好文共賞
(原文發表於2015年6月25日)
6月18日在《信報》看到一篇評論香港樓市的好文章《兩個負擔比率，一個樓市結論》，作者是呂梓毅。
作者大部份觀點我都認同，且將這篇文章引述於此，與大家分享：
『根據Demographia的《國際房屋負擔能力調查》，截至去年第三季，香港樓價負擔比率達17倍，即一個中等樓價（面積45方米）單位，需動用17年家庭的收入來支付（不包利息），是環球86個主要城市及近380個大城市中（不包括內地城市），比率最高的地方。……
就目前香港樓價負擔比率，有以下兩點值得補充和注意。其一是，樓價負擔比率不足的地方。一直以來，不時有評論指出，香港約有半數家庭是租住居所（包括公營租住房屋及私人房屋），利用全港家庭入息中位數計算樓價負擔比率有欠公允。不過，即使我們採用居於私人永久性房屋的家庭住戶入息中位數推算（2014年第四季的數字為每月33,900元），樓價負擔比率仍然高企於約12倍（筆者按：仍是全球466個大城市之冠，第二、三位的溫哥華及雪梨分別為10.6及9.8倍）；按Demographia的標準，比率已高於5.1倍的臨界點，屬「極之嚴重負擔不來」（severely unaffordable）的水平；比率亦同樣遠高於其他主要海外大城市。更何況若然採用非上車盤（即以相對較大面積的單位）計算比率，「負擔不來」的情況則更為嚴重。
其二，大城市一般有相對較高樓價負擔比率，不難發現主要大城市的房屋負擔比率均可長時間處於偏高、甚至極高的位置，箇中原因，相信與大城市可提供較多（高收入）工作職位，以及外來資金流入帶動所致。……
入息增速遠遜樓價
至於香港收入的情況方面，自2009年金融海嘯後，家庭入息中位數亦有所增長，近3年來的按年平均升幅約6%；然而，相對樓價達雙位數字的按年升勢而言，可見入息依然遠遠落後於樓價的升勢。這也解釋了近年來香港的樓價負擔比率節節上升（即愈來愈變得難以負擔）的因由。
至於支撐高樓價負擔比率的另一個資金流入因素方面，近一年來的發展對港樓價支撐的作用，似乎正逐漸淡化。今年初特區政府暫停資本投資移民計劃，令資金流入本地房地產的數量有所減少。
港匯按息影響表現
更糟糕的是，自去年年中開始，聯儲局臨近結束QE3，美元（即包括港元）匯價反覆上升，美匯指數迄今累積上升約兩成（雖然近期表現反覆），這直接使港元幣值變得昂貴（人民幣也有類似情況）。
相對地，加拿大、澳洲和紐西蘭主要大城市的樓價負擔比率，雖然同樣位列較前的位置；但三地的匯價（兌港元），在過去一年便下挫一成三至兩成不等，即匯價紓緩樓價的升勢，令其物業相對地仍有一定的吸引力。換言之，對外國投資者而言，香港物業因為匯價因素，令其吸引力進一步失色；對內地投資者而言，海外物業的投資價值則相對香港更為吸引。
除樓價負擔比率外，供樓負擔比率也是經常被用作衡量樓價是否偏貴（或偏平）的另一個指標。按美聯物業最新數據顯示，目前供樓負擔比率（註：這是計算面積500方呎的私人物業，每月按揭供款佔人息中位數的比率）為44.6%，是1999年底以來的高位。雖然這比率較1997年高峰時仍有一段距離，但這完全是因為目前異常偏低按息（約2.2%）造成的扭曲現象。
再者，自2009年至今，金融管理局已七度收緊樓按批核的準則，目前所有1,000萬元以下的自用住宅物業，按揭成數上限已收緊至在六成或以下，不少業主持有二按或三按等按揭，令實質供樓負擔比率也會較現水平為高。以上種種同樣反映物業已逼近難以負擔的地步。
而且，正如多位官員不時苦口婆心指出，若利率回升，供樓負擔比率必將飆升。事實上，祇要目前的按揭息率，由現水平回升至約5%，每月的供樓負擔便會上升逾四成。
樓價偏高未必即跌
不過，話說回來，正如以往的分析已指出，聯儲局難以快速啟動利率正常化（yield normalization）的進程。換言之，除非出現債券泡沫爆破，短期市場利率（按息）相信不大可能快速攀升，即加息令高企供樓負擔比率進一步飆升的情況未必會出現，遑論樓價因加息而出現大幅下挫的壓力。
總括而言，從樓價負擔比率和供樓負擔比率角度看，均顯示香港目前的樓價已呈異常偏高的狀態。不過，這是否會構成樓價有即時下跌的壓力呢？筆者對此則有所保留，尤其是估計聯儲局加息空間依然十分有限。
其實，正如股市估值偏貴，或股價超買，也不代表價格會有即時回落／下挫的壓力。
導致樓價轉勢的，相信還有其他因由，如前述債券泡沫爆破或其他金融危機爆煲等。無論如何，目前樓市已出現偏貴／超買的下挫前置條件；若然市場有任何風吹草動，樓價抗跌力便十分脆弱。』
