退休銀行大班的樓市預警：《地產從此步入地獄之門》(1)
(原文發表於2017年1月11日)
滙豐前華人大班、滙豐銀行前副總經理劉智傑在Facebook撰寫《地產從此步入地獄之門》一文，認為本港樓市已步入「地獄之門」，將在12個月至18個月內隨時「爆煲」，屆時恐會像上世紀九十年代日本般，經過了二三十年仍一潭死水，呼籲港人要盡早做好準備。
以下是他的文章節錄：
1. 經濟帶動，通脹回歸，加息步伐加快
本來美國在12月加息之後，市場一直等待1月中聯儲局會議紀錄，希望找出一點端倪。而市場在這期間，債市已明顯反映，利率加與不加，已不是耶倫可以控制，加息祇是遲早的事。因為2年債券收益超越1.2%，10年更達2.6%，利息上升加快。
美聯儲12月中的會議紀錄顯示，差不多全部議員都認為通脹在今年內會加劇，加上新總統的財政擴張政策，令加息的步伐更快。本月6日晩剛宣布的就業人數，更加強耶倫加息信心，立刻反映在債市及黃金市場上，但加息令美元滙率更強，從而影響美國經濟發展，到頭來令美國經濟倒退，那是後話。
於前兩三天內，倫敦銀行美元同業拆息（Libor）3個月期升破1%，是8年新高，市場已反映資金需求近況，全球利息向上再不是美國是否加息的問題。港人如果採用美元及浮動利率作為樓按的，利息支出已經隨著Libor上升而加重。
不得不一提的是，關於歐洲方面，歐洲製造業12月增長是2011年4月最快，德國PMI製造業12月指數升至55.6，自2014年1月最高，而意大利也升至53.2，反映歐元區經濟持續復甦，帶動通脹。歐元地區本來是全球經濟最弱的地區，12月的通脹按年增長1.1%，自2013年以來最快，11月增加祇有0.6%。德國尤其超乎想像，升1.7%。通脹一來，歐央行不得不去面對而加息。
2. 大陸管制資金外流
最新措施個人每年仍可換取5萬元人民幣的外幣，但要明確表示用途，更指定不得用作境外買房，證券投資，購買人壽保險和投資保險產品等等，令大陸資金來港斷裂，內地發展商積極來港搶地，如投地資金未能到位，清付投地款項，在港又籌不到資金，那會引爆樓市，令場面不可收拾。
內地有關部門，亦指定各大銀行，收緊企業向外轉移資金作海外投資，加緊查察銀行跨境交易。另有消息指國企要把外匯全部上繳人民銀行結匯。所有這些措施，會大幅收緊來港資金，進一步抽高銀行同業市場拆息。
3. 全球資金問題
在這八年貨幣寛鬆、零息環境下，發債數量大升。根據彭博報道，全球債務，以萬億美元計債務今年到期要再融資，當中美國有3.6萬億美元，要付出利息2,370億美元，中國有5,880億美元，利息120億美元，而日本則有1.84萬億美元，利息750億美元。（所以我一直關注的，不是中國債務問題，而是美國的龐大債務，錢從何來是個大問題！）債務問題將會是資產市場爆破的最大真正的黑天鵝事件！
全球債券在12月底Q4，根據巴克萊世界債券指數，已損失慘重，下跌超過7%。但歐元國債，負利率已到極限水平，因為歐央行可以購買的，是指定類別的債券，令到負利率達到以年息計為-5%，使債市變成一個隨時爆炸的計時炸彈！
如果全球中央銀行收緊寛鬆政策回歸正常如所說，那來資金為這些債務再融資，各方為了爭取資金再融資，不得不大幅增加利息，做成未可預料的後果。
4. 香港樓價飇升，不知不覺已經有16年之久，曾蔭權任內8年，扣押土地不放，加上美國自2008年開始寛鬆及零息政策，更逢內地放寬人流資金到港，買樓投資，時勢做英雄，令樓價非理性上升。
雖然上升期很長，但並非因為經濟增長，個人收入大增，或人口爆升需求增加所做成。這一連串偶發性事件做成的大升，會再重複或繼續的機率有多少？故此，時勢可能是做成這十幾年上升的主因，如今這些因素消失，樓市會怎樣！
經過上述分析，劉智傑先生認為：
「樓價已有結構性改變，政府政策，人口老化，收入減少，經濟放緩，如加上港元枯渴，通脹加劇，利息飇升，更而美國新政府上台，貿易保護主義抬頭，中美衝突，一觸即發，已改變了樓市的大環境。日本多年前樓價上升到泡沫水平，爆破後日本過了二、三十年，經濟還是一潭死水，樓價還在低位徘徊，是香港樓市最佳的樣板。大家有投資的要有適當的部署，這個浪甚麼時候到，當然沒人清楚，相信在12個月至18個月期內，隨時會爆發，到時處理，為時已晚。」
- 待續 -
