給仍急於上樓者的忠告(1)
(原文發表於2015年3月17日)
相信樓價長期看升甚至樓價祇升不跌的人，對我這個長期看淡樓價但樓價屢創新高的大淡友，他們恐怕是嗤之以鼻。但我某些看法是顛撲不破的，而且兌現的機會愈來愈大，大好友準買家適宜參詳。
樓價負擔比率之高，冠絕全球
偏高的樓價不會持久，升得愈高，跌得愈重。樓價是否偏高，有客觀標準。2011年1月，美國顧問公司Demographia公佈的一份調查報告指出，香港住宅樓價相當於家庭每年收入中位數的11.4倍，比率數字全球最高，屬於極難負擔的水平。《Demographia International》主要調研全球378個大城市的樓價負擔水平，以各地中價住宅，除以每年家庭入息中位數收入作負擔標準。報告指出，若樓價負擔在5.1年以上，乃屬於難以負擔水平，可見香港樓價的確處於一個極其偏高的水平，遠遠超出市民的購買力。事隔四年，《Demographia International》指出，香港樓價與家庭收入中位數比率，已進一步攀升至17，意味著港人家庭平均要動用17年全部收入，才足以購買一個本港中價住宅單位，該樓價負擔指數更屬有調查以來最高紀錄，亦遠遠拋離排第二、三位的溫哥華及雪梨等大城市（分別為10.6及9.8）。
如果說2011年香港樓價已是位高勢危，則現在應該是勢如危卵。
物業投資，26至100年才歸本
物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率。
現時的租金回報率，以中小型住宅單位來說，港九一般為3%至3.3%，新界為3.4%至3.8%；豪宅一般為1.5%至2.5%，超級豪宅不足1%。
中小型住宅單位市盈率約為26倍至33倍；豪宅市盈率約為40倍至67倍；超級豪宅市盈率約為100倍。
七十年代以來，香港物業市盈率10倍以下為偏低；10倍至15倍為合理；15倍以上至20倍為稍高，但可接受；20倍以上為偏高；30倍或以上為極其偏高。
現時各類物業的市盈率，特別是豪宅和超級豪宅，比率高得這麼驚人，要40年至超過100年才歸本，還值得投資嗎？
超低息下的供樓能力作不得準
供樓是二、三十年的長期承擔，整體供樓成本（引而申之，供款及供款能力）應以長期平均按揭利率（即25年平均按揭利率5.5%）計算。現時市民的供樓負擔能力，祇反映市民對短期按息的負擔能力，在超低按揭利率的情況下，以之作為衡量樓價水平，是完全作不得準的。要比較公平、正確衡量樓價水平，沒有甚麼標準好過市民現時收入了。捨此正道而不為，動輒祇拿供樓負擔水平甚至槓桿水平來論證，有以偏概全及誤導之嫌。
～ 待續 ～
