政府重手壓抑樓市的可能性愈來愈大(2)
(原文發表於2012年10月26日)
作為梁振英的堅定支持者，恒隆地產集團主席陳啟宗對梁振英的政策思路了解最深。在梁振英當選特首後不久，陳啟宗就公開談到，發展商在過去十年的暴利情況將會不再，因為他了解梁振英的施政理念必將終止傾斜於發展商暴利的政策，未來樓價祇會平穩發展，梁不願見到香港樓價和租金繼續暴漲的局面。
個人認為陳啟宗所言有見地，我對梁振英在土地房屋政策的看法至今未變。梁上任之初的溫和，是因為民望低，被逼與人為善，先求鞏固地位和權力，更由於競選造成建制派的大撕裂，先要爭取大團結，強硬政策暫且收起不用。但隨著樓價愈升愈有，民怨愈來愈大，梁振英重拳出手壓抑樓價的支持力量開始愈來愈大，梁振英最終露出本來面目的時機也愈趨接近。大家對梁振英的簡短發言不宜掉以輕心。
梁振英的簡短發言暗藏殺機：大家都嘲笑「梁十招」俱為中長期措施，遠水不救近火，現在梁聲言會短期增加土地供應，一於近水救近火，看你還敢嘲笑他否(當然，他還要亮出真傢伙，証明該傢伙真的是可撲滅近火的近水)；嚴格的說，自從2010年10月政府推出額外印花稅以來，炒家基本上已絕跡，梁所謂「壓抑炒買活動」，指的是甚麼？看來一切非自用的投資買賣，梁都視之為炒買，應列入壓抑之列；限制信貸，並不僅限於收緊按揭額，亦可人為地加息。
對付供不應求，方法有二：增加供應；壓抑需求，額外印花稅、收緊按揭額、港人港地及加息等措施都屬此類。增加供應，特別是短期措施，有哪些辦法比較難估，大家不妨估計在壓抑需求方面，政府可能有甚麼高招。
個人認為政府可能會透過下述一個或幾個方法壓抑需求以達最終壓抑樓價的目標：
1. 進一步收緊按揭成數：300萬元以上至800萬元以下的物業成交，按揭成數上限由七成下調至六成，最高貸款金額不能超過420萬元；300萬元或以下，按揭成數上限一律為七成；
2. 銀行須為貸款申請人進行壓力測試，在假設按揭利率回升至5.5%下，申請人的供款與入息比率不可超越50%；
3. 國內為打遏炒樓，規定家庭購買的第二個住宅單位，按揭利率為基準利率的1.1倍。香港政府可效法其精神，規定非自住單位按揭利率要基準利率上多加一厘；
4. 將額外印花稅的期限延長，例如：18個月內轉售稅率為15%；18至36個月內轉售稅率為10%；36個月至60個月內轉售稅率為5%；
5. 倣效國內一線城市所實施的限購令，規定非香港市民或資金祇可購買2,000萬元或以上的豪宅或不限價值的非住宅物業，而按揭成數上限一律為五成。這樣，2,000萬元以下住宅物業(特別是中小型物業)的市場將完全禁止香港以外資金進入；
6. 為了阻擊外來熱錢，必要時實施外匯管制。
貧富懸殊和高企的樓價已成為香港的最深層次矛盾，民怨極大，弱勢政府的管治權威尤其不足以抵擋民怨。高企的樓價若再失控冒升，民怨將一發不可收拾，政府進一步出重手整治樓市的可能性不容抹殺。
- 完 -
