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難看難看，現時的樓市其實易看(4)

(原文發表於2019年7月25日)

回顧各類型住宅單位的表現，這幾年可謂「愈細愈升」，其中面積432方呎或以下的小型單位，就充當升市火車頭，每年累積升幅平均10%至15%，表現冠絕各類型的物業，一改以往由豪宅主導大市的局面。

在租金升幅追不上樓價的步伐下，私人住宅的租金回報率持續處於低水平。最高回報率的單位，仍然屬於面積小於432方呎細單位，但租金回報僅得三厘，可謂近年的低位。

豪宅代表著Smart Money，細價樓代表著愚昧群眾，Smart Money裹足不前甚至蝕讓變現，愚昧群眾還勇字當頭，一往無前，那意味著甚麼？大家認真值得思量。

「狼來了」源於童話故事，牧羊童因為一再謊報狼來了來作弄村民，最終喪失了村民的信任。狼最後真的來了，一下子闖進了羊群，牧羊童害怕極了，拚命地向村民們喊「狼來了！狼來了！快救命呀！狼真的來了！」

村民們聽到他的喊聲，以為他又說謊，大家都不理睬他，沒有人去幫他，結果牧羊童的許多羊都被狼咬死了。

仍在入市搶樓的用家及投資者可曾想到，狼始終真的會來，如果過去六、七年陳德霖、張炳良、陳茂波、曾俊華、梁振英、張建宗及陳帆「輪流苦口婆心提醒市民樓市有泡沫及隨時爆破」形同狼真的來了之前的牧羊童，以目前的樓價及眾多不利樓市的內外政經因素，狼真的隨時會來的機會愈來愈高，你不信而疏於防範，許多羊會被狼咬死。

這六、七年以來，我與上述高官亦是同路人，一再預警香港樓價已偏高，物業應賣而不是買。為何我們的預警一再不兌現？在此，我想引用凱恩斯一則名言來解釋：「市場偏離理性的時間，可能遠遠較你想像的長」。凱恩斯又說：「當音樂停止時，手中別拿著別人傳給你的股票」。

我相信，一眾高官和我分析所得的趨勢和結論是對的，祇是兌現時間不對。市場上的搶樓者，不要因為預警未立刻或很快兌現，就對正確的趨勢預測和結論嗤之以鼻。否則，會吃狼隨時真的來了的大虧！

～　完　～