三、四月無論是新盤還是二手樓，都呈現過往年餘難得一見的小陽春，不僅成交量較一、二月份百呎竿頭更進一步，豪宅售價屢破新高，更重要的是，從100萬元以下的居屋、舊樓，以至五、六百萬元的中型住宅單位，成交量均有突破，顯示買家及投資者全面入市。要準確知道三、四月份市場成交資料，還要等待土地註冊署於五、六月發表的住宅樓宇買賣合約登記數字，但作為初步觀察，從中原地產自己在三月的成交數據亦可看出一些端倪，因為它約佔有30%市場份額，可算是市場的縮影。中原地產在三月的住宅樓宇成交宗數，買賣有2,256宗，較二月增加78%，租賃有1,148宗，較二月增加69%，我迄今仍未取得中原地產在四月的住宅樓宇成交量數據，無從評論，但觀乎市場整體表現，當較三月有過之而無不及。
今次小陽春由豪宅帶動。作為投資，現時究竟豪宅好，還是中小型住宅？相信許多人會不假思索說，豪宅好！我有小小不同看法：豪宅價格，非常昂貴，大廈單位動輒呎價$15,000以上，極高層海景大單位呎價更高達二萬元以上，山頂及南區的花園洋房，呎價隨時超過二、三萬元，但買入後拿來出租，立時面對二個問題，一則租金回報率很低，不外二、三厘，二則不容易尋找租客，空置半年以上等閒事。西九龍君臨天下一個2,800餘呎極高層望海大單位，04年年底買回來的價錢超過6,700萬元，二年來，祇可每月收租10萬元，全包，年回報率僅1.8%，這種情況，新興豪宅特別普遍。一個三千萬元 (2,000呎左右) 的豪宅，要有三厘回報，月租金至少要八萬元，能付得起這個租金的高級打工仔，年薪非三百萬不可，但這種打工仔皇帝數量十分有限是一個不爭的事實。當你考慮到本地的打工仔皇帝喜歡買樓多過租樓，租客因而往往局限於海外高級行政大員，你就明白為甚麼尋找豪宅租客大不易了。價格這麼昂貴，租金回報率這麼低，雖然供應少，但需求亦小，豪宅這個大笨象價格要再大幅飆升，絕非容易！
中小型住宅方面，平均呎價由$2,000至$6,000，視地點、新舊、設施、景觀及用料而定，與豪宅比較，價格簡直是小巫見大巫。供應固然多，甚至過多，但需求亦大，儘管未來樓價升幅可能不大 (已經很昂貴的豪宅樓價又何嘗會升幅大呢？) ，但勝在萬一有事，脫手起碼較易，而樓價下調的風險較少。說實在話，小型住宅細細粒容易食，樓價其實較易飆升，以沙田第一城第一至第三期的395呎單位為例，去年12月時，低層的不外120萬左右，但最近普遍已升至130萬，平均升幅約有8.3%；銀禧花園在去年同期，第1座623呎向山十餘樓單位不外132萬左右，最近已升至145萬，升幅約為10%。
更重要的是，中小型住宅出租以本地客為主要對象，本地客相對較多，而出租的中小型住宅供應相對較少，要取得4.5至6%回報率不難，出租亦較易。各方面比較之下，個人認為投資中小型住宅似乎更合算！
我觀察近三年的樓市和樓價發展規律，發覺每次旺市旺價往往祇能維持二、三個月，全年的樓價升幅往往就在期間消耗殆盡，其餘時間不是旺市靜價，就是靜市靜價。過去年餘，基本上是靜市靜價，最近四個月，大體上是旺市靜價，如果上述規律不變，接踵而來的，應該是旺市旺價了，業主及買家實宜好好利用這個規律作適當部署。
