p 記者 r 我
p 承上題，如果是的話，預計今個周期跌幅，還有至2015年底的跌幅為多少？
r 由上世紀六十年代起，每個住宅樓價下跌浪歷時由3年至6年，跌幅由40%至60%強。上個下跌浪（1997年10月至2003年8月）的跌幅高達67%，預計今個下跌浪，盡管情況很特殊，跌幅可能小於過往，但總會有三、四成，如果說祇有10至15%這麼溫和跌幅就完成調整，重上下一周期的復甦期，我是不相信的。
現時這個上升浪究竟何時告終？在梁振英雙辣招出台前後，我就不斷預估這個上升浪很快就告一段落，踏入下跌浪。這些預估最後證明落空，過往兩年樓價還在升，盡管升幅不大。兩年不是一個短時期，怎樣解釋整體樓價期間竟然沒有下調？在此，我想引凱恩斯一則名言來解釋：「市場偏離理性的時間，可能遠遠較你想像的長」。我相信，我分析所得的趨勢和結論大抵是對的，但兌現的時間可能有錯。時間不容易拿捏準確，因為市場通常由群眾主宰，而他們每每不大理性（例如迷信樓價祇升不跌，迷信長期超低息的效應，不相信樓宇供求會改變等等），並且往往長時間延續，長得出人意表。
你問我到2015年底的跌幅為多少？這就假定今年樓市終極一跌，由上升轉下跌，開展新的下跌浪。問題是，由於市場群眾的不理性，凱恩斯的「市場偏離理性的時間，可能遠遠較你想像的長」仍在起作用，今年樓價可能仍會微升或橫行，沒出現新的下跌浪。但個人估計，2015年下半年轉跌的機會還是有的，如出現，5至10%的樓價跌幅一定少不了。
p 二手交投陷谷底，一手則靠減價散貨，普遍市民換樓鏈的流動性偏低，你認為房策問題癥結是什麼？
r 說來說去，還是因為土地及房屋極其供不應求，樓價極其偏高。
p 《施政報告》對於中長綫住宅供應，提出的新辦法不多，包括研究發展大坑西邨，以及新界荒廢農、工業用地（棕地），估計效果如何？
r 和去年的《施政報告》比較，對於中長期土地（房屋）供應，新辦法其實不算太少。辦法多不多，是一個量的問題，可否將辦法落實及加快完成是一個質的問題。在量與質之間，我更關心後者，沒有後者，前者僅是假、大、空。我覺得特首在這份《施政報告》所提的辦法（量）已足夠（當然，日後若能進一步豐富則更佳），更值得關心的，是政府能否加快落實。
《施政報告》內的中長期土地（房屋）供應辦法效果估計如何？那得要看效果指甚麼。如果指十年建屋目標為48萬個公私住宅單位，個人是比較樂觀的，深信政府不但會達標，甚至有可能顯著超標。原因有四：
1. 我認為梁振英在競選特首的土地及房屋政綱上的「增加土地及房屋供應」承諾是有誠意的，一時未兌現，是因為剛上任，百廢待舉及形格勢禁，但他會千方百計在任內兌現，特別是要在2016年或稍前兌現。為何要在2016年或稍前？因為他要爭取連任，而兌現增加足夠的土地和房屋的承諾，將是他任內施政的最大亮點，有利大幅增強上至中央下至香港市民對他的認受性、支持度及受歡迎程度，這些都是競選連任（不管有沒有普選）不可或缺的條件。
我對梁振英這兩年多在增加土地供應的力有未逮還有另一種看法，他是非不能也，是不為也。他想將這個「能」留待到2016年，以這個施政最亮點作為於2017年競選連任的有力武器。
梁振英在公在私都有一個強烈誘因去增加土地和住宅單位的供應；
2. 佔領行動爆發後，梁振英承認，佔領行動不但反映佔領者要求更廣泛民主，也反映出他們在經濟方面的不滿，尤其是樓價高企，以及提供給年輕人的社會流動性有限。梁振英認為，要平息他們經濟上的不滿，方法應該由政策補救，如增加房屋供應。梁振英的看法，證明他對香港的時局，特別是社會問題，是清醒的。那也是他對年輕人上樓難而怨氣沖天的新認識，使他更有誘因去增加土地和住宅單位的供應；
3. 《長遠房屋策略》記者會舉行前幾個小時，梁振英對傳媒說，政府推出的「雙辣招」有效控制需求，壓抑炒賣，但要改善房屋供應，增加土地供應才能直截了當解決問題，當局會繼續大力規劃推地，增加供應。
梁振英的說法，一則顯示他完全了解解決房屋供應不足及樓價高企的關鍵，二則顯示他要解決問題的決心。在今年的《施政報告》中，梁振英強調，「我們最逼切的關注是發展用地的供應量和供應速度，加大和加快土地供應，是解決香港社會房屋問題的根本辦法」、「本屆政府有決心、有信心、有能力逐步扭轉供求失衡問題」。我對梁振英上述的決心、信心和能力投下信任的一票；
4. 十年供應的滾動期，現在才開始稍多於一年，但政府已成功地找到可以興建25萬4千個單位的土地，僅看這個開拓速度，就令人對政府開拓土地達標甚至超標有信心。
p 《施政報告》突然終止投資移民申請，對豪宅市場有沒有影響？
r 根據統計，過去十年（截至2014年9月30日）香港政府批准24,481宗投資移民的申請。2010年10月14日以前，購買650萬元的物業就可申請作投資移民，之後，要投資1,000萬或以上非物業的項目才可申請作投資移民。每一個移民特別是2010年10月14日後的，往往都順便購買二、三千萬以上的豪宅物業作居所，這意味著國內移民客在港平均每年購買2,400宗以上的豪宅。隨著投資移民申請的終止，這二千多宗豪宅交易不是一筆勾消就是大打折扣。
p 「3D」辣招杜絕炒風，但按揭審批嚴格等，對一般市民入市也造成很大掣肘，是否應該考慮逐步撤招減辣？
r 過往兩年，盡管「3D」辣招大舉出擊，但2013年僅能令樓市價微升量大跌，2014年樓市明顯消化了「3D」辣招，再出現價量齊飛的局面。可以看到，若然沒有「3D」辣招，樓市早就狂升崩盤。「3D」辣招仍有正面、積極的作用，目前不可輕言撤銷。
～ 完 ～
