一封信，兩個變天(1)
(原文發表於2018年6月9日)
我家居A大廈。
管理公司在3月初發出初步諮詢，詢問全體業主想在3月15日以後哪天舉行2018年週年大會。正式通告在3月30日發出，確定2018年4月14日下午將舉行業主週年大會。大會將會表決通過兩個重要決議：
1. 選出第二屆業主委員會委員，再從中選出業主委員會主席及秘書；
2. 於2018年6月1日起維持或取消屋苑專車服務。
3月28日晚，絕大部份A大廈的業主都從自己單位的信箱中收到一封署名「關注財務資源業主群組」的來信。
來信說：
『致A大廈業主：
業主大會將於四月十四日舉行，是次大會議題包括議決大廈的財務安排，及其引伸的專車去留決定。
應部份業主委託，希望於投票前提供財務分析，方便業主掌握全面資料，作出決定。
大廈於2012，2015，2018加了三次管理費，每次加幅約8-9%，但此舉仍未能應付日常開支，直致2017年12月，大廈累積虧損$680,062。
A大廈的管理費不低於豪宅管理市價。為何長期入不敷支？虧損金額不是幾千、不是幾萬，而是幾十萬！！於各項支出中，專車租賃便佔了六十多萬。
專車，是發展商售樓部於銷售初期用作接待買家之用，後來，未經咨詢，將其轉移到A大廈的日常開銷中。支出按年遞增，2018年專車預算開支為$637,728，即每戶每月負擔約$1,000。
為什麼要於此時決定專車去留呢？
A大廈已落成10年，部份公眾設已老化耗損，為保大廈價值，維修保養無可避免。維修費可從兩個途徑籌集：
1.由費理費盈餘中撥備作維修基金
2.每戶業主另付費籌集
以目前及可見未來的負數開支，工程費只能由業主另付方式籌集。
於2018年增加的9%管理費，剛可勉強應付本年度的專車開銷，不可抵消長期累積的虧損。如需維修，業主須籌集維修費約$30,000(見附列的「財政概要」)。
若可取消專車，大廈的收支賬即可轉虧為盈，並足以支付「財政概要」中的維修保養，業主無須另付籌集。
專車並不是大廈之財產，亦非大廈公契內列出之共用設施，以每戶每月承擔約$1,000用7次的效益來說，每程成本達$143，專車是否值保留？
去年成立業委會的主要目的，是為有效監督管理公司，提昇物業價值，未雨綢繆，對巳屆十年樓齡的A大廈，大小維修確實無可避免。這些都需要財務支持。
懇請業主踴躍出席14/4大會，為自己的物業作最明智的財務安排。
關注財務資源業主群組上
2018年3月28日
財政概要~保留與取消專車
2018年收支預算(增加9%管理費後)
保留專車 暫停專車
收入 $7,877,388 $7,877,388
支出 $7,584,463 $6,886,735
盈餘/(虧損) $226,925 $924,653
承前2017年度累計虧損($680,062)，再按每年通漲2.5%，(大致符合管理公司過往增加管理費模式，約每三年增8~9%)即可推算其後四年之累計盈餘/(虧損)
保留專車 暫停專車
2018 ($453,137) $244,592
2019 ($396,323) $1,015,076
2020 ($513,874) $1,627,538
2021 ($810,148) $2,078,027
選擇一：
保留專車~~到2020年底，累計虧損為$513,874。屆時，還需要再面對加管理費的壓力，以應付日常開支。其間，每戶業主需另籌集約$30,000(見下)，以作大廈維修之用。
選擇二
取消專車~~到2020年，累計盈餘為$1,627,538。此可撥作大廈維修之用。而各業戶毋須另籌資金。
大廈維修支出預算
未兩、三年，大廈維修預計支出：
1. 大堂維修天花、牆身、柱身裂紋$400K
2. 2樓3樓停車場牆身油漆$125K
3. 3樓停車場地台$290K
4. 地下及8樓戶外地墊$360K
5. 更換大堂分體冷氣機$225K
6. 提升停車場管理系統$180K
7. 租用吊船維修外牆$600K共約$2,180,000
按業權份數，各戶攤分數為：
A單位~$32,XXX
B單位 ~$28,XXX
特色戶$54,000~$58,000』
～ 待續 ～
