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增加供應及遏抑需求，一定要雙管齊下

(原文發表於2018年6月26日)

要解決市民購房的問題，大家的焦點都放在增加土地和房屋的供應，但香港目前以至可見的將來沒有條件將土地和房屋的供應增加到可滿足需求的地步，遑論增加到供過於求了。

根據2015年運輸及房屋局有關房屋的資料，香港住宅單位的數目約267萬個，其中118萬是公營房屋單位，大約79萬公屋和39萬居屋。私人永久性房屋單位為149萬，其中至少有110萬為私人房屋，其餘的是其他類型房屋，如別墅、新型村屋、磚石蓋的建築物，以及已經補地價可以在公開市場買賣的資助單位。

香港2016年的總戶數大約是250萬戶，2015年全港房屋單住總數約267萬，加上1.46萬個私樓落成量，戶映全港單位比起全港總戶數要多出約18萬間。總括來說，香港的公屋和居屋單位數量，分別比戶數多了約1.8萬和2.1萬個。至於私人房屋單位，則多了14.7萬個以上，多出來的，可以簡單歸納為空置單位或投資單位。

從運輸及房屋局的房屋資料去看，房屋供應是足夠滿足自住需求的，供不應求主要是因為投資需求。

香港是一個國際性城市，房屋的投資需求，可以來自本地，可以來自外地。二十年前，所謂外地主要指東南亞，但最近十多二十年，主要來自中國內地。中國崛起後，有錢的人幾何級數地增加，13億人中若有千份之一的內地人有興趣及有錢南下到香港買樓，那已經意味著1,300,000個需求，香港的土地增加，怎可以同時滿足這麼龐大的外來需求和本身需求？

由於恐懼住宅用地及單位供不應求，更恐懼（更貼切的說法，是迷信）樓價祇升不跌，市民（尤其是年青一輩）紛紛盲目入市；自住不需要但投資有需要的固然入市，現在甚至在未來一兩年不需要的，現在亦急急入市；二三年後結緍自組小家庭才需要的，現在提早購買，沒錢入市的就靠父幹。如是這般，不是買來自住的需求就日益膨脹。

以香港目前的條件，土地、房屋的供求要平衡，一定要在遏抑需求那一手過硬。2010年以來，特區歷屆政府推出的辣招（主要作用就是為了遏抑需求）不可謂不多，但總是遏不住樓價。箇中原因？那其實很簡單，主要因為相對於強勁需求（主要是非自住性需求），遏抑力度不足。