊了；

b. 中國不惜和美、歐、澳等西方國家反目，美國已經撒消香港的最惠國待遇，美國並將十多名香港及中國涉港高官列入被制裁之列，顯示美、港亦反目，美國不再視香港為一個友好的國際城市，而僅視它為一個中國城市；

c. 秋後算賬，拘捕及起訴大批涉嫌鼓吹及參與暴動及違反國安法的泛民議員和政團頭頭，特別是幕後大黑手之一的黎智英；

d. 客觀上禁制泛民在政界甚至街頭運動的發展，使他們再無立足之地；

e. 整頓公務員隊伍、司法機構、公立醫院，教育院校和教育機構，肅清黃營元素。

~ 待續 ~