故舊之言，但不失時效（20）

一勞永逸解決香港建屋土地不足的絕世好方案(1)

(原文發表於2019年1月25日)

規劃署前助理署長伍華強於2018年9月11日及12日於信報發表的兩篇文章，提出一個終極解決建屋土地不足的方案。我將伍先生的文章節錄並加以一些短評： 

『眾所周知，新界面積大，屬單一業權的農地，擁有者主要是香港數大地產商。但過去經驗告訴我們，很多建在農地上的大型屋苑本來也沒有基建，只要面積夠大，要起基建易如反掌，其成本相對整個項目乃微不足道。事實上，國外如英國一向要求，若發展商在政府規劃藍圖外以野貓式發展，就要自資興建基建。除規劃批准制度外，還有特別條例管制設施的提供。 

香港私人住宅發展有一特色，就是由規劃批准到完工的時間很長（現在興建中的項目，很多是20多年前已獲規劃批准）。這主要是地產商「拖工」，要配合公司的商業運作，包括售樓目標、業務規劃、市場供應量等，以免影響節節上升的樓價。這是一種價格操控的伎倆。 

地產商現在手上的農地並非「閒置」，而是地產商的「土地儲備」。這對他們的業務、商業運作的短中長期的持續發展，以及股價都非常重要。商業邏輯就是利益最大化，管理層照顧的是商業運作和股價，而非公眾利益。 

因此，「公私合營」是不會有效及快速地釋放私人土地儲備，大量增加公私營房屋的。「公私合營」的結果，只會是政府被人牽住鼻子走，亦令地產商在發展時間表、選址、公私房屋比例、補地價、政府須承擔的基建等議題上，有更多議價能力。政府聲言要避免「官商勾結」，然而設置「公私合營」，正是官商勾結制度化，令管治道德更差劣！』 

『這主要是地產商「拖工」……這是一種價格操控的技倆。』，『地產商現在手上的農地並非「閒置」，而是地產商的「土地儲備」。這對他們的業務、商業運作的短中長期的持續發展，以及股價都非常重要。商業邏輯就是利益最大化，管理層照顧的是商業運作和股價，而非公眾利益。』及『政府聲言要避免「官商勾結」，然而設置「公私合營」，正是官商勾結制度化，令管治道德更差劣！』

伍先生上述的論述都是鞭辟入裡的洞察！

『地產商目前手上的新界農地，相信是八十年代初期開始收購，位處於當時已訂定的新市鎮邊界以外。直到現在，政府的新界發展，主要集中在新市鎮內。政府一向有非常清晰和一貫的政策，是以《收回官地條例》（後改稱《收回土地條例》）把發展藍圖內的農地收回發展，向地主以農地價格作出賠償（現金或換地權益書制度），然後平整土地、興建基建，再按規劃藍圖的設計配置或出售土地。

只要收回土地是為了「公共用途」（public purpose），就可以引用《收回官地條例》。誰能決定什麼的收地是「公共用途」呢？以往由港督跟行政局決定便可以了；條例亦容許收回的土地可再次拍賣，或以私人合約批租。 

或許有人質疑，當年的做法，是否代表英國人不尊重私有產權？非也！相信英國政府當年考慮到，若把發展權留給原來的地主，時間性會變得非常不確定；而由於適時及全面落實規劃藍圖是回應社會需要，牽涉重大公眾利益，因此發展計劃的執行比農地業權更重要。這做法跟英國發展新市鎮時的做法是一樣的。 

《收回土地條例》亦經得起法律挑戰。1991年，原告人認為港督跟行政局收回土地後，再把土地拍賣作商住用途，並非一種「公共用途」。結果，高等法院判政府勝訴（Chan Lau Fong and Others vs AG案）。』 

『只要收回土地是為了「公共用途」（public purpose），就可以引用《收回官地條例》。誰能決定什麼的收地是「公共用途」呢？以往由港督跟行政局決定便可以了。』，政策以前可以這麼簡單處理便推行，現在及日後呢？現在及日後由特首及行政會議決定便可以了！不用左諮詢，右諮詢，更不用交立法會立法通過。 

每當有提議要求政府引用《收回土地條例》收回閒置農地作發展屋地之用，既得利益者或不明事理之人就動輒將提議定罪為「不尊重私有產權」。伍先生指出，「由於適時及全面落實規劃藍圖是回應社會需要，牽涉重大公眾利益，因此發展計劃的執行比農地業權更重要。」

沒有較這些看法對有關法例的理解更正確的了。 

~~~待續~~~