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2017年11月16日

王文彥

怡居地產常務董事及
中原地產創辦人

天璽及The Austin銷售所泄露的天機

(原文發表於2013年10月25日)

天璽出售引發樓市地震

9月以還，市場上已陸續出現一手及二手的劈價樓盤：跑馬地服務式住宅 V Happy Valley劈價近20%促銷；屯門Harrow Hill五間獨立屋減價19%；九龍城曉薈減價17%。

到10月7日，新地推出天璽181伙，先賣的60伙，平均呎價28,500元，較天璽今年以來錄得的二手成交平均價平了10%左右，即供再有14%折扣，而至於各種印花稅﹝包括買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)﹞，發展商會回贈70%，整體價格劈去幾近四成。項目質素高，減價幅度又吸引，天璽新盤馬上招徠許多城中名人、投資者及地產代理瘋狂入票。影響所及，10月18日推盤的The Austin亦大幅割價促銷，與天璽爭客。The Austin首批推出的116伙，平均呎價為22,871元，較同區二手樓造價低約10%。發展商更把補貼印花稅金額直接從樓價扣除，令總折扣高達20%，成為一手新例後折扣最高的新盤。若連同折扣後計算，平均呎價為18,000元，低過同區二手樓近30%。

九龍站天璽及The Austin所引發的樓市地震，震散了全城二手樓，部份賣家趕緊照樣劈價逃生。

發展商較散戶小業主擁有遠遠更多更精確的資訊，更好的判斷力，現在幾個大發展商不約而同一致劈價散貨，與一般的散戶小業主做法截然不同。做法不同代表看法不同，發展商此刻對樓市怎看，小業主們可要好好想一下。

怎樣解釋發展商近日爭先恐後大幅劈價促銷旗下的豪宅物業？唯一合理的解釋，就是他們確認2003年以來的上升浪已經終結，要趁豪宅樓價仍未大跌(跌幅至少50%以上)前散貨，更要趁早吸盡市場上所剩無多的購買力，爭取較二手樓小業主和其他發展商走快一步。如果他們認為這次上升浪仍未終結或終結而估計豪宅樓價跌幅不外20至30%，他們一定不肯此刻就減價30至40%逃生。

天璽和The Austin的大幅劈價及劈價方式已為市場價格建立新指標。自今開始，新盤勢將依循這個模式發售，爭先恐後搶客。預見這種趨勢，驚弓之鳥的二手樓賣家亦唯有加入減價促銷之列，再無當日勇。

豪宅劈價就抵買？

看著城中名人、投資者及地產代理瘋狂入票購買天璽，腦海中不禁浮起一個問題，割價三、四十個百分點樓價的豪宅就很值得買嗎？要回答這個問題，得計計數。先處理天璽。發展商回贈70%印花稅，對國內買家或公司買家來說，那意味著16.45%的減價，但對香港永久居民買家來說，僅得5.95%的減價。將兩者的減價加上天璽樓價(以近期同類天璽二手成交價為準)本身的24%減幅，國內買家或公司買家實際可共得40.45%樓價減幅，香港永久居民買家則可共得29.95%減幅；The Austin發展商把補貼印花稅金額(等同20%樓價)直接從樓價中扣除，加上樓價(以近期同區二手成交價為準)本身的10%減幅，無論是國內買家、公司買家或香港永久居民買家的樓價減幅均是30%。表面上，30至40%樓價減幅是相當吸引的。但若果大家稍為深思，就會覺察一個盲點：對國內買家及公司買家來說，與2012年10月26日或之前比較，現時的買家印花稅(15%樓價)及雙倍印花稅的一半(4.25%樓價)，合共19.25%，是額外負擔。換而言之，在實施辣招的情況下，現時他們在港買豪宅，有理無理要先多付差不多20%，而得益者不是賣家，是政府。在扣除這個額外負擔後，天璽及The Austin買家的實際得益不外分別為21.2%及10%。這個幅度的減價，大家怎看？滿意嗎？毋需我表態，大發展商(特別是新地)發售新盤所泄露的天機(他們已私下確認2003年以來的上升浪已經終結，豪宅樓價在辣招的影響下，在未來的下跌浪中至少跌五成)已說明一切。

為甚麼我認為新地等發展商會估計未來樓價至少跌五成？道理很簡單，豪宅樓價最近才剛剛明顯下跌，發展商居然肯現時就劈價三、四成，不是預算未來價樓會跌五成以上，他們現時會這樣做嗎？這個五成以上的跌幅，可以是六成、七成…。如果你相信自己的估計或預測能力高於這些大發展商，並認定未來豪宅樓價跌幅少於五成，那麼劈價三、四成值得買，否則，還是少買甚至不買為妙。

發展商的估計是有道理的，有了BSD及DSD，豪宅樓價較以往的下跌浪先多了兩成。假若大家認為豪宅樓價本身的偏高程度為三成，那麼在兩個SD的影響下，豪宅樓價於整個下跌浪最終會調整五成。換句話說，正常下跌浪會調整三成的，在這個非常的下跌浪中會調整至五成。

別忘記，有了BSD及DSD，豪宅賣家減價20%，國內買家或公司買家若果自己負擔兩種印花稅，與2012年10月26日或之前的情況比較，等於他們以現時的樓價購買；減價30%，等於他們以減價10%的樓價購買；減價40%，等於他們以減價20%的樓價購買。換言之，賣方若想令買家有Y%的減價感覺，他就必須減價Y%+19.25%(為方便記憶，不妨視為Y%+20%)，Y%是買家的實際得益(亦即實際樓價減幅)。