樓價按周跌幅兩年僅見，陳德霖的弦外之音
﹙原文發表於2015年10月27日﹚
樓價全線回落，跌幅兩年僅見
近月股市大幅波動，加上美國聯儲局9月中暫不加息，市場普遍對經濟前景不明朗感到憂慮，結果反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），當中八大指數錄得25周以來首度全線下跌。最新公佈的CCL指數報144.61，按周跌1.26%，創9周新低之餘，跌幅更是118周（逾兩年）最大。
樓價的調整主要由新界區中小型單位帶動，市區大型屋苑及豪宅跟隨其後。
樓價會繼續深化調整，還是稍後可以站穩腳，仍需觀察一段時期。
旅遊、零售業的不景，揭開經濟不景的序幕
最近年餘，自由行減少及愈演愈烈，導致旅遊業及零售業不景，不景且有日趨惡化之虞。在工、商、住、舖四類物業中，店舖首當其衝，最近大半年，街上的吉舖愈來愈多，旅遊區的旺舖亦無僥倖，租金開始下跌。國際測量師行指出，第三季四大核心區舖租按季跌了9.1%，創17年以來最大季度跌幅，其中銅鑼灣跌租幅度最大，按季跌11%，今年至9月底更跌22%。該行又預計，第四季核心零售商舖平均租金會繼續下跌，全年租金下調20至25%，而未來數季會出現更多奢侈品零售商退租或整合的情況，非奢侈品商戶會成為未來舖市主要動力。最近專售高檔手袋及皮革用品的Coach旗艦店提早跟業主解約撤退，類似的行動相信陸續有來。
本港的旅遊及零售業盡管佔GDP不高，但卻養活20多萬勞動人口，旅遊及零售業的不景，嚴重到某種程度，無可避免影響這20多萬人的收入和就業，加劇了本港經濟的不景，樓價想獨善其身，難矣！
小心二手中小型住宅單位供應的增加
在過去一年，部份投資者及用家購入了第二個甚至以上的遠期樓花住宅單位。這些中小型遠期樓花住宅單位在未來一、二年會陸續入伙。無論是為了避免支付特別印花稅，還是避開辣招下銀行的極低按揭成數（受制於金管局的規管，銀行對第二個或以上住宅單位的按揭成數極其量不過三、四成），這些投資者及用家很可能被逼將自住的第一居所放售。這樣，市場頓時多了大批的二手中小型住宅的供應，拉低樓價。
陳德霖的警告
陳德霖9月18日在會見記者時表示，雖然聯儲局暫未公佈加息，但留意到當中13位委員仍認為今年有加息機會，祇要美國能源價格保持穩定，對美國通脹的影響就會慢慢減退，加息條件也會漸漸成熟，超低利率的情況不會長期維持。他指，香港的樓價、市民收入和購買力脫節的情況非常嚴重，提醒市民置業時量力而為，以免利率正常化後出現財務問題。陳德霖預期在未來一段時間，樓市走勢將不明朗。他指出，過去樓市過熱主要有三大原因，分別是供應不足、美國及全球低利率，以及內地購買力強勁，近日三種情況已出現改變，而近期內地A股及港股更是齊齊動盪，也讓樓市置業氣氛減弱。金管局會密切關注樓市，如果樓市轉差，會適時放鬆逆週期管理措施，穩定銀行體系。
在上個月的通訊，我們提到陳茂波的警告。論到對全面市場資訊及土地房屋供求數據的掌握，無出土地發展局之右，其局長此刻委婉地叫市民別買樓的警告值得特別注意。同樣道理，論到對資金走向和利率走勢的瞭解，無過於掌握數以千億計外匯儲備的金管局，其總裁的警告因此絕不能掉以輕心。我們尤其要記得，陳德霖在過往數年，總是密切配合政府的辣招，不斷透過金管局收緊按揭成數，這次破天荒放聲氣「適時放鬆逆週期管理措施」，當前本港經濟的不妙，呼之欲出。
