看好看淡短中期樓價，爭論再起(3)
(原文發表於2016年7月30日)
對近期樓價的局部小幅反彈，市場上某些地產評論員亦持樂觀看法：
『中原指數已連續5個星期回升，距去年高位祇差12%，上周更屢現「反價」或「高市價」成交，相反「劈價盤」似已霎時消失（或被吸納）。』
『今年年初不論發展商、投資者或分析師都普遍看淡，預測全年有顯著跌幅，幅度約為15%至30%，就算較樂觀的「好友」亦估計最少再跌一成。不過至今半年結中場檢討，中原指數（129.44）較年初（134.41）僅微跌3.7%，而且按照近日成交走勢，短期內進一步向上的機會大於向下。
另據政府差餉物業估價署統計，私人住宅樓價指數在4月和5月連續回升，最新數據較年初祇微跌1.25%，差點持平。同時，被視為前瞻指標的租金指數同樣在5月回升，今年以來祇跌了2.8%。』
「根據反映香港二手樓價表現的中原城市領先指數，可見樓價自去年9月中見頂後，便開始反覆回落，累積最大跌幅約13.2%，這與筆者去年在樓市出現回落前預計樓價第一波跌幅介乎一成至一成半相若。不過，樓價回落至今年第一季末後，跌勢有喘定跡象。截至7月17日的數據，整體二手樓價已從今年低位反彈2.4%；分區指數的反彈幅度更介乎2.8%至5.0%不等。」
對於樓市指數連續兩個多月的回升和市場上出現的各樣推測，發展局局長陳茂波7月10日在他的《局長隨筆》中指出，自2012年10月政府推出雙辣招後，本港整體住宅成交量一直處於低水平，今年上半年更進一步減至約1.99萬宗。他認為，差餉物業估價署早前公布的住宅售價指數連續兩個月回升，屬滯後數據；而坊間地產代理的指數顯示，5及6月的住宅樓價按周祇是窄幅上落，最新公布的7月初指數仍與4月初相若，反駁樓市轉勢的論調。
對於有指內地人到香港買樓有回升趨勢，陳茂波稱，據當局掌握的資料，過去3個月非香港身分證持有人購買住宅佔整體成交祇有約2%，與2012年10月推出買家印花稅後的長期平均數相若，未見明顯上升趨勢。
就市場推測英國脫歐導致部份資金轉投香港住宅樓市的說法，陳茂波表示有保留。
陳茂波的反駁言之成理。再說，在一個樓價上升浪中，不會一升到頂，總會有些時候是一反常態而下調的，祇不過稍為下調就再升，重登上升軌，並創新高，那不是轉勢而是上升浪中的調整；另一方面，在一個下跌浪中，樓價亦不會一跌到底，總會有些時候是反常地突然上升，祇不過稍升就無以為繼地再下跌，重納下跌軌，並創新低，那亦非樓市轉勢，而是下跌浪中的反彈。不少人（包括筆者）認同香港樓市自從去年八、九月已踏入下跌浪，在個人看來，近期樓價的局部及小幅反彈不足以推翻下跌浪的定性，那僅是下跌浪中的反彈。
看事物要看全局，不能光將目光集中在樓價在近三、四個月的局部及小幅反彈，一些地產或政經現象亦宜留意。在5月期間，二手豪宅接連錄得勁蝕逾千萬元的成交；何文田懿薈高層單位內地客以3,830萬元售出，持貨5年賬面蒸發1,320萬元，連行政費慘輸1,579萬元，蝕去30.7%；上水天巒2期日內瓦大道南單號屋以3,700萬元售出，較2010年10月買入價加上印花稅及佣金等各項雜費，估計實蝕逾1,431.1萬元，蝕去29.3%；現代教育創辦人吳錦倫，以約7,800萬元沽出牛池灣峻弦2座頂層複式單位，較一手購入價8,431.5萬元低631.5萬元，連雜費實蝕逾1,041萬元，虧損率為11.8%。這些豪宅大幅虧損出售，反映賣家極度看淡後市。
發展商賣樓提供高按揭成數及劈價在過去大半年已成指定動作，這種售樓方式近期基本上沒變。發展商財雄勢大，資訊靈通，盤算精準，絕對不是省油的燈。樓價反彈而不為所動，他們的做法，代表著甚麼？值得三思。
～ 待續 ～
