樓市是否轉勢，時間會證明一切
(原文發表於2014年08月04日)
大概看了我近期一些評論樓市的文章，讀者S君來信將我一軍：
「自從政府於2012年10月及去年2月先後推出辣招及加辣招後，你是看淡樓價的。但過去差不多兩年，（整體）樓價沒明顯下跌，近期細價樓樓價更屢創新高，樓價有重納上升軌的趨勢。你是否應該調整原有的看法？」
在一個樓價上升浪中，不會一升到頂，總會有些時候是一反常態而下調的，祇不過稍為下調就再升，重登上升軌，並創新高，那不是轉勢而是上升浪中的調整；另一方面，在一個下跌浪中，樓價亦不會一跌到底，總會有些時候是反常地突然上升，祇不過稍升就無以為繼地再下跌，重納下跌軌，並創新低，那亦非樓市轉勢，而是下跌浪中的反彈。
過往年餘，盡管近期細價樓樓價趨升，但豪宅及一手新盤價格依然是節節下挫，而且跌幅不少，我相信2014年的整體樓價仍是趨跌的，也就是說，2014年的整體樓價低於2013年的。細價樓樓價一枝獨秀無助於推翻整體樓價下調這個大趨勢。是耶非耶，我們此刻無需爭論，暫且各存一家之言，不出一年，誰對誰錯便見分曉。
兩年不是一個短時期，怎樣解釋整體樓價期間竟然沒有明顯下調？在此，我想引凱恩斯一則名言來解釋：「市場偏離理性的時間，可能遠遠較你想像的長」。我相信，我分析所得的趨勢和結論大抵是對的，但兌現的時間可能有錯。時間不容易拿捏準確，因為市場通常由群眾主宰，而他們每每不大理性（例如迷信樓價祇升不跌，迷信長期超低息的效應，不相信樓宇供求會改變等等），並且往往長時間延續，長得出人意表。
