居者有其所，足矣！
(原文發表於2010年9月24日)
較早時候，我接受某電視台一個財經節目的訪問，就一系列地產問題發表了我的看法。基於某些原因，節目播出時，我大部份的看法都被刪節了，沒被刪除的，亦多為完整看法的片言隻語。
於此我謹將專訪中被刪節而又較為有意思的問答刊出，以饗讀者：
(◆ 記者 ◇ 筆者)
◆： 政府現正就應否資助市民置業進行諮詢，政黨、專業團體及學者提供多個協助中下階層置業方案，包括「先租後買」公屋或居屋、提供中產公屋、復建居屋及提供資助貸款等等，你認為哪些方案比較可行？原因為何？
◇： 鄭汝樺局長曾言，政府有責任協助市民「居者有其所」，而並非「居者有其屋」。她是說，對收入不高的市民，政府有義務讓他們有廉租的公屋居住，但不應出資幫助他們買樓。我很認同她的看法。資助市民置業有幾點不好：
1. 買樓是一種投資，要全港納稅人出資幫助部份市民投資，於理不合，亦不公平；
2. 際此樓價偏高，市民置業難，政府或提議者可能視資助置業為一種提供小量資助名額的權宜手段，但一旦實施，沒能受惠的會怨氣衝天，不斷加壓爭取，到時資助置業的政策就很易會變成名額大量化及長期化；
3. 雖說「先租後買」公屋/居屋或傳統居屋自成一個獨立市場，但數量多了始終會影響私屋市場。為甚麼在2002年時停建居屋？就是因為那個原因。費盡九牛二虎之力停建了，現在又來，豈不前功盡廢？
4. 買樓始終有風險，買入後若遭逢樓價大跌，置業變成負資產，幫人豈不變了害人？
5. 資助置業的各種方式中，以提供資助貸款最不可取，因為它會製造一股對私樓的新需求力量，進一步推高樓價，徒令發展商及大小炒家得益及市民更難上車。
我比較支持提供中產公屋，萬一被逼選擇資助買樓，我會選復建居屋，其次是「先租後買」公屋居屋。
◆： 過去數年，無論是土地拍賣，還是港鐡或市建局項目招標，都是由大型發展商成功投得，可能會造成市場供應由大發展商壟斷，甚至操控市場，引致樓價易升難跌。在這情況下，增加中小型發展商投得地皮的機會，可對樓市有穩定作用？
◇： 中小型發展商若投得地皮，在商言商，為求賺取最大利潤，他們亦會起豪宅，亦會定高價。但中小型發展商通常定價沒大發展商那麼進取，而市場上多了這些比較分散及數量較多的中小型發展商，會造成互相牽制和較大競爭，所以對穩定樓市會有些少幫助。
◆： 近年新盤多以大單位及豪宅形式推出，導致中小型單位嚴重不足，令小市民更難上車。如何可增加中小型單位供應？
◇： 那就得靠政府了。政府可在賣地條款上限制單位面積，但僅這樣還不足以防止發展商將中小型單位豪宅化，要防止，還得限價！
◆： 政府最近以不定期賣地形式，推出三幅中小型地皮，是否正是鼓勵中小型發展商參與，令市場供應更平衡？長遠是否要繼續維持此政策？以及推出更多政策，協助加強中小型發展商的市場參與？
◇： 鼓勵中小型發展商參與投地，還是鼓勵起建中小型住宅單位，是兩個不同層次的問題。我看政府的著重點在於後者，但推出中小型地皮就以為會導致起建中小型住宅單位恐怕是一廂情願的幻想。我在前面提到，在目前的市場環境下無論是大型發展商還是中小型發展商，利之所趨，誰投得地皮都會起豪宅。要令發展商改轅易轍，祇有兩種方法：以行政命令的形式在賣地條款上限面積及限價；以市場供求的力量令發展商就範，當市場上豪宅的需求陷於飽和，而中小型住宅則供不應求，發展商自會利之所趨大起中小型住宅。
大發展商現時胃納很大，對大小地皮都滿懷興趣，以他們的財雄勢大，中小型發展商在拍賣場上又豈是他們的對手？到時還不是眼睜睜看著自己有份參與但毫無獲取!?參與而不能獲取，不啻是陪太子讀書，是十分痛苦的事。獲取遠較參與重要！與其協助加強中小型發展商的市場參與，不如協助加強中小型發展商的地皮獲取。
◆： 政府的勾地政策，是否有改善空間？
◇： 樓價過往數年不斷飆升，政府的勾地政策「居功至偉」。從1980至1989年十年，私人一手住宅年均供應量為29,500多個，而從1990至1999年十年，年均供應量也達到26,900餘個。但在勾地政策的影響下，最近三年（07年至09年）年均供應量僅是8,801個；由2006年4月至2010年3月四個年度，推出市場的年均土地供應僅得5.95公頃。當年中英在香港過渡期設下每年賣地不得超過50公頃的限制，土地供應已是極其不足，最終導致97前後的地產狂潮， 上述的5.95公頃僅僅超過該限制的十分之一，不足的離譜可以想見。在土地這麼令人難以置信的有限供應下，樓價怎能不持續飆升！？
勾地政策，本質上是將土地供應的主導權拱手讓與發展商。這樣的政策，不可能扭轉目前物業供求失衡及樓價不斷飆升的局面。勾地政策是一個壞制度，不要再枝枝節節地改善它了，應該將它廢除！
◆： 對如何可穩定樓市，你有甚麼其他建議？
◇： 建議可以很多，但我僅想特別提兩點：
1. 恢復定期賣地，提供足夠土地和規範供應適當比例的中小型住宅。
樓價不斷飆升的最重要原因是土地供應不足。別以為此刻恢復定期賣地並提供足夠土地遠水不救近火。過去數年，由於看到供應不足，市民（特別是炒家及投資者）都對樓價上升有強烈預期，這種預期驅使他們預支購買力，大量購入現時並不實際需要的住宅單位，虛假需求因而不斷膨脹。恢復定期賣地並提供足夠土地可以改變上述那種預期，從預期樓價不斷上升到預期樓價平穩，甚至到樓價微調，從而理順樓市；
2. 徵收物業增值稅：不論新樓還是二手樓，稅率按持有物業時間的短長累退，一年或以下，徵收50%；一年以上至二年，40%；二年以上至三年，30%，如此類推。
樓價不斷大幅飆升的第二個主因是太多熱錢炒樓。熱錢為甚麼都愛集中炒賣物業？有巨大暴利可圖而風險相對較低也！徵收上述方式的物業增值稅，使炒樓的利潤大減，變成高風險低回報。這個措施會驅逐中、短線炒家離場，讓真正用家成為市場上壓倒性主流。
