大幅縮小經營規模方為上著
(原文發表於2013年12月18日)
就政府應否「減辣」，中大香港亞太研究所早前進行了民意調查，結果顯示：同意豁免港人公司付買家印花稅的佔20.1%，不同意則佔52.7%；同意豁免慈善團體付買家印花稅的，佔31.3%，不同意則佔42.8%；同意豁免工商物業的雙倍印稅的佔19.2%，不同意的佔51.6%。
調查結果又顯示，祇有17%的被訪者認為應放寬壓抑樓市措施或撤招，約62.6%則認為應保持BSD、DSD和額外印花稅(SSD)；約一半受訪者認為，「辣招」對遏止樓價升勢有很大或頗大效果；89.2%受訪者認為目前樓價水平過高。
地產發展商、地產代理、做房地產契為主的律師行、裝修公司及其他有關行業是小眾，全體市民是大眾。大眾的民意如此，你認為一切以民意為依歸的特區政府及政黨膽敢逆民意而行嗎？可以預期，辣招在未來一兩年減辣無望，更遑論撤辣了，除非期間整體樓價大跌兩成以上。
地產代理監管局最近公佈各類地產代理牌照數據，11月份的地產代理(個人)牌照、營業員牌照和營業詳情說明書分別為16,772人、19,303人及6,304張(合共42,379)，比較1月的16,518人、20,160人及6,271張(合共42,949)，分別增1.5%、減4.3%及增0.5%(合共減1.3%)。兩者基本上不相伯仲。
整個行業的收益現時是旺市時的百分之四十餘，但從業員和分行數目居然仍與高峰期相同。明顯地，業務收縮遠遠落後於收益的收縮，整個行業的規模仍是太大，最終不免要自願或非自願地進一步收縮。
地產代理業過往大半年不斷叫嚷生意難做、收入大減，究其原因，與業內經營者過往三、四年過度擴充及現在不肯按市況調整其規模有分不開的關係，自作就要自受，不要再怨天尤人了。
在未來一、兩年政府基本上不會撤消辣招的情況下，地產代理業最艱苦的日子仍未到來。中小型地產代理公司對目前形勢要份外警惕，量力而為，與其彈盡糧絕被逼收縮，不如趁仍有一定力量資源，盡早主動地收縮。
樓價中期趨勢較短期更重要
西九龍天璽及The Austin的劈價推銷弄熱了一手樓市氣氛，不少發展商看準時機，積極部署推盤發售，新盤新一輪混戰一觸即發。單是近期市場上的東涌昇薈、灣仔囍滙、大角咀浪澄灣、屯門瓏門二期、元朗溱柏、爾巒和尚悅及筲箕灣樂融軒各盤就多達6,820伙，明年預計可推售的新盤單位數目超過5萬個，創最近數年新高。在目前樓價未有大幅回落及未來新盤單位供應將大幅增加的情況下，發展商趕緊散貨，不惜大幅劈價以盡快吸納市場上有限的購買力，完全可以預期和理解。
第一太平戴維斯某高層指出，鑑於市場仍處於低息環境，因此樓價大幅下調的壓力不大，預計整體住宅樓樓價跌幅介乎5%至10%。該高層沒有明確說明，在多久時間內有上述跌幅，但從他發言的上文下理來看，應指在明年內。苟如此，我們要問，在更久的將來，例如2015年和2016年，他估計樓價跌幅又有多大？
無論買家還是賣家，他們有興趣知道的不僅僅是短期樓價趨勢，更有興趣的是中期的，這對他們的買賣決定更有參考作用。
豪宅價格跌幅當較中小型住宅大
第一太平戴維斯另一高管則指出，豪宅供應不多，料跌幅較中小型住宅為小，幅度在5%以內。
這個看法，我很有保留。供應不是決定價格的唯一標準，有時甚至不是主要標準。現時的豪宅，過往數年價格飆升得特別過份，水份因此特多，基於升得高跌得重的定律，豪宅的跌幅當較中小型住宅大；另一方面，豪宅 (特別是3,000萬元以上) 的買家主要是國內客或公司客，由於辣招，他們要較中小型住宅買家多付19.25% 印花稅。發展商要吸引他們入市，減價幅度要特別大，豪宅價格跌幅因而會較中小型住宅大。
近日不少投資大行及房地產基金看淡香港樓市。它們對未來兩三年的樓價都不樂觀：樓價始終跟利率掛鈎，未來數年將步入加息周期；投資香港物業的租金回報率太低，超級豪宅不足1%，普通豪宅1%至2.5%，中小型住宅3%至3.5%，而且都由業主繳付管理費及差餉，店舖1%至2%。反觀日本東京的商廈，扣除所有成本後，租金回報率可達6%；外圍 (包括歐美及中國) 經濟仍不明朗，本港土地供應有機會在未來數年大增，而在發展商相繼減價推銷新樓盤下，價格趨跌。物業因此是回報太低、風險太高的投資，不合算。部份房地產基金坐言起行，幹脆將資金投資於外地物業。
這些投資大行和房地產基金的言行對嗎？個人認為，雖不中，亦不遠矣。
