內地客的撒資和內房的崩盤風險
(原文發表於2014年05月24日)
近期在香港房地產市場，內地客蝕讓（售出價低於買入價）的成交個案日多，遍及瓏璽、天巒、南灣、名城、日出康城、半山壹號等知名屋苑和豪宅。這種現象和內地銀根緊張、房地產極度不振及經濟放緩有脫不開的關係。部份內地客由於急需資金回救國內本業，唯有大幅劈價出售手上的香港物業，蝕讓也在所不惜。
內地客買賣香港房地產有某些普遍特點：買時，不計價不講價，二話不說就奉上大額支票或現金，去馬其疾如風，豪綽異常；賣時（特別是有需要變現而市況不就），亦是不計（成本）價，主動大幅劈價，為達目標，大蝕亦在所不惜，果斷豪邁。
內地客買賣都透著大氣，善於捕捉時機及敢於行動這些最要害的關鍵而不拘其他小節。客觀效果就使他們買得平（今日的貴是明日的平）和賣得貴（今日的平是明日的貴），本地投資者值得認真學習其精粹。
內地多個城市最近相繼爆發樓盤「減價潮」，但無助刺激成交，年初迄今內地整體住宅銷售量仍然按年減少6%，業內人士估計，情況會進一步惡化，令房企庫存與日俱增。導致成交下跌的主因是銀行正在收緊個人住房按揭貸款，除了取消利率優惠，還把審批期拖長達6個月，變相削弱買家購買力，影響房企資金回籠，加劇資金鏈斷裂風險。在上海，銀行對房貸今年開始特別嚴，因現在內地銀行缺錢，去年還有利率85折優惠，今年已取消。商業房貸現時年利率約為6.55厘，若非收入充裕、沒有信用透支紀錄的客戶，樓按利率高達10至15厘。
近期一篇關於內房一哥萬科第三把手、副總裁毛大慶在某內部沙龍的發言稿在網路上廣泛流傳，文稿用詳實有力的資料論證了三大核心要點，包括反腐對於高端市場的影響、部分城市的供應過剩及銀行資金全面收緊。該萬字發言稿中傳遞的看空行業、全國房地產將下行等觀點被輿論快速發酵。
毛大慶指出，在萬科統計的全國50個大型城市之中，除北京和上海，其餘普遍嚴重供過於求，在過去兩年已經透支了購買力和樓價升幅，「加上政府玩命的賣地，基本上祇有賣地是政府財政的唯一來源，在此情況下，這些城市的銷售，這半年以來，基本是處於急劇惡化的速度狀態。」
除提及市場供求狀況，毛大慶還講出了很多人都心知肚明、卻不敢宣諸於口的因素，就是現屆政府反腐倡廉對樓市的打擊。據他在北京的調查，當地樓市受打貪影響，近日二手放盤量大增了超過一倍，且大部分都肯削價拋售，減價幅度達一半。
這篇講話流出後，無論萬科或毛大慶本人都不敢作出直接否認（因爆料者很可能有錄音在手），這個反應可視為默認。有興趣的讀者，不妨找讀毛大慶講話全文，特別要留意他羅列的許多事實資料。現在的國內市場跟香港息息相關，內地樓市面臨大幅調整壓力，香港難以獨善其身，大家實宜警惕。
