給仍急於上樓者的忠告(3)
(原文發表於2015年3月20日)
租樓有時較買樓更明智
需要樓宇自住，不是買就是租，但許多人永不考慮租賃，一則他們認為始終須有自置物業，現時不買，他日會更貴，不如現在買；二則他們普遍認為，「租樓交租是代業主供樓，簡直是將錢倒入咸水海！」一定要買樓！
第二種說法缺乏常識和商業盤算。但很奇怪，絕少人挺身而出，指出他們看法的謬誤。天下無免費的午餐，買樓是要付代價的，一旦買樓，一筆資金（就是樓價）從此被長期積壓。對投資性質的買家來說，他所付的代價（樓價）換回租金回報和樓價日後的升／跌幅；對自用性質的買家來說，他所付的代價換回免付租金和樓價日後的升／跌幅。相反地，租客付出租金，但得以將等同樓價數目的那筆資金釋放出來，靈活運用。當買家還是租客化算呢？沒有絕對的答案，關鍵在於他們運用資金謀取回報的能力：若果買家有能力利用所付樓價生產出較租金加樓價升／跌幅更高的金錢回報，那麼該買家應該當租客，當買家收租或免租是虧了；若果租客的理財能力能讓樓價生產出較租金加樓價升／跌幅為高的金錢回報，那麼該租客不做買家而樂於當租客完全正確。這解釋了為甚麼大家樂、麥當奴快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構，祇願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖、辦公室和廠房。
在樓價見頂回落之際買樓，是高價接火棒，若持貨到浪底，損失就是樓價於下跌浪中的跌幅部份（請記著，在過往半個世紀的幾次下跌浪，樓價跌幅一般介乎40%至65%，從來沒見到15%至20%那麼溫和的跌幅）；相反地，若聰明地租樓，就可避接高價火棒，從而得以避過樓價於下跌浪中的跌幅部份，屆時自可輕鬆地於谷底接平靚貨。
不難看到，自住買樓不一定永遠正確；租樓居住不是代業主供樓和倒錢入咸水海，更非任何時候均是錯誤。
供求是相對的，供不應求正在改變
政府每次出招，必對部份買家有針對性。2010年11月的辣招，政府祇向置業後6至24個月內轉手的賣家徵收SSD，針對的是炒家；2012年10月的辣招，是向公司買家及在港置業的非本地永久居民開徵15% BSD，寓禁於徵，意在拒趕佔市場23%份額的推動香港樓價飛升的兩股重要力量；2013年2月22日的加辣招，矛頭直指購買第二套或以上的人士或公司，這些個人或公司以長線投資者為主，而根據過往數據，這些買家佔整體成交量約一半。另一方面，刀鋒亦指向引起更盛炒風及素來乃漏網之魚的工商物業以至車位。
如是這般，政府每次出招，就剪除部份投機性或投資性需求者。2013年2月22日以後迄今，政府又加推了幾次不同形式的加辣招，需求者已經大減；
樓價由供求決定。供求是相對的，縱使供應的絕對量很大，當需求量更大，市場將出現供不應求；相反地，縱使供應的絕對量很小，當需求量更小，市場將出現供過於求。在政府不斷出招下，需求不斷遭受壓縮，住宅樓宇供不應求的情況正日趨弱化。
起樓成本奇高，樓價不會跌？
無論是發展商還是地產代理，他們老愛拿地價及樓宇建築成本高昂為由，不斷溫馨地提醒廣大的準買家，樓價不會跌，最低限度不會大跌。
這種說法對嗎？看來不大對！
根據經濟學的簡單定律，價格祇由供求決定，成本不能決定價格。供過於求，價格自然會跌，極度供過於求，價格更會大跌！準買家對此應該有清醒認識。
- 完 -
