今年的樓市
(原文發表於2016年5月13日)
《東周刊》為我所做的人物專訪，由於篇幅所限，有關本港今年樓市的訪問，被逼割愛。現特將之補錄於此。文內的「記」為記者，「王」為王文彥：
記：您早前形容現時買樓等於「揼錢入鹹水海」，認為租好過買。您現時仍維持此看法嗎？是否無論買細價樓還是豪宅也是「揼錢入鹹水海」？
王：我說買樓等於「揼錢入鹹水海」及「租好過買」，已經是一年前左右的事。
經濟有循環周期，樓市亦然，衰退、蕭條、復甦、繁榮，周而復始，循環不息。樓市周期的衰退、蕭條，兩個階段構成下跌浪，一般歷時三、四年以上；復甦、繁榮，兩個階段構成上升浪，一般歷時五、六年以上。
在甚麼時候買樓，時機較能力更重要！在樓市周期中，最合算是在復甦期始初買，最要命是摸頂（繁榮期的頂峰）買。根據過去的紀錄，每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升3、4倍（1985年至1997年那個上升浪升幅特別厲害，竟然高達十四、五倍）；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%（1997年至2003年的下跌浪，跌幅高達67%）。我們此刻最重要的，是首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期，我當時判斷它是處於繁榮期的尾聲甚至已經進入衰退期。於高峰之顛買，豈不是鐵定會損失40%以上？所以我有上述說法。
現在回過頭去看，樓市於去年七八月已見頂，開始轉勢回落。別看整體樓價已跌10至15%，其實下跌浪才剛開始，見底回升的日子依然遙不可及，此刻依然是租好過買。
細價樓和豪宅，哪種物業的跌幅比較大？不少評論員認為豪宅供應少，抗跌能力較強，跌幅應該較小。我個人不大認同這種看法，在過往十多年，豪宅實在炒作得過份，呎價動輒由三四萬元至超逾10萬元，升得高就會跌得重，豪宅日後的跌幅會大於細價樓。
記：您如何看2016年樓市走勢？
王：從兌歐羅、澳元及加元3隻國際主要貨幣來看，美元在過去3年平均升值27.5%。由於港元與美元掛鈎，港元同期的升值大抵亦差不多高達27.5%。換言之，外來投資者購買香港物業現在較二、三年前要多付差不多三成的錢。強港元對本港的樓價、出口、旅遊業及零售業不利，最終對香港的整體經濟不利。
過往利好樓市的因素目前幾乎消失殆盡，連最後及最堅強的高樓價堡壘如低息及住宅單位供不應求，在美國已啟動加息周期及梁振英政府加快搶地推地的情況下亦告失守或即將失守，樓價調頭回落，樓價祇升不跌的神話被打破的日子已經來臨；利淡樓價的因素愈湧愈多，特別是令人擔憂的國內經濟困難，在香港經濟最受國內經濟影響的情況下，2016年本港樓價將易跌難升，繼續下調。
記：您認為美國加息對現時的樓市有何影響？
王：美國加息後，市場上各個買家賣家對後市的看法，不約而同趨向負面，樓市價量進一步齊跌，價格迄今已跌10至15%，跌幅有方興未艾之勢；加息的影響不斷發酵，起初不動搖的買家／賣家慢慢地也動搖，這就使樓市及樓價不斷地波動；縱使未來美國加息步伐緩慢及幅度不大，它亦會嚴重地改變買家對樓價的預期，從「樓價祇升不跌」會逐漸變成「樓價祇跌不升」，那時市場買家就不會「需求依然殷切」，而是需求大減。與此同時賣家則會加快放盤步伐，供應因此會大增，價格會較大幅度下調。
