遏抑樓價，亂世要用重典
(原文發表於2010年8月28日)
政府在今年2月和4月先後兩次推出遏抑樓市措施，但樓市冷卻一段短時間後就藥力盡失。6、7月樓市再告熾熱，樓市泡沫急速地膨脹，「摩貨」大增，「摩上摩」的炒賣亦大增，樓市炒賣狂潮的局面日趨嚴重。有見及此，8月13日政府突然搶先在8月17日賣地之前第三次推出遏抑樓市措施，壓抑賣地價及狂飆樓價的用意至為明顯。可惜事與願違，兩幅土地均以大超市場預期的價格售出，政府冷卻樓市的意圖頓時落空了許多（我不同意某些地產評論員所言的「全盤落空」，第三次遏抑措施還是有一定效果的，最低限度有部份人立時怯於繼續入市，市場上的買賣成交在8月因而大減。8月至23日為止，太古城、康怡花園、杏花邨、美孚新邨及沙田第一城分別成交了33宗、28宗、27宗、69宗及84宗，分別較7月同期的104宗、61宗、42宗、111宗及157宗下跌了68.3%、54.1%、35.7%、37.8%及46.5%。這五個屋苑的情況，大抵是整個市場的縮影）。
發展商膽敢高價搶地，大小炒家勇於炒賣，不外窺準土地供應嚴重不足及政府不敢踩冧樓市。
樓市過熱失控，正在釀成嚴重泡沫，而泡沫一旦形成，它自身會產生極大的動力，愈嚴重則愈難抑制。泡沫爆破，將招致大量負資產的惡果。為日趨嚴重的泡沫泄氣，刻不容緩。能否遏抑樓市，關鍵在措施是否對症下藥，及藥力是否足夠！
在遏抑過熱樓市方面，政府過去總是畏首畏尾，既怕泡沫爆破，又怕推冧樓市，往往是落後於形勢地、被動地見招拆招，在一些枝節上動腦筋，遏抑攻勢分多次及每次逐漸輕微增加力度，始終不敢推出一些高瞻遠矚、氣魄宏大及對症下藥的措施。那些見招拆招、枝枝節節及為暫時平息民怨的措施，在超低息、熱錢充斥及土地嚴重供應不足的情況下，每每僅足以使樓市冷卻一段短時間，待市場和炒家消化了新措施後，樓價很快又再飆升。
樓市現時的瘋狂和潛在危險，形同亂世，與其長痛，不如短痛！與其最終要費大氣力撲滅燎原大火，不如以小力淋熄星星之火於起初！與其推出多次力度不足的小遏抑，不如實施一次性力度足夠的大遏抑！所謂亂世用重典，個人主張政府用重藥，一步到位！
有甚麼到位的遏抑措施？個人建議：
1. 廢除勾地政策，恢復定期賣地及提供充足土地
樓價過往數年不斷飆升，政府的勾地政策「居功至偉」。從1980至1989年十年，私人一手住宅年均供應量為29,500多個，而從1990至1999年十年，年均供應量也達到26,900餘個。但在勾地政策的影響下，最近三年（07年至09年）年均供應量僅是8,801個。土地拍賣也彰顯了勾地政策的利害：由2006年4月至2010年3月四個年度，推出市場的年均土地供應僅得5.95公頃。當年中英在香港過渡期設下每年賣地不得超過50公頃的限制，土地供應已是極其不足，最終導致97前後的地產狂潮，上述的5.95公頃僅僅超過該限制的十分之一，不足的離譜可以想見。在土地這麼令人難以置信的有限供應下，樓價怎能不持續飆升！？
勾地政策，本質上是將土地供應的主導權拱手讓與發展商。這樣的政策，不可能扭轉目前物業供求失衡的局面。祇有恢復定期賣地，並且提供足夠的土地和從中規範供應適當比例的中小型住宅，才可理順樓市。
2. 進一步收緊按揭
－ 銀行須為貸款申請人進行壓力測試，在假設按揭利率回升至4.5%下，申請人的供款與入息比率不可超越50%；
－ 1,200萬元或以上的住宅物業，將實施五成按揭上限；
－ 所有非自住物業將實施五成按揭上限。
以上措施，是在放貸上堵截炒樓財源或防止用家不自量力的借貸。
3. 壓抑買家需求
－ 外來大量熱錢流入物業市場，推高了本港樓價。澳洲政府最近有鑑於類似情況，對非澳洲人購房施加限制；國內打遏措施之一：「未能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，不做樓貸」，意義亦在防止外來人加入購房行列，推高本地樓價。我們應參照這些案例，制定具體措施，限制非香港市民買樓；
－ 修改現有投資移民政策，規定650萬元的投資必須投放到經營房地產以外的生意方為有效（港人的熱門移民國家之一加拿大，便不將投資房地產列為投資移民的項目）；
－ 國內為打遏炒樓，規定家庭購買的第二個住宅單位，按揭利率為基準利率的1.1倍。香港政府可效法其精神，規定非自住單位按揭利率要在基準利率上多加一厘；
－ 徵收物業增值稅：不論新樓還是二手樓，稅率按持有物業時間的短長累退，一年或以下，徵收50%；一年以上至二年，40%；二年以上至三年，30%，如此類推。這個措施可逼使中、短線炒家離場，讓真正用家成為市場上壓倒性主流。
以上各措施有助抑制各種名目的炒賣和投機性買樓。
4. 在適當時機下與聯繫匯率脫鈎
聯繫匯率制度規範香港利率必須跟貼美國，香港自己不能主宰利率，自然不能利用利率作為調節經濟的工具。當聯繫利率與香港經濟背馳，任何樓市調控都祇能收效於一時。要日後避免超低利率為虐及防止或減輕熱錢過份充斥，香港必須尋找適當機會與聯繫匯率脫鈎。
小結
我敢斷言，如果政府願意及敢於實施前述第1至第3點所列的大部份措施，不羈的樓價將會有序及可承受地緩緩下調，直至泡沫完全消失。
但政府願嗎？敢嗎？我不敢樂觀，港府非不能也，是不為也！看來樓市泡沫最終會像一部失控的高速跑車，非車毀人亡不會自動停下。
