當地產代理於業主委託書附加了「業主/賣方同意代理可按放盤租金/售價的20%上下限幅度作出建議還價刊登廣告」的條文(以下稱“建議還價條文”)後，據聞絕大多數業主/賣家眉頭不皺一下就簽了。果如此，我相信此等業主應該同樣眉頭不皺一下就接受「業主/賣方同意代理可按放盤租金/售價的20%上下幅度刊登廣告」。
業主肯接受上述條文令我十分驚訝。
地產代理久為人所詬病的作為之一，就是擅自拉低物業的價格來吸客，有客在手然後以買家的超低還價來與業主討價還價。業主不肯不要緊，介紹買家其他單位好了，總有一個單位是買家可能合意的。與眾多行家的激烈競爭中，有客在手是首要的制勝之道，而要有客最省時省力的方法莫過於靠筍盤吸客，筍盤不常有，唯有人為製造，虛假廣告由之而生。
虛假廣告損害買賣雙方利益，有見及此，地產代理監管局制定了《常規規例》第9(2)條，規定地產代理在發出住宅物業廣告前，必須取得有關物業業主的書面同意，並按業主指示的放盤價刊登廣告。《常規條例》第9(3)條又規定，地產代理不得以有別於業主所指示的價格或租金宣傳有關住宅物業。通告02-05(CR)更清楚地提醒地產代理，如刊登未經業主指示的價格，便是違反第9(3)條規定。即使刊登了業主指示的價格，但在同一廣告內列出其他未經業主指示或同意的價格，不論是以「可試價」、「建議還價」、「成交價」或以任何名目計算的金額，亦屬違規。
業主於委託書認可“建議還價條文”，無形中將監管局置於地產代理頭上的達摩克里斯劍撒去，地產代理可以名正言順地在放盤價20%下限內刊登任何建議還價，縱使這個建議還價遠遠低於業主當時肯接受的放盤價。一般人對相對數字(百分比)的敏感往往低於絕對數字，上述條文最大限度可容許地產代理在廣告上的縱橫捭闔，用具體數字來說明最能使人一目了然。假設業主的放盤價是1,000萬，地產代理完全可以這樣刊登廣告：
「 愉景灣
1,368呎花園洋房
1,000萬
建議還價800萬 」
以低於業主放盤價200萬來吸客看廣告所涉單位或其他單位。明明是虛假廣告，但由於經紀取得免死金牌，監管局儘管怒火中燒，一時亦莫奈經紀何！
「業主/賣方同意代理可按放盤租金/售價的20%上下幅度刊登廣告」的條文(以下稱“放盤價20%上下幅度條文”)就更厲害，業主認可後，上述廣告大可變成：
「 愉景灣
1,368呎花園洋房
800萬 」
放盤價就由業主真正所要的1,000萬變成業主不願接受的800萬，但業主奈不了經紀何，因為認可上述條文等於同意將放盤價訂於800萬至1,200萬之間。
無論是建議還價還是放盤價，經紀未必立刻就刊登最低價，但理論上他完全可以合法地這樣做。在市場的高度競爭中，經紀們最終必然爭相以更低價來吸客,世間上有多少人能有權不用？
「20%上下幅度」威力無窮，如果說撰寫及生搬硬套“建議還價條文”的地產代理思考能力有問題，認可此條文的業主思考能力就更甚！
“放盤價20%上下幅度條文”雖然可使經紀擁有真正的護身符，但經紀良莠不齊，最終一定有人同樣濫用大幅減價權而損害業主甚至買家的利益，導致雙方關係的惡化和監管局出面干預。
經紀可以憑三吋不爛之舌遊說某些業主簽署不利於他們的協議於一時，但不能遊說所有業主於永遠。不公平不公正的條文最終必然很快就遭人唾罵遺棄，雙贏之道是條文的公平化及合理化。放盤價20%上下幅度實在太大了，個人認為5%上下幅度比較合理，既可保障經紀行事的方便，又可免除業主擔心經紀大幅減(放盤)價。但縱使這樣，經紀仍得非常自律，5%是一個相當可觀的幅度，有足夠的誘因令經紀走上歪路。
如果業主連5%上下幅度也不肯接受，每遇放盤價變動，經紀大可代業主起草一條簡單書面指示，指示經紀由某年某月某日起將放盤價改為多少，業主委託書其他條件不變。這條指示其實是業主委託書的補充協議，業主簽妥交回便成。
十家八家公司同時為業主找客是很平常一回事，每遇放盤價變動就齊齊要求業主簽回書面指示，這對業主馬上構成壓力。萬一業主嫌麻煩，經紀可請求他們成立自己網頁，透過網頁書面通知所有地產代理現時最新放盤價，以統一簡單的指示來代替大量分散繁複的指示，節省彼此的時間和精神。
