樓市中的恐懼和貪婪
(原文發表於2014年07月24日)
不少屋苑的樓價近日屢創新高，市民上車日見困難，新界區指標屋苑之一沙田第一城，兩房單位實用呎價，不論成交及叫價均升穿1萬元水平，貴過三房戶，而市場預期這類單位的售價短期內仍會向上。上車及細價單位樓價不斷飆升，連財政司司長曾俊華亦在網誌上發出預警，指出已留意到最近細價樓市再轉熾熱的情況，呼籲買家入市前要注意未來息率走勢及自己的負擔能力。
有趣的是，鑑於細價樓價格的屢創新高，近期多間投資大行紛紛急速轉軚，分析員全面修訂樓市預測，年初看淡今年樓價將跌10%至20%的分析員，不是修訂樓價跌幅小至5%甚至少於5%，便是轉軚看升。
我不諱言，我的看法和投資大行或其他看好評論員不大相同：
1. 評論員所謂「減辣」增強買家入市信心，我覺得相當莫明其妙。政府的減辣，對買家的好處似有實無，實在看不到買家可以雀躍的地方(評論見拙作《減辣，似有實無》)，更難理解為何該等買家爭相入市；
2. 樓市氣氛升溫，市場不斷錄得高價成交，二手業主見勢心雄，叫價漸趨強硬，相反地發展商繼續採用優惠甚至劈價促銷策略，搶奪二手購買力。長實近日推出大埔嵐山第6座兩款面積同為190多方呎的「蚊型戶」，折扣後入場費僅165.41萬元起，平盡全城新盤，重返8年前水平；3房單位最低呎價6,909元，為8年新低；首推的260伙，平均呎價8,272元，較同區新盤低近30%，亦較二手樓盤低逾10%。
二手小業主與發展商的推盤取態迥異不同。該怎看這種現象？我會將二手小業主看成是市場內的群眾，發展商是聰明資金。市場中的群眾，人雖眾，往往是盲動的，聰明資金人雖少，對形勢的掌握洞若觀火，採取的應對行動亦每每拿揑準確，最終將群眾玩弄於股掌之上；
3. 近期細價樓樓價的屢創新高，是樓市轉角(重入上升軌)，還是下跌浪中的小反彈？著實值得思量。個人認為，現在利淡因素充斥：住宅單位供不應求的局面已改變、美國加息將提早來臨、內地客對香港物業不買反賣(而且是大劈價賣)、土地招標價格一浪低於一浪。利淡因素多而佔主導地位，中長線跌市已成定局。
畢非德(Warren E. Buffett)說，「投資者要在別人貪婪時恐懼，而在別人恐懼時貪婪」。觀諸現實，在促銷方面，二手小業主是在發展商恐懼時貪婪；在入市(購樓)方面，豪宅買家已踟躕不前，但細價樓買家則蜂擁而出、一往無前。細價樓買家是在豪宅買家恐懼時貪婪。
誰的貪婪和恐懼正確？請讀者朋友自行判斷；
4. 當整體樓價極其昂貴，豪宅交投零落，而細價樓居然鼓其餘勇，交投活躍，價格屢創新高，這是整體樓價步向毫無疑議的終極一跌的前奏。
